中国的房子过剩了吗?

明源地产研究院 2018-11-18 10:15
【摘要】
“如果把中国的房地产市场比作一个水池,过去十年这个水池的水位持续快速上升,也就是说中国的住房存量大幅增长”

如果把中国的房地产市场比作一个水池,过去十年这个水池的水位持续快速上升,也就是说中国的住房存量大幅增长。原因很简单,因为水池进水的速度一直大于出水的速度,也就是说每年新建的房子一直大于新卖出的房子,甚至连最火的2017年也不例外(新开工17.9亿平,新销售16.9亿平)。过去水位上升没有问题,因为水池是空的,但如果水池满了,再持续进水就可能爆发风险。那么问题来了,中国房地产市场这个大水池现在水位有多高?中国住房过剩了吗?

这是一个很重要但也很复杂的问题。由于各种历史原因,中国的住房体系和产权结构十分混乱,关于整体住房存量没有一个准确的统计。现有数据大多存在缺陷。我们这篇报告将系统梳理中国的住房供应体系,并在现有数据基础上进行估算,力求厘清中国住房总量,并与国际水平进行对比分析中国住房是否过剩。

一、透视中国城市住房供应体系:我们身边的四大类住房

厘清中国有多少住房首先要搞清中国的住房供应体系。中国特色的住房供应体系呈现典型的城乡二元结构,农村多为宅基地自建房,城镇则以商品房为主,两条线并存。过去大部分人住在农村,但随着城镇化率的不断提升,中国未来的住房体系一定是以城镇住房为主,平时我们所说的房价也主要指城镇住房,因此本文将以城镇住房作为研究标的。

接下来就让我们梳理一下现有城镇住房供应体系,搞清楚城镇住房的各种类型经过多轮市场化改革,除了历史遗留的已购公房,我国基本确立了以商品房为主、保障性住房为辅的城镇住房供应制度,还有不太合法、屡禁不止的小产权房作为补充。

图表1 我国城镇住房供应体系

资料来源:公共资料整理 如是金融研究院

目前这套城镇住房供应体系源自1994年的城镇住房制度改革。1994年之前,城镇住房主要是计划分配的公房,也就是我们常说的福利分房。公房主要由政府、企业、军队兴建,私房极少,基本被取消。福利分房产生了很多问题。1985年国家对城镇住房调查结果显示,人均住房面积仅2-4平方米,远远不能满足人民的居住需求。

1994年房改之后,城镇住房体系进入新时代,经过二十多年的发展,逐步形成了已购公房、商品房、保障房和小产权房四大类并存的格局

第一类是已购公房。房改之前的存量住房,也就是单位分配的公房参加房改逐渐商品化,职工通过工龄折算,按照成本价或者标准价购买已建公房,根据建设主体可分为央产房、军产房、房改房等,现统称为已购公房。

图表2 已购公房分类

资料来源:如是金融研究院

第二类是商品房。商品房是目前增量住房的主要形式,也是大部分市场化置业者的首选。优势在于产权清晰完整可进行市场化自由交易,相对规范,而且种类丰富可满足各类收入家庭居住需求。既有针对中等收入家庭的普通商品住房,也有面向高收入家庭的别墅、中高收入家庭的高级公寓等非普通商品住房。具体可从容积率、建筑面积、成交价格三方面进行区分,普通商品住房的容积率在1.0(含)以上、建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价格不超过最高限,原则上低于所在区域平均交易价格的1.2倍。

除此之外,还有北京特有的自住型商品住房,用于满足自住性、改善性需求,具有政策性住房和商品住房双重属性,有多个明显的限定:一是销售对象限定,仅限于名下无房或仅有一套住房的京籍家庭以及连续缴纳社保或个税且名下无房的非京籍家庭,单身人士须年满25周岁,需要政府事先审核购房资格;二是销售价格限定,价格比同地段、同品质商品住房低30%左右;三是建筑面积限定,套型以90平方米以下为主;四是转让交易限定,自住型商品房在取得房屋所有权证后,原则上5年内不得转让。满5年后交易,应缴纳收益的30%,用于交纳土地等价款。自住型商品住房由于价格优势,受到刚需族的热捧,如位于朝阳区东坝单的金隅汇景苑项目,均价为2.2万元,而周边商品房价格高达4万左右,162套房吸引超过14万户申购,成功率仅为0.12%,竞争异常激烈。

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