银行贷款真相

　　开发贷款不良率的升高，去年就露出端倪，一些偏好于房地产企业的银行也开始隐隐不安。

　　据上海银监局统计，截至2007年12月末，上海中资商业银行个人住房不良贷款余额达到20.89亿元，比年初增加1.24亿元。另有内部报告透露，同期，中资商业银行住房开发不良贷款比年初增加近7亿元，不良率比年初上升了0.78个百分点，其中，2007年新发生住房开发不良贷款20亿元，同比增加13亿元。

　　深发展一季报显示，从分行业的贷款质量来看，截至2008年3月31日，公司在商业、房地产业的贷款不良率相对高于其他行业，公司在这两行业的较高的不良贷款率主要是本行2005年前发放的商贸投资类企业、房地产开发贷款等历史遗留不良贷款所致。招商银行一季度报也显示，考虑到房地产和其他高风险行业贷款资产质量恶化的可能性，招商银行对全年拨备计提仍做了保守假设，没有大幅下调预测。

　　“今年开发商觉得资金面紧是正常的。”一位国有大型商业银行信贷部主管告诉记者。他为记者详细介绍了开发贷收缩的背后动机和原因。“开放商感觉资金紧，资金紧还有一个含义就是出账难。央行每提高0.5个存款准备金率就意味着收缩社会上3000亿的资金。现在的存款准备金率已经上调到16%，代表着银行每吸收1亿的存款就要向央行交1600万的存款准备金率。批授信额度是前提，也许去年给一个房地产企业10亿的授信额度，银行可以出账，但是今年同样给了他10亿的授信额度，但银行可能出不了账。”他说。

　　受头寸紧张的影响，银行对偏好也在从严和修正。

　　“前几年各家银行都有个贷的指标，为了完成指标，不够条件也能放宽。今年不可能会有这个指标了。”上述人士表示，受头寸紧张、出账难、按揭增速放缓三方面冲击，所有开发商资金压力都会增大。

　　另类融资途径

　　事实上，从2005年开始，房地产企业就一直在不断探讨多元化融资之路，但是房地产企业对银行资金的依赖依然非常严重。

　　“现在每个开发商见了我都会说缺钱，但是我会问他们缺生存的钱还是缺发展的钱。”基强联行北京办事处投资经理吕行对本报记者表示，缺生存钱的开发商是活不下去的，无论是哪个投资者都会嫌贫爱富，而业内普遍的共识是今年是洗牌之年。

　　尽管市场中每天都有开发商离开，信贷紧缩却加剧了开发商生存环境的恶化。“光景好的时候也有一些开发商转让项目，不同的是，广东有很多资金紧缺的开发商已经开始低价卖地了，而一些开发商则通过拼命降价的方式回款，增加现金流。”昌盛地产一位高层对本报记者表示。

　　北京虎杰投资顾问公司首席分析员张寅向本报记者透露，银行已经通过非正式的形式，暗示开发商降价促进销售。“银行很关注开发商的现金流，如果总是销售不出去，可能会形成不良贷款。”

　　重压之下，一些开发商则纷纷寻找另类融资途径。

　　一种方式是，房地产企业以贸易企业的运作方式申请贷款，开发商先成立一家贸易企业，以贸易流动资金的名义申请贷款，其抵押物便是开发企业转手予该贸易企业的房产。

　　如果资金要求无法通过该种方式满足的话，“左手转换至右手”的又一种融资方式应运而生：开发商注册一家临时性企业，以新企业的名义购买物业，申请机构贷款来获得资金。

　　王军告诉本报记者，一些企业无法从银行贷款后，纷纷求助典当行和担保抵押公司。

　　“最近他们的生意很火。”王军说，尽管已经取得预售许可证的项目，不能办理抵押登记，而典当行和担保抵押公司还是会通过另类途径帮开发商融资。

　　“私下签订合同，如果房子每平米卖1万，典当行或者担保公司以5000块买下来，到时候等开发商还贷的时候，再解除合同，这样也不会影响销售。”王军说。

　　而张寅认为，更可怕的是一些开发商会通过假按揭的方式骗贷，例如让内部员工购房，骗取贷款做流动资金，“现在的市场环境跟2002-2003年的时候很像。”

　　业界人士普遍认为，这轮宏观调控，房地产企业高歌猛进的时代已经落幕。2008年的房地产企业生存环境已经迥异，业界口中的“重新洗牌”局面似乎挑动着每一个房地产开发企业的神经。