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“下一个光谷”的扩张口号 地产商的疯狂抢地 消费者的扎堆购房
8月4日，中午，武汉江夏区。
一名中年男子驱车来到富丽·奥林园，他小车后排的座位上摊着前一天的《长江商报》，C21版上“均价仅为1788元/m2，相当于片区房产均价的50%!”的广告十分醒目。午后灼热的阳光，没有挡住这位男子到现场看盘的兴致。
在武昌的区域地图上，中环线北面的江夏区，像一片“世外桃源”，房价低廉的优势，正使这里成为许多置业者的“天堂”。其背景为：城市中心区域不断上扬的房价，正迫使众多市民向中环线迁居。龙山水榭销售部7月份统计数据显示，该楼盘当月来客共计378批，其中武昌区218批，江夏区为117批。
在一个星期前，有专家在“中环改变城市”的论坛上预测，中环的建成将使武汉城区面积扩展18倍，150万人要围中环而居。
天空下，某些囊中羞涩的武汉人开始担心：中环的拉通，将推动更多武汉人去江夏置业，江夏成为“下一个光谷”后，“我们又去哪买便宜的房子？”
一口气买下6套
熊若汐对两个月前一次性购买6套住房的买主印象深刻，她在武汉智龙地产顾问有限公司任策划总监以来，“还是第一次看见，一次性买下这么多房子的。”熊若汐说。
就这件事而言，记者比熊若汐更清楚内幕。事情还得从6月的一天说起。
“这里的房子不错吧？据说宝安在旁边拿下一块地要做度假村，是不是？”记者的朋友付成豪拿着6月某天《长江商报》的“龙山水榭”广告问道。查阅资料后，记者答曰：“2004年，青龙山林场与宝安集团签署了合作建设协议，成立了宝安集团湖北青龙山风景区开发有限公司，要对青龙山林场范围内的5100亩用地进行合作开发。”该旅游项目正处于“龙山水榭”旁边。
翌日，付成豪说：“昨天我老婆去那订了一套房子，1890元/平方米，便宜，就当投资了，以后肯定要涨价。”
又两日，他再说：“我岳母单位一同事，听说了那里房子不错，昨天一下买了6套。”
消费者的口口相传永远大于开发商的单向灌输效应,其后的事态发展为:朋友的岳母单位同事,又在这里订下60套房。事件背后的寓意明显:即使不能住,还可投资。而这个原因，也是许多在江夏购房的武汉城区市民的真实写照，至少在江夏真正解决交通问题之前，这个原因还是购房因素的主导。从目前来看，武昌街道口到江夏的最短距离为，从珞喻路走光谷大道，再直开江夏，以某日不堵车情况下，记者乘一东风雪铁龙前往，驱车时间为：53分钟。
道路，正是目前制约江夏与光谷房价接轨的重点。目前，光谷的房价直逼5000元/平方米，而江夏在2000元/平方米左右，这批“投资客”正看中这种机遇。
“等珞狮南路一通，从街道口直接杀过去上中环，到江夏就近多了，房价肯定会上来。”付成豪的计划十分美好。他的信心来源于，他购房一个月后，“龙山水榭”均价上涨了120元/平方米。
江夏上演的“房价曲线图”，又让中国指数研究院华中分院分析师李国政看到了两年前的光谷。
“新城市中心”的机遇
如今再描述江夏时，李国政用的形容词已经有所更改，此前，他一直使用“远郊”概念，“我们一直说2006年是回归中心城区的概念，江夏是光谷的郊区，在2007年以后，应该改变了。”
这个观点，也得到武汉青年国民经济研究所房地产研究中心主任王涛的认可，“江夏不是一个郊区，而是城市新的中心。”
他们的理由是：2007年到2020年的规划确定了11个新城，是由三个新城群组成，江夏将形成东南城市群。“这个群未来的发展方向是以光电子，生物、医药，机电一体化这个为重要的产业发展方向。”
王涛认为，此定位为江夏未来的房地产发展确定了一个大概的框架。“将来要推出城市列车，交通格局的改变将带动了整个房地产格局的变化。因为区域之间的距离在缩短，黄石、鄂州，城市与城市之间的距离正在拉近，黄石、鄂州的有钱人，都会往中心来聚居，他们来武汉买房，最近的就是江夏，汤逊湖这块。”
这个概念正符合城市发展的规律：原来的城市副中心，逐渐发展成为中心，原来的郊区逐渐形成了一些新的城市副中心。 而这一点影响所带来的连锁反应，目前已经开始显现，此前光谷出现过的一系列问题正在江夏上演：房价上涨，开盘热销，供不应求。
开发企业的狂欢时代
在楼市的经济链条上，江夏的开发企业正因为购房者的这一场消费核点的爆破而加快销售速度。
价格，也从一年一跳，到一月一跳，甚至一天一跳的情况，这似乎成为理所当然。
“今年，包括富士康的、大型企业的进驻，已经将片区价格提升”，富丽园地产开发有限公司总经理詹洪表示，“上个月，我们就提了两次价，每平方米涨了200块左右。”
但涨价并没有影响富丽园的销售速度，“公司目前已经超额完成了几个月”，詹洪分析认为，交通条件的改变与区域环境越来越趋中心化都是原因，“因为目前光谷大道有一条路，直线一直修到街道口。可能在2008年的年底通车，到时到我们项目直线距离大约20分钟车程。”
而更重要的原因仍旧在于：江夏得到区域外的消费支撑。“销售部门分析了一下，70%都是武昌，包括光谷周边的消费人群，30%是汉口和汉阳的。”武汉富丽园房地产有限公司策划部司林娟透露。
种种利好因素，正促进江夏定位的升级，而开发企业也在更新换代中加速扩张。
目前在江夏开发商的经营案本里，放在首要的并非销售问题，而是资源：土地。
“土地，是每一个开发企业做大做强的命脉”，滨湖春天营销总监万晓明说出开发商圈地的本质。而万晓明所在的湖北强涛置业有限公司，正是在江夏贯彻这条“真理”的开发企业之一。“去年，我们在文化路旁边拿了140亩地，上个星期在东湖港拿了一块40亩的土地，下个月好像有场土地拍卖，也在文化路附近，我们肯定也会参加。”万晓明说。
而更多开发商并不愿意透露在江夏到底有多少土地储备，“这一批土地资源，都将成为中环开通后，‘江夏’扩建时，做大做强的资本。”一位不愿意透露姓名的开发商道出其中的担忧：当外来开发商进入江夏扩张时，“我们必须有些‘底牌’在手上握着。”
对于江夏的开发企业而言，有多少土地储备，就意味着有多少将未来的挑战转换为机遇的机会，“机遇永远是给有准备的人。”
江夏升级后的购房隐忧
“现在连江夏的房子都过了2000元/平方米，以后还能买哪的房子啊？”武昌洪山区某文化公司职员谢洋最近时常这样感叹：他错过了江夏涨价前的机遇。
在众多开发商为江夏机遇兴奋时，也有许多像谢洋一样的小职员在懊恼，“我才看中江夏一个楼盘，均价只要1980元/平方米，才过了2天，就2080元/平方米，还怎么办呀？”谢洋有些愤怒。
而这仅仅是新城市概念的一个起点而已，依照正常的规律，当江夏所有的利好都成为现实时，房价的上涨幅度将成倍增长，一如年前的光谷，创造3个月500元涨幅的奇迹。
在流传很久的一个笑话里，主人公努力工作两年，还一直只能购买一间厕所，不管他工资涨幅多少，积蓄增加多少，房价永远是同步上扬。“我还是赶快买房吧，不然再等下去，连厕所都买不起了”谢洋拿这个笑话自嘲，他准备找家里借钱付首付了。
在一场关于江夏的业内讨论里，不少开发商都对这个片区充满了信心，或者说，对房价充满了信心，“明年达到3000元/平方米，肯定没问题。”
而这种预测，正是那些囊中羞涩的武汉人所担心的，“当江夏变成了‘新中心’，我们的下一站在哪里？”
心理上的“光谷第二”
“心理因素是驱动20世纪90年代美国股市繁荣的主要原因。”罗伯特·希勒在《非理性繁荣》中论点，正适宜于江夏楼市的繁盛：对城市扩张的向往，与充斥四处的楼盘宣传，使人们开始相信江夏就是下一个光谷。
人们今天谈论江夏，就像2004年谈论光谷。那么2010年的江夏可以透过现在的光谷呈现吗？
透过繁华的背后，我们可以发现，将江夏对比于光谷，显然还缺乏重要的论据。一切的结论都来源于开发企业与中环线共同缔造的梦想，后者提供了物质基础，前者则是智力储备。
就后者而言，已经拥有了坚实的基础，开通摆上了日程，但江夏是否如前者所言：要成为“光谷第二”呢？目前来看，还是很悬。
以武汉而言，多城市中心的特性赋予了鲁巷“城中心”的身份，但如今的江夏是否能接过“副中心”的光环呢？
在这场突如其来的繁荣中，我们看到房产企业的领导者们探索了新的开发疆域，创造了新的城市观，并努力使得人们适应一个新区域的到来，他们完全符合许知远对领导人的定义：“他让你看到遥远的方向，并鼓舞你我终究可能到达那里。”
开发商创造新理论来获得消费者的行为，我们无法批判，但消费者应该看到，在这场计划中的扩城行动里，开发商已经扩大了交通在区域竞争中的重要性，政治学家汉斯·摩根索这样描述国家实力的组成部分：地理、自然资源(特别是粮食与原料)、工业能力、军事准备(特别是人口分布)、国民性格、国民道德、外交与政府的能力，但他强调在衡量国家实力时切勿“给予任何单一因素以压倒一切的重要性”。
当消费者无限相信交通对于一个区域重要性的时候，我们正开始重演20世纪90年代美国股市繁荣的故事。 |
