有人砸几十亿一买就是1栋楼!他们咋赚钱?

明源地产研究院 2018-04-29 07:53
【摘要】
“既然基金和投资公司可以批量买下赚钱,那为什么开发商不可以呢?既然限价下卖出很不划算,为什么不自持?”

第一太平戴维斯的一份报告显示,2017年深圳共成交商用物业大宗交易(指楼宇整栋或大面积统一出售,以下简称“整售”)达26起,总体成交额较2016年翻倍,约370亿元!今年,这个趋势还在延续,而且整售从商用物业蔓延到住宅市场!

对于买入方来说,买入物业的目标基本都是要盈利。

可是,最近北京市首个全自持项目万科翡翠书院意向招租。90平米三居,租金最低1.5万元/月,如果租户租住十年,需要一次性付清全部租金180万!可是,该项目即便按照满租计算,NOI(净运营收益)回报率不到3%,“基本不盈利”!

如上所说,物业整售的接手方不会做亏本的买卖,是要赚钱的。那为什么开发商(比如万科)却不赚或者赚不到这个钱呢?

1、开发商不愿意持有资产,但有人整栋整栋的买入

高压调控下,深圳新房供应量下滑明显。深圳中原研究中心的数据显示,2017年的批售住宅套数对比2016年下降了30.4%,对比2015年更是接近腰斩。

限价政策下,新房与二手房出现价格倒挂,买到就是赚到,购买热情依然比较高,比如在刚刚过去的一季度,深圳新房住宅成交量回暖,达5601套,同比增加7成。但开发商入市的意愿却很低。

而且,在新房“稀缺”背景下,此前以散售为主的深圳楼市,在过去一年里已转变风向,悄然刮起了整售风。

第一太平戴维斯发布的《2017年深圳市商用物业大宗交易报告》显示,2017年深圳全市预计共成交26宗商用物业大宗交易(仅统计整栋销售),总成交面积约65万平米,总成交约370亿元,金额较2016年翻番!

过去,整售常见于京沪港等城市,深圳还是以散售为主。有人因此将2017年称为“深圳商用地产大宗投资新元年”!

更重要的是,深圳楼市的整售已经从商用物业蔓延到了住宅市场!比较典型的案例有以下几个:

2017年11月8日,深圳联合产权交易所发布《深圳南山区华侨城东方花园11栋别墅转让公告》。公告显示,12月7日以拍卖方式出让深圳南山区华侨城东方花园11栋别墅,挂牌价格5.05亿,须一次性付款。几天之后,这11栋别墅以5.2亿成交。

2017年11月27日,红山6979一期471套商务公寓23亿打包售出。2018年1月8日,该项目再现一次性大宗交易。项目23座、25座、26座共168套房源全部一次售出,按照备案价计算总成交金额超过17亿元!

去年11月12日,龙光玖钻被扫货整整2层共64套房,总货值达1.4亿元……

业内人士预计,2018年公寓“扫货”现象只会更频繁,这意味着,未来留给投资者和刚需的机会越来越少!

就明源君接触到的多数开发商来看,不到万不得已,是不愿意将可出售的资源转变为持有型资产的。因为成本太高,算不过账来。但为什么这么多机构还热衷于整栋整栋,甚至整个项目打包买下呢?

2、整购之后,赚钱的路径无非三条,散卖、升级之后出租、发REITs

深圳在“十三五”期间计划筹集30万套人才住房,仅靠常规的配建、自建很难完成这项任务,“到市场上买房”就成了选项之一。

第一太平戴维斯的报告显示,2017年深圳成交的26起商用物业大宗交易中,人才安居集团买走了近三成,20万平方米房产,总量超国2500套,其余的物业则由企业和机构投资者买走。

人才安居集团买入商务公寓是用于人才房子,政府收购办公物业,主要用于区域产业集群引进,几乎都不用考虑盈利;实业公司与银行购买小体量的独栋办公物业,主要用作企业总部。但基金/投资公司,打包买下的物业(包括写字楼、公寓、商业、产业用房等)——特别是公寓,则是要考虑盈利的。

怎么赚钱?无非三条路:散售、收租、发REITs。

第一种,买入之后等待时机,或装修升级后散售。

前不久,某这两年处于风口浪尖上的房企被媒体曝光,其将56套房子打7折卖给一家香港上市公司,变成二手房之后,后者计划以市价出售,而后者与其有千丝万缕的关系,逃避限价令的嫌疑巨大。

这种打擦边球的做法以前较常见,但随着调控和查处力度不断加码,但凡识相的公司都不会轻易踩这条红线。

这么一来,拥有成熟资产管理能力的基金、投资公司,就有了类似上述香港上市公司这样赚取差价的好机会。

(责任编辑:郝丽宥)

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