现实中，客户为绕开须债权人同意的规定，直接申请提前还贷终止与上家银行的关系，并且在此之前往往已与下家银行谈妥了各种转加按揭的条款。实际上，如果下家银行与上家银行提供的服务包括贷款额度、贷款利率、期限等是一样的，客户为何还愿意多付出各种税费、担保费等额外代价呢，唯一的解释就是下家肯定给了客户额外的利益和好处，可能就是加按揭重新评估房产升值部分的贷款额度。

　　按照银监会的要求，“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款;对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。”

　　根据转按揭业务操作流程，下家贷款银行在客户房贷全部归还贷款前，就批复了客户以房产重新评估价值为依据申请的贷款，明显违反了上述规定。

　　因此，表面上看，客户与下家银行签订的新借贷合同是在终止与上家银行的合同关系后签订的，但由于与银监会的规定相违背，属于“以合法形式掩盖非法目的”的行为，可被认定为无效合同行为，法律风险暴露无遗。

　　房贷收益率高使然

　　此前，管理层之所以叫停无真实交易、不指定贷款用途的转按揭和加按揭，业内人士倾向于认为管理层更担心加按揭的风险无法控制，因为加按揭通过银行重新评估客户房产，将部分房产升值的资金再放贷给客户。

　　这里有两个风险，一是房价下跌，将伤害银行个贷资产质量;二是既然高估房价可以吸引和稳定存量客户，可能会诱发银行在房价评估上做手脚，由此导致信贷风险会更高。

　　在房地产市场开发贷款方面，中小银行无法与大银行竞争，在按揭贷款市场上，中小银行在增量市场上也不具备优势，而在存量市场上，中小银行却可以创新的名义开展各种新业务，甚至不惜违规操作以争取更大的市场份额。就转按揭市场而言，银行间过度和无序的竞争可能会形成与信用卡市场“一人多卡”相类似的局面，银行为了争取客户，竞相给一个客户、一个房产多个加按揭贷款额度。

　　“不排除有部分银行以转按揭业务而变相松动了加按揭业务，银行重新推出非交易性转按揭，是以节省利息为卖点来吸引客户，但如果更多银行加入这一行列，就会导致变相提高贷款成数，下浮房贷利率，从而降低市场准入标准等风险失控的因素出现。”银行人士表示。

　　该人士表示，与外界对银行房贷风险的认识不尽相同，尽管个人房贷的风险在增加，但银行内部仍将其视为优质资产。尽管目前没有一个完整的经济周期的数据来验证房贷违约率的准确数字，但相对于其他贷款而言，房贷的不良率还是很低的。虽然对公贷款收益可能更高，但是在综合风险加权后的收益率还是个人房贷比较高。