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新房贷利率明年执行利率将由5.81%调整到6.6555%——
“提前还款10万元，到底是每月还款额度保持不变但把还款期限算短五年划算，还是减少每月的还款额度但保持20年贷款期限不变比较好?”昨天上午10点，朝外建设银行北京支行二楼大厅里，范先生已经是上午第七个前来咨询提前还贷问题的购房人了。记者从北京住房公积金贷款中心、工行北京分行等机构以及中原地产、链家地产等公司也了解到，因年关渐近，提前还贷又需要提前一段时间办理，11月中旬以来，北京购房人提前还贷现象升温。
截至目前为止，年内央行已经加息共五次，住房按揭基准利率由此上涨了0.99%，优惠利率也共上涨了0.8455%。按照央行的有关规定，加息后，已放款的住房贷款都将从次年——即2008年起执行新的利率。这对去年11月在建行贷款70万元(期限20年)买了房的范先生而言，意味着自2008年1月1日开始，利率将由5.81%调整到6.6555%，每月将多还329.7元月供，一年多还近4000元，在不再加息的情况下，剩下的19年要总共多还7.5万元。据了解，自1998年以来，北京成交商品住宅中约有85%左右的人都是通过住房按揭购房的。而由于提前还贷还需要提前一段时间办理，因此，进入11月中旬以后，对范先生等这些成百上千的购房人而言，尽自己的力量在年底前提前还一部分住房贷款成了近期大事。
而据了解，目前常见的提前还贷有两类方式：第一类，是有实力的，将所剩贷款一次性全部提前还清;第二类是有多少能力办多少事，提前还一部分贷款，一般提前还5万元、10万元等不等。具体而言，第二类提前还款方式中还分四种不同的还法，分别为：提前还款一部分，选择月供不变，但缩短还款期限;部分提前还款，减少月供，但还款期限不变;部分提前还款，减少月供，同时缩短还款期限;部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。而因为提前还一份贷款四种不同的还法，有不同的效果，因此，选择哪种更划算就成了购房人关心的问题，各银行、房地产中介、售楼处因此也突然增加了许多前来咨询的购房人。
北京中原三级市场部专业人士总结，并不是所有的提前还贷方式都能最大限度地减轻购房人负担，缩短贷款期限才是节省利息的关键因素。因此，购房人一定要重视较长的还贷年限带来的高额的利息支出，提前还贷的时候，要根据自己的情况尽量缩短还款年限，从而减少利息支出。
到底如何提前还贷最好?想在今年年底前提前还款10万元的范先生，于2006年11月份贷款70万元(期限20年)，享受当年11月份优惠利率5.81%，按等额本息还款法，月供为4938.59元。从2006年11月份至今年年底12月份，13个月时间范先生已支付购房货款利息为43463.52元。哪种方法更合算要看最后他在贷款期限内支付和银行的利息总额高低。经过计算，计划提前还款10万元贷款的范先生选择“月供增加，缩短还款期限”的还法最合算。 |
