|
住宅市场
2006年武汉住宅市场回顾
相比2005年的住宅市场，2006年显得更加喧闹和繁杂。这一年里，国家出台的房地产调控政策之多、力度之大前所未有。全国上下，房价涨跌的争论从年初持续到年末。但对于武汉来说，住宅市场以其较为平稳的发展表明其尚在健康的水平上运行。
宏观政策
从“国六条”开始，中央政府宏观调控接连不断，政策制约和经济手段并施。武汉市地方政府顺应中央号召，实施细化的调控政策：营业税时限延长、强征个税、分区域限套型、加大经济适用房供应、推出“四限地”等。纵观市场反应，住宅市场成交量除7、8、9月和去年相比有明显下降外，其他月份均保持平稳。市场反应足以说明，武汉住宅市场本身较为健康，由正常的刚性需求支撑。相对于北京、上海等重点调控城市，武汉住宅市场受调控政策影响较小，继续保持增长态势。
土地市场
本年度，武汉市土地交易中心通过“招拍挂”方式供应土地52宗，成交49宗，成交率94%。成交的49宗土地面积共计148万平方米，规划可建筑面积约352万平方米，实现交易总额60亿元；平均每亩单价约274万元，楼面地价1728元/平方米。与往年相比，06年土地供应面积相对减小，且大宗地块供应明显减少；供应区域上，显示出中心区和近郊区相结合的特点。虽有严厉的房地产调控政策出台，开发商的拿地热情依旧未减，土地单价、楼面地价等记录不断刷新。从交易情况看，中心城区地块继续受到热捧，如积玉桥等优势突出的地块更是各方争夺焦点；从开发商实力看，外地开发商进一步发力，万科、金地、融侨等均有斩获；本土开发商同样不甘寂寞，在中、小地块上展开激烈争夺。从开发商如此之高的拿地热情不难看出他们对武汉市房地产市场的良好预期。
供应市场
2006年武汉住宅市场的供应类型更趋多元化，从经济适用房到高端住宅，满足了不同层次的消费需求，消费者的选择面进一步拓宽。其中高端住宅最为抢眼，从四月至年末，高端住宅持续放量，不论是外资开发商的新世界中心、世茂锦绣长江、时代豪苑，还是国内发展商的东湖楚世家、金都汉宫，均掀起热潮。这些高端项目的平均价格高于武汉均价一倍，依然取得良好的销售业绩。高端项目对武汉住宅市场开发理念的革新：项目定位更为精确、产品量身定制、配套适度超前。相信这些趋势将在2007年将更为明显。
价格
数据显示，2006年武汉住宅的平均价格约为3750元左右，涨幅约为12％。房价平稳上升的主要原因在于：首先，武汉市整体经济环境趋好，经济的发力在基本面上给房地产市场一定的支撑；第二，土地价格的上升不可避免在房地产市场上反应出来；另外，今年的高档楼盘较多，拉升了整体价格。尽管价格有所上升，但由于宏观调控作用和武汉住宅市场的理性回归，房价的增幅有所减小
2007年武汉住宅市场展望
预计2007年武汉市住宅市场将继续保持稳步发展的态势。土地市场上，中心城区地块将保持热度，外地开发商和本地企业的争夺更趋白热化。外地开发商在资金和运作方面的实力将进一步显现。现阶段。武汉住宅市场仍为正常刚性需求支撑，因而，预计2007年价格仍将调整提高，但受宏观调控影响及经济规律作用，在经过04、05年高峰后，整体市场均价进入4000－5000元区间，会遇到一定的价格瓶颈，增幅将进一步减缓。
就区域而言，中心城区仍是热点。另外，汉阳和古田板块也值得关注。受轨道交通建设的影响，轨道交通沿线的住宅区域亦将有质的飞跃。而在郊区板块，由于供应量偏大，生活配套不足，在销售上将继续面临压力。远郊楼盘需重新对定位进行调整，才能更有针对性的吸引消费者。
住宅产品由于市场竞争的激烈，将进一步显示出差异化特征，随着外资及外地大型开发商的进入，武汉住宅产品将迎来质变时代。
写字楼市场
2006年写字楼市场回顾
2006年的武汉房地产市场，作为中央政府调控之外的写字楼市场仍呈现甲、乙级写字楼租金增长乏力，入驻率提升缓慢；有效市场供应量少，销售情况乏善可陈的状况，难以成为市场上的亮点。
以最具代表性的甲级写字楼市场而言，在存量方面，武汉市现有甲级写字楼8座，主要聚集在武汉金融街之称的建设大道沿线。根据统计，武汉市现有甲级写字楼存量在59万平方米左右，其平均租金水平一年来维持在58元/月/平方米左右，入驻率在一年时间仅提升了约2个百分点，徘徊在80％左右。供应方面，民生银行大厦、新世界中心等达到甲级标准的写字楼项目，在取得预售资格后迟迟未能入市，因此，甲级写字楼市场本年延续05年情况，新增项目依然为零。甲级写字楼的销售市场主要以重新包装后的存量写字楼为主，销售价格平均在7000元/平方米左右，与同等地段高档住宅价格相似。据戴德梁行统计，武汉各类写字楼的新增供应量在1996年至2005年十年间接近380万平方米，而在上海、北京等地近几年来各类写字楼的每年的供应量就超过百万平方米，而租金和入驻率远高于武汉的水平。抛开经济水平等因素，武汉写字楼市场发展缓慢仍是不争的事实。
武汉写字楼市场淡静的原因主要来源于缺乏强力的刚性需求支撑。写字楼市场对城市的经济发展水平及发展方式有极大的关联性及依赖性。客观来说，武汉市在经济水平上与北京、上海、广州、深圳等城市存在较大差距，而城市吸引力从某些方面来说也落后于成都、天津、大连等同等水平的二线城市。例如，进驻武汉的世界500强企业约有60余家，而进驻成都的已超过100家。因而，武汉市写字楼市场发展缓慢有其必然性。另外，在供应方面，由于土地、建筑及配套成本方面支出巨大，写字楼较一般住宅在投资额上要大许多，对自有资金实力及融资能力方面要求很高，若在开发过程中某一个环节资金链出现问题都会面临项目烂尾的危险。因此写字楼项目的发展商必须具备相当的开发实力、多元化的融资途径、精确设计的资金链等。而在目前，武汉市场写字楼的销售市场无论从销售价格还是从销售速度看都没有明显优势。上述因素使开发商对写字楼项目缺乏兴趣，市场表现自然不够活跃。
2007年武汉写字楼市场展望
从2007开始，武汉写字楼市场回暖势头开始显现。写字楼市场目前正处于从波谷到波峰的爬升过程中，在适当的发展环境中，应会在未来几年进入一个高速发展的时期。
需求方面，武汉经济的快速发展将为写字楼市场注入活力。在中部崛起政策的强力支持下，武汉的经济发展在近几年逐步驶入了快车道，武汉在人才、资源、交通等方面的优势得以充分显现，成为众多外地和外国投资者的重点关注区域，部分全国500强企业甚至世界500强企业已经把武汉作为其分支机构、研发中心或区域总部的候选城市之一。另外，根据“十一五规划”，武汉将在继续发展汽车、钢铁、激光制造的传统优势产业外，大力发展第三产业。第三产业的兴旺将直接带来写字楼市场的升温。本土企业的发展壮大，外地企业的积极进入，将为武汉市未来写字楼市场的发展提供更多刚性需求。
同时，从工商行政管理局已开始拒绝部分以住宅为注册地的企业进行工商登记的事实，可以判定在武汉市全面实行“住宅禁商”只是时间问题。政策因素亦增加了对写字楼的刚性需求。
供应方面，随着外资金融机构的全面放开、REITS等将房地产投资证券化的衍生金融工具的不断创新与完善，房地产融资渠道日益拓展。写字楼开发项目的资金来源问题得以解决。发展商敢于进入写字楼开发市场，从供给上激活武汉写字楼市场。
据戴德梁行资料表明，现阶段武汉甲级写字楼租金大大落后于天津、成都、西安等同等城市。成都、西安等地每平方米月租金超过百元的甲级写字楼并不鲜见，而武汉市顶级写字楼最好单元每平方米的租金也难超过80元。差距即意味着潜力，随着武汉写字楼市场潜力的进一步释放，机构投资者、个人投资者将给予写字楼市场充分的关注。北京、上海等发达城市部分优质写字楼的投资回报率可以超过6％，甚至接近8％，试想武汉写字楼投资若能在未来接近或达到上述发达城市水平，相比风险巨大的证券市场，调控严密、利润空间日益缩小的住宅投资市场，写字楼投资市场将会吸引更多资金的介入。可以预见在未来几年的写字楼市场，北京、上海等地近几年经常出现的整栋或大面积收购案例可能在武汉市场出现；中小投资者更是可能在收益率和风险水平较为均衡的写字楼市场得到良好回报。因此，在租赁、销售环节写字楼市场将得到进一步刺激。
当然，虽然有利好因素支持，但无论从写字楼项目的开发，还是经济发展效果的显现、市政配套设施的完善等均需要一段过程，市场不可能在一朝一夕间出现井喷。根据其他城市发展经验以及武汉市的现状，预计在未来3到5年内本土写字楼市场均处于培育和发展的阶段，在这段爬坡过程中，从政策面到市场面都会对写字楼产生这样或那样的作用，写字楼市场的发展仍需实践来检验。
最后值得一提的是，从项目开发角度来说，写字楼项目的复杂性和综合性非一般住宅项目可比，从前期的项目定位、设备选型、租售方式选择到后期物业管理皆需要相当的专业性和发展经验，需要发展商具有高度的责任心和前瞻性。从投资者角度来看，市场基本面固然重要，项目本身的水准同样重要。与住宅项目不同的是，写字楼项目除了良好的地段外，对投资者负责的发展商及专业的策划、管理团队同样决定着项目在市场中的表现。
商铺市场
2007年武汉商业市场回顾
相比于2004年和2005年大体量供应，武汉市2006商业市场呈现的更多的调整，而调整的重点集中在商业运营，其中一个主要的原因就是开发商的商业开发理念的提升。
2004年是武汉市的“商业地产年”，大量商业土地的供应以及商业开发集中在这一年，“Shopping mall”、“商贸城”、“购物中心”等业态伴随着“一站式消费”、“体验式购物”等开发理念和一些全球知名商家一起涌入武汉市场，商铺价格一路飙升，“天价”屡屡被刷新，开发商的目的很简单，就是商业开发利润大，但是矛盾就是如何保证高利润的同时实现资金快速回笼。接下来就是层出不穷的营销手法，其中最为常用的就是“售后返租”，但随着竞争的日益加剧和消费者对于商铺的期望值日益增加，“回报率”被推得越来越高，返租年限也越来越长，租金与售价越发不成比例，开发商的经营压力也变得空前的大，资金链日趋紧张，空置商铺随处可见。最后，很多开发商得出结论：商业地产开发回报低，风险大。其实，上述的做法本身就违背了商业地产开发的基本原理，就是商业地产需要依靠商业经营来获得回报而且是长期回报。
于是到了2005年，开发商们逐渐接受了“商业地产开发招商先行”的做法，他们开始把重心由销售手法转为商业运营。这样，才出现了一系列的商业成功案例：八、九万平方米甚至是十几万平方米的项目顺利开业了，而且入住率可以达到90%甚至是100%。但是可以看到，很多高入住率是建立在相当的优惠条件之下的，那么如何缓解开发商的资金压力以及如何实现中长期盈利则是开业之后的重点工作，这其中就包括两项工作：商业经营和套现，如果能够做好这两步的工作，就可以实现开发商的开发收益。接着到了2006年，我们看见了越来越多的项目开始了大规模的宣传推广、商户调整以及眼花缭乱的促销手法。
首先是百货，武汉的几大百货主力包括武商、中商、新世界、群光、SOGO不同程度的增大了营业面积，这其中就包括开分店和改建，目的就是增大体量来提升项目的吸引力和竞争力。然后就是引入外来新品牌来招揽消费者，例如武汉广场的化妆品品牌，基本上集中了市面上所有的高档品牌；群光广场的日本、韩国、台湾的时装，很多优秀品牌都是首次来武汉；新世界中心的高档品牌，例如玛花纤体的首次来汉，标志着对于武汉高端消费市场的看好。最后就是促销活动，竞争已经白热化，已经由前几年的“满200送50”演变到现在的“满38减25”而且参加活动的品牌也越来越多。
接着是大型购物中心，万达商业广场经过几年的商户组合尝试之后现在基本上有了一个合理的经营组合，通过戴德梁行研究数据表明，其租金以及经营户的营业额开始稳步上升，而徐东销品茂的入住率也接近90%。新开业的铜锣湾广场由于刚刚开业还不能评价其经营情况，但从入驻的商家和入住率来看其还是具备一定竞争力。
其次是超级市场，随着超级市场被国内消费者普遍认可以及国际零售的强势进驻，武汉超市的超级市场的竞争以及由“战术”（价格战）上升到“战略”（区域占领）。由于在武汉的成功经营，一些零售巨头有着在武汉继续长期发展的任务，很多商铺同时面临着几家国际零售巨头的竞争，尤其是一些重点区域，已经摆脱了过去零售超市高高在上的“买方市场”，开发商已经开始和零售巨头们处在一个平等的位置在进行商务谈判。而从经营成绩来看，大部分超市都能够超额完成指标，营业额增幅也达到预期要求。2006年十月，中百集团的创新品牌，“剧场”超市也成功开业，众多进口商品标志着中百集团进军高端市场的决心。
再次是专业市场，2006年武汉的专业市场包括家电、服装、建材、电脑都取得了较大程度的成功，无论是家电行业的领军品牌国美、苏宁除了保证各个店铺的营业额的情况下，拓展速度也十分迅速，基本上完成了武汉市主城区的布点工作。而在服装、建材和电脑行业中，几个大型项目的开业以及成功运营也让我们看到了它们良好发展的趋势。
最后就是社区商业，包括一些中心城区项目的底商，相比于百货、超市和专业市场，它则是持续低落。武汉社区商业现阶段呈现大面积空置的问题，而且空置面积还将继续增加，租金水平持续低迷，究其原因有三：一、设计本身的问题，由于层高、柱距或者开间、进深等问题导致商铺根本不适合商家经营；二、开发商期望值过高，开发商把盈利主要部分集中在底商，结果导致租金或者售价让商家无法经营；三、定位错误，没有经过调研分析就盲目推出商铺，导致供需严重失衡。如果这些问题不能很好解决，那么社区商业将会成为开发商的鸡肋甚至是负担。
2007年武汉商业市场展望
就目前掌握的资料显示，2007年商铺将会大规模推出，其中将包括一些我们期待已久的外来著名开发商如和记黄埔项目、瑞安项目、利嘉项目等，这些项目一定会给武汉市的商业市场格局带来变化。武汉市2002至2005年,商业的年供应面积平均在50万平方米左右, 如2007年延续这一趋势, 推出50万平方米左右的商铺（包含所有业态），平均租金按照1000元/㎡年来计算，总共将新增5亿元的租金收入，我们假设商家平均的租金成本占营业额的15%，那么这部分商铺至少需要产生近35亿元的营业额才能够生存。因此，商铺不是刚性需求，不是所有的新增项目都有机会生存下去，那么要减小开发商商业开发的开发风险还是需要听听专业力量的意见。
戴德梁行为一家国际物业顾问，旗下10,000万余名员工在全球40个国家的200间分公司为各地客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地的专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水准的专业房地产咨询及顾问服务。 |
