各方博弈二套房贷笙歌散去，落英缤纷。经历了长达半年之久的调整后，房地产市场的利益各方正试图打破不断下滑的局面。在此过程中，二套房贷政策的执行，便成了一场宏观调控与行业利益的市场博弈。尽管监管层一再强调，将加强房贷风险排查，但试图突破第二套房贷款政策的各种变相违规操作却屡禁不止。

　　深圳：银行“潜规则”隐患渐显

　　陷入房贷“集体违规”风波的深圳四大银行，于6月10日分别作出了回应，均否认违规发放房贷，坚称各自在实际操作中一直严格执行监管政策。

　　“表面看银行的政策是没有变的，但实际上，各银行执行的二套房贷政策多是采取守住底线原则，具体操作过程中，由于政策很多细节不明确，银行肯定会去找政策的漏洞。”一位不愿具名的银行人士对记者透露，在政策的执行上做一些变通，也成为银行办理二套房贷的“潜规则”。

　　“潜规则”规避房贷新政

　　在今年5月初的深圳房展会上，鲜有地出现了各大银行的身影，房展会上银行的“集体现身”显示了在房价旋涡中银行的无奈。

　　“银行说，我们很郁闷。”曾有某香港上市公司财务总监对记者如是笑谈。

　　被相关政策“所迫”，各大银行的房贷业务急剧萎缩。在此情况下，各大银行便心照不宣地进行着“潜规则”，打响了一场房贷“保卫战”，试图通过打擦边球冲破一个缺口。

　　包括国有银行及一些股份制银行，不约而同地采用了变通方式，大都采用了“首套住房已出售或结清第一套住房贷款，再次申请购房贷款时即可享受首套住房贷款优惠”的银行策略。

　　表面上看似“天衣无缝”的房贷变通方式，实则藏着鲜为人知的猫腻。

　　“在实际的操作过程中，有的银行只要求提供房屋出售合同。这种操作存有巨大的审核弹性。一旦银行放松对合同真伪的审核，贷款申请就很容易获批。”上述银行人士透露。

　　另有银行相关人士则解释说，如果第一套贷款已经偿还了，因此实际上对银行的这一块负债已经没有了，这套房变现以后就已经具备偿还银行贷款的现金流的能力。

　　“从这个角度来讲，其实银行把这两个因素作为放贷的现金流考虑，这是很正常的。”该人士说。

　　招商银行深圳分行有不愿具名人士对记者表示，银行不会也不可能在政策层面作出太大的调整，只是在对二套房标准认定方面稍微有点松动，也就是放松了对二套房的审核。

　　“从去年9月到现在，我就没有看到任何一家银行对自己的二套房贷款政策进行明确，银行在具体操作的过程中也很迷茫。”上述银行人士无奈地表示。

　　这也变成了“潜规则”得以顺利衍生的温床。

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　　放松房贷调控是危险信号 政府不能缺失监管

　　为打击炒房暴利行为，去年9月，央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确规定第二套房贷款首付款比例不得低于40%，随后又明确了二套房的认定标准。应该说，二套房贷款新规的实施，大大提高了炒房风险和炒房成本，一定程度上有效遏制了炒房行为。

　　银行违规瓦解房贷政策是帮助开发商“解套”

　　银行违反放贷政策，变相为购房者提供优惠贷款，看起来是购房者得益，其实质是违法放贷。

　　银行的这种行为是在替谁“解套”?最根本的还是在替开发商甚至是自己在“解套”。因为在违规贷款之后，银行可以分散贷款风险，开发商可以加速资金回笼，赚取利润。特别是在房价回跌、成交量萎缩情况下，无疑让开发商 看到了希望。

　　隐患渐显

　　某种程度上，深圳的银行和开发商已然结成利益共同体，当开发商一个个面临资金问题愁眉不展的时候，银行所要面临的，是随着房价高位时介入的投资者的“负资产”危机而引发的大规模“断供”。

　　虽然“负资产”在现时尚未大面积发生，但根据记者调查，目前在宝安、南山均已出现了不同程度的负资产现象，甚至有不少业主已经准备或已经实际进行了“断供”。

　　“此前为了抢夺客户，做大房贷业务，银行已经忽视了风险控制。”上述银行人士说。

　　部分银行在接受记者采访时表示，目前深圳“负资产”现象尚未大面积发生，但不良贷款的确已有明显的上升势头，若房价再下跌2成，深圳楼市将会产生大面积的“负资产”及“断供”现象。

　　“如果房价继续下调，今年下半年或明年将迎来客户违约的高峰。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说。

　　但事实上，业界人士均对房价表达了“不容乐观”的想法。

　　“如果目前的政策环境没有变化，接下来地产的‘百日剧变’就一定会出现。”中原集团主席施永青说。

　　可以想象，如果“负资产”危机一旦爆发，其所引发的“断供”动荡，即便不是全部，其对深圳金融系统也必将产生极其重大的冲击。“银行也总归是要为自己的‘违规放贷’买单的。”上述某香港上市公司财务总监说。