对大家的光临表示感谢!刚才教授、研究员、媒体的同行都讲得非常多也非常好。我们现在讲的这种痛苦，往往是短的时间叫痛苦，时间长叫失望，这是两种感觉，大家今天来最想听到的是房价还会不会涨，跌会到什么时候。中国的经济只要是正常的状态从长远来说是不会有什么问题的，市场上经常有一个词“拐点”，今天我不想从房地产本身来谈这个话题，我想从背后来讲。

　　回顾房地产市场这么多年来为什么一直上升，并且速度在不断的加快，我觉得有三大因素：

　　一个是刚性需求，城市化的扩展需要住房，小孩长大了成家立业需要住房。但是需求还有一种是可能经常发生动态变化的，我们在座的一半以上的人肯定不止一套住房，很多需求是被刺激出来的，需求是长期存在的，就像几百年前你给一个农民别墅他也能住得下，需求是永无止境的，谈不上多和少，只要你给他适当的条件是没完没了，人的欲望是无止境的。我觉得这样的刚性需求是随时可以膨胀的也随时可以限制。

　　还也一种需求是政府需求，经常说房价的上涨速率高快有两大需求推动的：一个是政府的手、还有一个是资本的手。我根据土地数据来看现在是中央和地方两级财政分离，我觉得房价的上涨归根到底不是开发商的问题，开发商只是一个商人，你给他利润赚的时候没有一个傻瓜不赚。为什么说政府是一个最大的推手呢?这就是财政的问题，现在地方的财政或者是官员要升迁，从统计和实际情况来看只有卖地。税收有两种：一种是预算类的，还有一种是预算外的(横财)，这就只有卖地。去年开发商交给政府的土地转让金是一万个亿，总体企业给政府上交的是2.3个亿，这个税收中间又涵了开发企业各种税费，也就是说我们现在的财政收入中间已经有将近一半，我们可以说我们的财政就是一个土地财政，这个评价并不是我一个人说的，浏览财经杂志很多人都是这么看的。房价空间有一个最大的一批就是地价问题，当面粉的价格影响大面包的价格时为什么不调呢，地是怎么起来的呢?并不是招拍挂的政策有错误，而是地方财政收入的需要。所以地方热衷于去办开发区做地价的不断提升，现在基本上就是谁的价格高给谁。政府是提升房价比较大的推手。

　　另外一个是金融，不仅仅是国内的还有世界资本的流动性，资本的目的很简单就是以钱生钱，什么地方是一个洼地就流向什么地方，我们的烦恼还有一部分是国家开放以后在我们得到幸福的时刻也同样收到了一些烦恼。我们回想一下欲望是怎么起来的，我们以前从来没有接受一个词，但是这十年来接受了一个词“按揭”，你不需要付所有的钱可以得到所有，甚至在前些年还有些银行推出了零按揭，你不需要任何的首付款只需要付每月的本金和利息就可以了，按揭本身的制度不是绝对坏的东西，但是一把双刃剑。在谈金融会谈到杠杆问题，如果买房完全百分百付全款的时候整个社会的需求就会受到抑制。一旦出现了按揭大家非理性的欲望就会呈现出来了，如果一个产业中的产业链发生了问题整个风险就产生了。我们很多的需求是被金融的需求所影响，银行作为一个商业的企业载体其实非常希望零按揭，中国的生存文化就是非常希望有一个主业可以传代，我们转轨之后银行最好的业务也就是按揭，现在按揭的还款率在世界上都是最高的，一万个人中间几乎只能找到一个人恶性的签单，银行是绝对不愿意放弃这一块，政府给他们多大的空间他们都会接受。所以金融也是房地产最大的推手。

　　我们的房价涨还是不涨最大的影响就是政府，不是这几个月会不会跌或者是涨的问题，我们要想到政府的理念是什么，政府的理念已经发生了非常大的变化，经济和国民生活已经达到了一定的水准，基本上温饱没有问题了，甚至在很多人群中间已经生活过得还算不错，但是带来了很多的问题，比方说现在的油价为什么那么高，确实是因为需求太大，现在我们在座的多少人都拥有汽车，房价涨不涨就在于政府对我们国民经济速率的控制。我们听到有些词不要认为是政治性的“科学发展”、“和谐、”“可持续性”、“两型社会”……这些讲的都不是原来说的发展是硬道理。在二三线城市和农村地方有一些干部还在讲发展是硬道理，但是在大城市里没有多少干部真正讲这样的话，现在要讲可持续性，也就是我们的速度控制问题。我觉得政策一年之内不会出现什么放宽的问题，我们国家经济的增长方式已经在逐步的改变。如果说拐点就是从原来粗放型的增长转移到可持续性的方式。房地产的暴利已经结束。政府的头脑现在清晰，他们所知道的信息比我们在座的大家知道多得多。

　　对开发商有这么一个建议，细分市场，把市场细分的功课做得更扎实，市场的刚性需求还是存在，但是有很多需求不可能像原来那么强烈，这个时候对产品功课。

　　没有多少能力的该退出就退出，从现在开始洗牌的时代真正到来。

　　对住户的要求是量力而行。能够买40平方就买40平方。

　　我的发言到这里，谢谢大家!