那么多传说中的武汉房价 到底哪种评估方式最贴近真实?

武汉楼市直击 2018-03-25 08:07
【摘要】
“所有人都有时间每天跑售楼部,尤其是在买房初期,初步价格评估、区位选择、环境配套等等因素都会影响买房决策,这种情况下,如何判断武汉房价,就成了一个比较重要的环节。”

关于武汉房价,官方说法、媒体说法、数据统计各不相同,尤其是在不少区域二手房价格倒挂、精装修盛行的情况下,新房房价显然只有在售楼部才能接收到最贴近真实的讯息了。但并不是所有人都有时间每天跑售楼部,尤其是在买房初期,初步价格评估、区位选择、环境配套等等因素都会影响买房决策,这种情况下,如何判断武汉房价,就成了一个比较重要的环节。

房子交付有2种状态,一种为毛坯,另外一种为精装修。部分楼盘在签订购房合同时还会要求捆绑智能家电或车位。

如果楼盘采取毛坯交付,政府给出的备案价即是开发商可以卖出的最高价;

如果楼盘采取精装修交付,武汉大部分项目定价为备案价+装修标准;

如果还有智能家电,就要看开发商是如何定价的了,基本房价评估公式为备案价+装修标准+其它(如智能家电等)。

我们首先来回忆一下武汉市于2017年5月出台的装修标准:

备案均价不超过1W元/㎡的,全装修价格不高于2000元/㎡;

备案均价1W元/㎡以上,不高于1.5W元/㎡的,全装修价格不高于2500元/㎡;

备案均价1.5W元/㎡以上,不高于2W元/㎡的,全装修价格不高于3000元/㎡;

备案均价2W元/㎡以上,不高于2.5W元/㎡的,全装修价格不高于3500元/㎡;

备案均价2.5W元/㎡以上,不高于3W元/㎡的,全装修价格不高于4000元/㎡;

备案均价3W元/㎡以上,全装修价格不高于5000元/㎡。

精装修价格的出台,一方面抑制了部分楼盘装修定价虚高的情况,如6000元/㎡,但也让一些计划毛坯交付的楼盘加入了装修交付的队伍中。

哪些区域房价低于1万?

单就备案价来看,武汉目前的万元级区域,还真不少。如汉南片备案价多为5500-6500元/㎡、新洲区备案价多为5500-7000元/㎡、蔡甸区备案价5700-6900元/㎡、黄陂备案价8500-10000元/㎡、江夏多数楼盘备案价8500-11000元/㎡。除此之外,阳逻、汉口北武湖等区域的备案价也是不超过1万元/㎡的。

然而,根据中国房价行情网,目前武汉新房市场,汉南区成交均价(下同)7767元/㎡、新洲区7160元/㎡、蔡甸区11393元/㎡、黄陂区10001元/㎡、江夏区14085元/㎡。

对比数据不难发现,较远的远城区如汉南、新洲两区域,加上精装修以后的成交价格也是低于1万的,但2017年大热的蔡甸、黄陂,加上精装修以后却跨过了万元这个门槛,江夏区的实际成交均价甚至超过备案价3000元/㎡左右。如果购房者想要在远城区中,寻觅到实际成交价低于万元的楼盘,恐怕可选区域比较有限。

刚需楼盘在哪里?

相对而言,远城区房价固然不高,但与主城区之间不便的交通方式、较耗时的路程以及不完善的配套设施,让不少刚需购房者都望而却步,因此对于大多数购房者来说,如果有条件不买这些远城区,就一定不会优先考虑。那么,主城区和近主城区的刚需楼盘都集中在哪里?

根据武汉市住房保障和房屋管理局3月15日发布的相关文件,预售备案均价低于18000元/㎡、面积小于120平米的新建商品住房项目定位为刚需房。亿房网研究中心数据显示,武汉主城区内达到刚需标准的楼盘大概集中在以下5个区域:古田青山白沙洲汉阳中心区和四新,另外东湖高新、武汉经济开发区、东西湖的大多数楼盘价格也是属于刚需范畴内的。

硚口区为例,某楼盘近期备案均价16000元/㎡,购买其101㎡户型,符合文件中的刚需定位,其理论首付大约54万。事实上,如果开发商定为带装修交付,那么月供则需要按照装修标准,即3000元/㎡,相应增加;若开发商要求装修全款付,则首付款约为84万。同理,尽管四新2017年备案价在12000元/㎡上下浮动,理论首付40万即可,不少楼盘的购房首付依旧超过了60万。

在对比房价的过程中,除了要充分考虑精装修带来的价格差,还需了解意向购买楼盘是否还有其它附加费用,如某楼盘实际备案均价7500元/㎡,加上2000元/㎡装修标准,却对外报价11000元/㎡,就需要了解对外报价的实际组成部分和开发商合同中的价格组成部分了。

也有个别楼盘,还会衍生出智能家电、智能家居等部分,造成实际购房费用增加。当然,这样的楼盘在政策高压调控下,已经比较少见,但购房者还是要擦亮眼睛仔细辨别,正确预估房价。

(责任编辑:刘羽君)

参与评论

全部评论

暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

看房团

2018-07-28 ,武昌线,2018年7月28日上午08:45地铁2号线洪山广场A出口丽江饭店门口查看详情
已报名 12
立即报名

报名成功~客服人员将会尽快与你联系~

您还可以在 “用户中心 >> 我的订单” 实时里查看订单处理状态

聚合专题

打赏
我的积分 5800
1积分 5积分 10积分 50积分 100积分 200积分
积分
打赏
QQ好友 QQ空间