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全景扫描武汉商业地产之汉阳篇
上周六，武汉，天气闷热。舒言比往常更早地来到自己的理发店，天气热了，周末顾客会比平时多，来湘隆·时代商业中心开店已两年的舒言对这个规律很熟悉。
2005年3月，舒言花15000元/月的租金，在不被生意人看好的沌口开了一家400平方米的“经典美容美发沌口店”。“这并不是冲动，而是考察过的决定。”舒言说，事实证明他当初的决定没错，“即使是生意最差的时候，也可以保证当天的本钱。”
舒言来沌口开店的念头，是几位江汉大学艺术系老师邀请的结果，“当时来的时候，这条街上人很少。但街对面的饭馆生意很火。我们就想，有人吃饭，肯定有人要剪头。我们就抱着试一试的心态，几个朋友合伙开了店，刚开始生意并不好。朋友们每次调侃时，就说我们这次掉得大。”但随着周边人群的了解，舒言的生意渐渐好起来，经常有熟悉或不熟悉的顾客来做头。如今，在“经典”周围已有15家美容美发店铺，“有需求才会有这么多店铺存在。”舒言笑道。
在武汉湘隆房地产开发有限公司董事长程连英看来，理发店的生意经俨然成为武汉新区商业地产发展的途径：“人流少，有效消费者多，如何留住这样特性的消费者，是我们在汉阳做商业地产所要思考的”。
潜在消费市场的判断力
当初间接给舒言投资信心的餐饮业，在湘隆·时代商业中心已经形成明星酒店、锅加锅、聚湘楼等30多家餐饮店铺包围的美食一条街。
龚利君，“天一佳人酒店沌口店”股东，去年5月28日在这里开店。此前，该品牌已有7家连锁店。龚利君看中这里的原因很简单：餐饮业的火爆在这呈全面扩散的态势。
7月17日，一个平常的星期二。沿着湘隆·时代商业中心U字型的过道，往里走，尽头处，停满了车，行人很少，而街边饭店，客人很多。等待吃饭，似乎已成为这里消费者的习惯。这些在中心城区所无法想象的怠慢，甚至让人生疑：菜那么好吃？
“其实，这里的菜跟其他连锁店口味相差不大，但餐饮热火与等候吃饭的特点，正是我们当初选在这开店的原因。”龚利君透过商人的感性分析热火的原因：“选择这里，是公司股东的决定。周边的神龙公司、海尔工业园、普天公司、晨鸣纸业等大企业云集，发展前景看好。这里商业格局也非常合适。”
而理性上的分析，可以通过数据来证明。仅至2005年底，该区人年平均收入已达3036美元，达到武汉人年均收入的3倍。当时，该区人口每年用于食品、服装和家用电器等各种消费品的支出约8536万美元，即近7亿元人民币的消费市场。
这一份数据上的消费群体，正是新区商业地产商所倚重的资源。
固定消费群体的影响力
在程连英的开发理念里，人流量并非决定商业地产项目能否成功的唯一标准，“有效消费才是基础。”
所谓有效消费，程连英的解释很通俗：“A商场有100个人游荡，但实际购物者只有10个人；而B商场有50个人游荡，实际购物者也是10个人，你说，哪个商场更成功？”
“表面上看，两个商场的消费力相同，但从内在想，第一个商场人流量大，租金肯定贵，且同时还要请更多店员，投资者支出肯定比第二个店多。”程连英提出的观点是：人流量只是增加消费者数量，而如果一个地方有固定的消费群体，那么“人流量就只是一个场面上的数字了。”
重庆家富富侨沌口总店总经理张国中肯定会认可这个观点。目前在汉有16家连锁店的重庆家富富侨，2006年7月投资在这1000多万建成1000平方米的多功能一体的中心店。
“当初选择沌口，主要看中东风等大公司的入驻，有些上班的白领，中午会在这里休息。”张国中的信心也透过家富富侨的投资体现，“又投入2000万元买了明星厨房边的一栋6000－7000平方米的楼，准备建成开发区的娱乐中心。如果一切顺利的话，两年就可收回投资成本。”
推算是否真实？评价标准是：新区到底有多大的消费群体，即有效消费到底有多少。
仅以开发区为例，2007年4月的数据为：开发区现实有人口25万人，其中常住人口134233人(含沌口小区17718人)，暂住人口21746人，寄住人口27483人，其他流动人口(主要是具有中心城区户籍、在开发区工作的人员)接近7万人。
这就意味着，即使100个人只有10个人消费，开发区所存在的消费群体也有2.5万。而新区的商业地产开发商们，所面临的问题就十分明显：如何将这些消费力量留在新区。
成型商业中心的辐射力
单纯研究汉阳商业地产，或者沌口商业地产，已经不合时宜。在武汉市的规划里，这里迟早要“合为一体”。根据规划，以长江、汉江和京珠高速公路围合而成的扇形区域，包括现在的汉阳区、武汉经济技术开发区和蔡甸区的一部分，将建成武汉新区，占地面积368平方公里。计划2008年建成的新区，人口将达到100万。
以武汉市的特殊情况而言，独立为“城”的武汉新区，必须有一个自己的商业区域中心，来消化区域消费力。一如国内现代设计和现代设计教育的重要奠基人之一王受之，3月来汉时接受本报记者采访时所言：“‘大武汉’有成为多城市中心的一切条件，未来也将按这个模式发展。”
那么，可能形成一个城市中心的武汉新区，它的中心到底在哪里？
以常态而言，可能成为城市中心的地段，一定是商业地产焕发之地，就现状而言，新区商业地产最热闹的地方就是钟家村。
该区域以“摩尔商城”扎堆为特性。在铜锣湾广场一共聚集了国内外500余个知名品牌，在广场对面，中天闽东国际城正在兴建；而汉阳商场也将扩建，资料显示，这里将再建一座32层高楼，1—4层为商场，和现有的汉阳商场连通。新大楼旁，新建步行购物街、大型地下停车场。
此外，汉商21购物中心顶楼也将变身娱乐中心。目前，汉商21购物中心首层是人气鼎盛的家乐福超市，二楼由汉商经营服饰品，待娱乐中心建成，该商业集群总营业面积将达8万平方米，成为一座大型购物消费中心。投资方华镒集团称，中心建设成功后，将在此地形成业态丰富的“王家湾摩尔商城”。
与此同时，武汉占地最大的滨江楼盘项目——锦绣长江，也将打造成集超五星级酒店、高档写字楼、产权式公寓、SOHO、商业街及高档住宅区为一体的大型综合国际滨水社区。
新区机遇的想象力
另一种观点认为，从地图上看，如果新区成立，处于区域正中心的开发区将有后来者居上之势。
据了解，开发区除了法国雷诺进驻所剩的4000亩之外，再无可开发用地。因此，仅一两年内，该区域许多商铺的价格飙升三四倍。对此，占据该区域最大商业用地的湘隆·时代商业中心无疑充满了雄心。该项目总开发面积32万平方米，其中商业房产12万平方米，住宅近20万平方米。形成三面临街、均为商铺，行同“U”字，中部为住宅部分，犹如“画”的中间部位的态势。
而另一个让开发区商业地产商憧憬新中心的理由是：仅至2005年，开发区已吸引国内外企业2000家左右，合同投资总额超过50亿美元，包含英、美、法、日等20多个国家和地区的客商到开发区投资，其中，世界500强企业21家。当时，开发区年创产值过亿元的企业30家，产值过5亿元的企业7家。2005年财政收入27.4亿元，占武汉市财政收入的15%左右；出口创汇25亿美元，相当于整个武汉市财政收入的40%。
那么，到底是商业形态已然固定的“王家湾”会成新区中心，还是沌口新区会后来居上？也许尚未定论，也非文字可以概略，政策因素，消费定律，开发商的眼光等，都是这条经济链上的重要一环。
商业地产里的人流
“您好，请等一等，服务员就过来收桌子。”在湘隆时代商业中心上，有一条美食街，30多家饭馆，每到中午与晚上就餐时间，大概都会听到这样的礼貌用语。这让许多第一次来的朋友感慨：人流量如此稀疏的商业街，饭馆的生意为何如此好？
湘隆时代商业中心的餐厅火热经验，似乎正在挑战武汉市民的传统商业理念——人流量，还是决定商业地产项目成功与否的前提吗？
在民间传承的生意经里，人流是比地段、历史商圈、发展趋势、地域居民收支能力、周边商业环境等外界因素更为关键的标准，它在招商时是入驻商家的信心；在运营时是支撑商业地产运营的保证；在销售时是商铺高价销售的前提。
但是，一个每天人流量过万的商场是否就能够减少滞销的恐慌？100家饭馆开张的地段就能增加投资者对区域商业定位的了解吗？在来武汉之前，我的回答肯定充满不屑：难道事实不是如此吗？
显然，事实被推翻。这人流量明显不如街道口、中南、江汉路的沌口，正在质疑传统商业的一些惯性思维。惯性思维方式是如何吸引人流，而沌口的商业方式是在上演如何留住人群。
商业中的人流群，有两种存在方式：一为有效人流，一为非固定人流。我们通常所看到武汉的成熟商圈，都是以人流量而论，当将这些商圈统体分析时，可以发现，那些人流量支撑下的商圈通常在火车站、汽车站附近或者历史积淀深厚地段，它们通常面对了整个武汉市民与来武汉市的游客，而对于新兴商圈，游客这一部分显然是很难吸引来的流动群体，即非有效群体。
与其费力不讨好的去吸引这样的人群，为什么不留住周边现有的有效消费群体呢？这是许多新兴城区地产商正在思考的问题。
费正清在《伟大的中国革命》的前言中提出：“每一代人都学会了他们要扮演的最后角色，无非是当下一代人进门前用脚踩踏一下的垫子；这也是值得也是应尽的义务。”
汉阳商业地产扮演的角色，无非就是如此。
■ 链接
武汉新区总体发展框架
武汉新区规划的总体发展框架为：“三大特色功能组团、六湖连通的水系生态网络、五纵五横的道路骨架”。
三大特色功能组团：汉江组团、沌口组团和四新组团。
六湖连通：墨水湖、南太子湖、龙阳湖、三角湖、北太子湖、后官湖。
五纵五横：纵向的为十升路、芳草路、梅子路、拦江堤路、滨江大道，横向的为琴台路、汉阳大道、二环线、三环线、沌阳大道。 |
