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据相关数据显示武汉市住宅商品房成交均价为4032元/平方米，其中关山片区涨幅最大涨幅约为为22%左右，成交套数和成交金额环比增长均超过4%，楼市一片红火。甚至出现排队购房摇号的现象.如成交均价达6500元/平方米的融科天城开盘即售馨，世界城尚都出现排队摇号，几近引发冲突.市场表现出明显的卖方市场特征.继深圳、上海等城市后武汉楼市似乎紧跟其后也步入了卖方市场的行列，在宏观调控的背景下，在股市的挤压下，楼市之所以能够依然如此火爆.主要有以下几方面的原因。
刚性需求的持续集中释放
自1998年,尤其是自2002年以来，中国乃至我市的房地产市场处于一个飞速发展的时期，同时也是一个刚性需求集中释放的时期，其刚性需求主要由两部分构成：
第一部分是历史累积需求，在1998年以前中国人口增长的3倍其中城市人口增长了4倍，但相应的住房却并没有增长多少，尤其是上世纪六七十年代人口增长高峰期出生的人大多都有过筒子楼，团结户的经历。因此六七年代的人成为近年楼市购房的主力。现在这波刚性需求的释放并未完全减弱，伴之而来的是随着第一代独生子女进入婚育期又叠加了另一波刚性需求，自去年以来80后的购房比例逐渐达到约30%成为楼市新的消费主力。
第二部分是由经济社会发展所产生的被动性需求所构成。一方面，经济社会的发展，城市化进程的加快，城市的建设与改造，在改变城市面貌的同时也造成了大量的拆迁(武汉市近年的拆迁规模一直维持在200万平方米左右)。因此催生了大量的被动需求，另一方面随着经济的发展，收入水平的提高也产生了大量改善生活和居住条件诉求，有着如此庞大的刚性需求作支撑，本应有着极大风险的房地产业能够在国家严厉的宏观调控下，在火爆股市的挤压下依然保持着足够的自信，房价依然能够逆市飞扬也就不足为怪了.
股市的推动
中国股市的这波大牛市，吸引了众多的投资与投机者，就连许多原本准备购房的人也把资金先期投入的股市中，这在一定程度上确实影响了楼市的销量特别是高档商品房的销量，但火爆的股市也催生了大量的购买力，进入五月随着股市屡创新高，股市的风险也逐步显现，部分谨慎的获利者把目光转向了相对稳健的房地产，在接连的加息、调高印花税的不断重击下，从而有了5.30股市暴跌，使原本准备进入股市的资金以及股市回流的部分资金也流向楼市（走访我市多家销售部证实），成为共同推高房价的又一支生力军.武汉市房地产的投资性需求达到了约25%。
调控效果不明显调控措施未落实
自2004年以来，近3年的宏观调控效果并不十分明显，许多措施也并未得到落实，尤其是供应结构并未得到根本性改变，90平方米以下中小户住宅虽然有所增长，但比例不大(武汉市90平米以下住宅供应量仅占22%)。结构性供应紧张依然突出，宏观调控政策和措施面临被架空的危险，看着经过几年调控的房价依然坚挺，并持续上涨，使许多原本持币待购的人由观望变为失望陷入买得起，等不起的境地,最后被迫出手加入抢购大军的行列。
舆论的导向提高心理预期
在楼市的火热中，舆论的导向作用不可低估，各媒体基本是涨声一片，专家、学者、开发商、甚至政府官员无不推波助澜，大造其势。这无疑提高了购房者对楼市及房价的心理预期，同时购房房者的心理价位也无形中一再提高.两年来提高了近一倍，在追涨的心理驱使下，购房者几乎是闻风而动，开发商则出现捂盘惜售的现象，人为制造供应紧张。
市场的违规炒作
在房地产市场一片火热的情况下，不断出现的市场违规现象使得房地产市场的走势出现非正常波动和非正常上涨，.深圳今年累积涨幅超过50%，单月涨幅甚至达到22%，已经引起国家有关职能部门的重视并查处了以上海汤臣一品为代表的一批开发商。并对深圳房地产市场的过度投机炒作进行检查。在武汉也出现了类似的炒作现象，许多楼盘出现排队抢购，摇号售房的现象，难道武汉房地产市场真的到了供不应求？以至产生楼荒的地步吗?
相关数据显示：2006年武汉商品房竣工面积873.73万平方米其中住宅商品房竣工面积774.47万平方米.另外空置商品房面积180.5万平方米，较2005增长11.3%。其中空置商品住宅面积128.12万平方米.较2005年增长18%，而同期商品房销售面积906.88万平方米同比增长5.1%其中住宅商品房销售面积908.92万平方米，同比增长9%。供求基本平衡，(况且商品房空置率比商品房销量的增幅更快，正在为楼市积累越来越大的风险)06年施工面积和新开工面积共计近4000万平方米，保证几年的供应是不成问题的，那么出现在武汉楼市的排队抢购，摇号售房的现象就是开发商自我炒作，以推高房价，制造恐慌性抢购的手段，也是开发商利用市场信息不对称不透明，误导消费行为的一种伎俩。
人口增长正沿着倒金子塔模式发展
由此可见，楼市红五月是由以上几大因素共同作用而形成的。值得警惕的是在房价高涨的背后，楼市泡沫的特征也日益显现，主要表现为：结构性过剩的加剧，商品房空置率的持续增长，租售价格比的继续扩大和投资收益率的持续降低，另外通货膨胀和资本的流动过剩也对楼市泡沫产生催化作用，政府有关部门已经一再提示防范交易和投资风险。
从短期来看，刚性需求不会下降太多房价也会继续上涨(就武汉市来说会依然维持相对平稳的态势)。但如果房价继续大幅上涨则必然会使一部分有效需求转为潜在需求，重新改变供求关系。在宏观经济上也将导致储蓄率的居高不下和贸易的持续顺差，人民币升值的压力继续加大，通货膨胀和流动性的加剧必然迫使政府继续出台紧缩政策和使用货币对冲工具(今年至少还要加一次息)，房地产市场也很可能面临更加严厉的调控措施，以前的调控措施主要集中在交易环节通过增加交易成本来限制投机与投资性需求，今后则很可能集中在保有环节和收入分配环节，通过调节收入分配来限制投资性需求。
从长期来看.任何需求都不可能无限扩大，中国的人口增长正沿着倒金子塔模式发展。并逐渐进入老年社会，对住房的刚性需求会逐渐减弱，城市化进行到一定阶段时(约70%)也会减慢，随着城乡二元社会结构的淡化和新社会结构的产生，房地产业也将逐渐步入萧条，进入另一个发展周期，现在楼市的问题是整个社会转型期所面临的一种矛盾，就像产前的阵痛一样.必然随着新型社会的到来而逐步解决。
可这种阵痛会持续多长时间.政府和市场本身又该有何作为.却是值得我们好好深思和探讨的!! |
