|
最近到广州、深圳、南京转了一圈。所到之处，人们无不感叹说，房价太高了。我笑着回答：“依我拙见，房价并不高。”朋友当即警告：“如果网友听见了，还不骂你是在替房地产老板说话？”我却认为听话要听真话，尽管有时候真话不那么顺耳。
毫无疑问，房价确实在迅速上升。据统计，北京的房价在2007年的第一季度上涨了11%，深圳房价上涨得更快，在最近5个月内上升了50%，市区商品房的均价每平方米已经超过2万元。有些人惊慌失措，大呼房价太高了，要求政府出面干预。
房价到底高不高？谈论房价高低要从时间和空间两个坐标来观察。
从时间上看，如果说房价太高，就意味着房价就要下降了。去年，深圳有些房子每平方米在1.2万元左右，当时人们就喊房价太高了。如今这些房子涨到2万元一平方米，如果早知今日，还会说去年的房价太高吗？房价高低是一个相对的概念。因此，讨论房价高低的关键在于房价是否还要继续上升。如果房价还见涨，那么相对明年来说今年的房价就不能说是太高了。另外，我们还要从空间的坐标上来观察房价。全球正处于资产重新定价的过程之中，随着进一步对外开放，既然北京、上海、深圳要争取成为世界级的大都市，就要准备好应对和国际大都市相匹配的高房价。
如果有个人信誓旦旦地说，房价马上就要跌，还告诉你，房价一跌就要跌30%甚至50%，你信不信？由于他的论调迎合了部分网民的想法，被誉为“替老百姓说话的英雄”。可是，房价非但没有按照他们的预言降下去，反而不停地涨。难道听信了这些话的人就没有一点上当受骗的感觉吗？尽管在局部地区，个别楼盘的价格可能会波动，但是就总体上来看，房价依然保持一个上升的趋势。作为一个经济学者，如果看不清楚这个大趋势，若不是学术素质太差，就是怕一说房价还会上升就会招来是非，甚至被人骂成走狗。在高房价的压迫之下，中等和低收入的老百姓已经够可怜的了，难道还忍心看着他们继续被不负责任的谎言所欺骗吗？另外，倘若房价真得骤然下跌30%，整个中国都要陷入金融危机，难道这也是好玩的？
在判断房价变化态势之前，有必要探讨一下导致房价上升或下降的原因。
正如恩格斯所指出的那样，社会需求比任何力量更有效地推动了学术研究。在2000～2004年期间，除了日本和德国之外，西方各国房价大幅度上扬，使得房价研究再度成为热点。这些研究正在继续之中，并且取得了不少阶段性成果，为深入探讨当前中国房价飞涨的内在机制提供了很好的参照体系。今天就谈谈目前所研究出来的推动房价上升的动力。
从需求角度来看，有如下推动房价上涨的动力：第一，城镇人口的增加；第二，居民收入增加；第三，地租提高；第四，房地产投机也促使房价上升。除了需求方面的原因之外，推动房地产价格上升的力量还来自于其他5个方面。
第一，来自于购房者。房地产与一般商品不同，属于耐久性商品。一般住房的寿命可达50年以上，折旧率很低。买台电视机，放上几年可能就不怎么值钱了。可是买套房子，过几年不仅不掉价，可能更值钱了。对于衣物、鞋帽、食品等日常消费品，人们倾向于买落不买涨。可是购买住房就不一样了。在许多情况下，人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅。对于住宅这样价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落。别看买房一出手就是几十万，可是钱并没有消失。只不过从钞票转化成了固定资产。实在需要钱的时候，把房子一卖，钱就回来了。买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。
第二，来自于已经拥有住宅的人。住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。越是穷人，房地产在他们的资产中占的比重越大。当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但是在房价上升过程中他们也会享受到财富增值的愉快。根据理性预期理论，人们对未来的预期有着一种自我实现的作用。如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。由于大部分居民偏爱房价上涨的消息，比较容易形成房地产价格上涨的预期，从而推动房价上扬。
第三，来自于房地产开发商。房价上升会给他们带来额外的利润，毫无疑问，他们是推动房价上升的主要动力。只要房价上升一个百分点，开发商的资本回报率就上升三个百分点。
如果房地产商没有立即将已经落成的住宅出售，他们需要支付占有资金的成本和闲置的折旧成本。由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响并不大。当住宅完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去？对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得高一些，以此来推动住宅价格上涨。提高空置率恰恰是房地产开发商增加利润的一个手段。只要房地产商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们很容易就把这些负担转嫁给购房者。指望房地产商发善心，主动降低房价，无异于与虎谋皮。
第四，来自于地方政府。地方政府官员往往把房地产价格上升当作经济繁荣的指标。房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入，因此，地方政府乐于见到房地产涨价。
第五，来自于新闻媒体。从社会心理学角度分析，新闻媒体往往本能地顺应潮流。在许多时候新闻媒体在房价上涨过程中起到添油煽风的作用。
从目前中国的普遍状况来看，促使房价上升的5条原因都存在，使得房价上升的压力越来越大。 |
