肖汉昌：谢谢朱佳林教授!下面有请《武汉晚报》房地产专刊的总监杨杰先生做发言!

　　杨杰：由一个媒体地产的从业人员来讲房地产形势对我来说话题太沉重了(笑) ，我只能说个人一些片断性的思考。

　　第一个，去年的房价涨的最厉害很多开发商就看不懂了，但是那个时候大家的眉宇间都是笑脸，今年房价到目前为止看不到希望大家也是说看不懂了，这个时候大家脸上是愁云密布。我们的表情在这七个月瞬间发生了这么大的变化，这个表情在座的各位都已经看到了。从2000年我进入到这个行业开始，武汉的楼市是一路顺风顺水，芝麻开花节节高，今天突然面临这样的情况大家都有点调整不过来。目前在武汉从事这个行业的开发商还没有经历过上海深圳这样的起起落落。去年的宏观调控出台以后大家以为还会像往年一样，而且感觉接着也很难好起来。

　　第二，今年三月份以来《武汉晚报》有一个记者发了一系列的稿子，被开发商认为唱衰楼市的稿子，但是我想这名记者的稿子说了一个事实，三月份东星的假衰，到现在几乎所有的楼盘都打折，只不过我们很多开发商不愿意去承认这个事实，今天除了新楼盘没有价改以外，他们今年所送出的东西比历届展会都要丰厚，我们这名记者在报道里最刺激的字就是“降价”，对开发商而言还是认为是打折。我们开发商作为一名消费者你到新世界买一件曾经向往的衣服，你突然看到买一送一你想想这是打折还是降价呢，对于消费者玩打折和降价的文字游戏没有任何的意义。我想说对于任何一个开发企业一个动辄要花几千万资金的大型企业在我们面对媒体的时候心态是不是应该更加的坚强。

　　第三，对今天的形势谈一点个人的看法，从政策层面来讲，春交会和土地挂牌将是支持下半天走势的标志性事件，我不这样认为，一个房交会的火爆也不能确定未来的火爆，它只是一个房交会和挂牌而已，从宏观面的政策来看，从央行到建设部没有一个对房价进行解冻和松动的机会，央行前段时间再一次重申了关于第二套房的政策。我们看到在四月份的最后两周重庆和四川他们的销售额和去年同期相比已经回到了去年销售量，返过来看武汉市场目前的销量是对去年过激的反映，今年年初我和万科交流时，去年武汉的涨幅在前面名列前三甲。可能上得越快跌得越低。在数据面前希望发展商来思考，是去年房价上涨太快还是房价水平与收入比有一个差距。

　　我觉得主要这几个原因：

　　第一个是投资客，我们行业里承认了有40%是外来客户，这些外来客户40%的人员至少有90%以上都是属于投资的。投资客的数据是比较大的，或者说去年对武汉投资市场的判断有误，以前强调武汉是一个健康的市场，但是看看现在的情况是否是自住、是否是投资。我们每个项目自己也清楚投资客有多少。

　　第二个是改善型的客户群，这批人是最容易观望的，这批人估计有20%左右。

　　第三个是刚性需求，这个市场里只有40%左右的刚性需求，即便我们保证是去年的供应量那么我们的需求方是在减少的，减少了60%左右。在供应量增加而需求减少的情况下市场肯定会出现这样的变化。央行第二套住房的政策不再改变这样的情况还会持续下去，这一系列的说法在我今年第一篇稿子里已经提到过。在去年年底和今年年初万科已经作出了预期，他们知道今年的市场竞争会无比的激烈，但是到目前为止我们有很多的开发商不愿意面对这个事实、不愿意承认这个事实，只是简单的以价格来看，很多人的心态还是停留在去年。开发商调整得越早会取得的收获越早。

　　面对这种情况我们怎么办?目前我们在广告上看到的画面越来越难看，都是数字，全部都是折扣，这说明我们的开发商开始焦虑了，昨天我在稿子里提醒客户要警惕盲目打折，这篇稿子出来还有开发商投诉。我觉得粗暴的简单降价是不对的。以前很多开商都希望媒体讲城市价值、讲区域价值，现在大家都不需要我们讲价值，直接要打入到价格里，我想简单的价格能不能取悦于买房者，还是真正让自己的产品做到物有所值。我们要看看价格的背后到底是不是物有所值。我们希望开发商能够逐步的理性回归到产品本身，不能把销售作为唯一的考核指标。在这个时候很多人事先承诺的房子品质、园林景观等等，在很多时候是成为开发商在销售时的道具，当这场销售完成了以后这些道具都已经不见了，房地产产品的供应周期是非常长的，一个房地产从成型、规划到最后的出现需要3—5年的时间，如果现在的产品不在产品品质、园林规划、物业管理上作出更多的承诺，几年以后我们现在买的打折房可能又被炸成烂尾楼。