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“利息又涨了，我想先偿还一部分贷款。”年初刚在文三路买了一套二手房的周先生最近着急筹钱，打算下个星期去银行办理提前还贷手续。
央行第三次加息的余热还未退却，最近杭州各家银行的理财师陆续接到不少有关房贷的咨询电话。与周先生抱有同一想法的贷款者有不少，大家都以为利率上涨，靠减少贷款本金来应对，这是一笔很容易计算的买卖。不过，加息后如何应对房贷，理财专家们的建议值得参考。
建议一
先购买理财产品不着急还贷
“如果从经济学的角度考虑，提前还贷的成本也许更大。”广发银行德胜支行理财师李杰首先提供了看问题的另一个角度：经济学中有个词语叫机会成本，这笔钱如果不用来还贷，那就可以投资，投资的可能收益就是这笔钱的机会成本。
李杰认为，在牛市的大背景下，理财产品越来越多，且收益情况都还不错。如2007年1月底至6月中，股票型开放式基金的收益率高达43%左右。一些信托、银行理财产品的收益率也都超过了贷款利率水平。如果市民将资金投资于业绩良好的理财产品，所得的收益有机会远高于贷款利率水平。”
建议二
还贷前比比哪种方式更划算
周先生今年1月购买了一套二手房，总价为80万元；贷款50万元，期限20年。经过今年以来3次加息后，自2008年1月1日起，李先生的贷款将执行6.273%的年利率。在执行新利率后，李先生每月的还款将达到3656.6元，比起初增加127.9元。
尽管理财师劝他购买理财产品，但周先生打定了主意今年年底部分提前还款。理财师分析，周先生有四种提前还款方式可作为选择。这笔贷款在2008年之前剩余本金为487532.3元，假设周先生提前还款10万元，分别以以下四种方式操作，比比哪种更省钱。
NO1：保持每月还款额不变，缩短还款期限。这样，剩余贷款仍按每月3528.7元还款，大概需要13年7个月还清贷款，时间缩短5年5个月；利息约190000元。
NO2：保持还款期限不变，减少每月还款额。这样，剩余贷款仍按照29个月来还清，每月需还款2906.6元；利息共计278066元。
NO3：既减少每月还款额又缩短期限。假设周先生希望把月供控制在3500元以内，还款期限控制在15年以内，那么李先生可以选择月供3327.7元、期限15年的这一方案还款；利息共计211444.8元。
NO4：剩余贷款487532.3元保持总本金不变，只将还款期限缩短。即李先生把10万元化整为零，分布到每月的还款中；假设剩余贷款还款期限缩短为10年，月还款额从最初的3528.7元增至5479.7元。利息共计170030元。
建议三多用公积金贷款
这次加息有一个特点，虽然商贷及公积金贷款同时进行了利率调整，但调整幅度不一样。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点，5年期以上利率由4.59%调整为4.95%。而5年以上的商贷上调了0.18%。这样，商贷与公积金贷款利率的差距进一步拉大。
肖女士是一名合资企业员工，已连续缴存公积金2年，其它条件也符合公积金贷款的申请要求。前不久她刚购买了一套总价80万元的房子。肖女士准备贷款30万元，贷款年限为20年。杭州光大银行理财师傅凌燕为她计算了一下采取几种贷款方式的利息总额，按照等额本息，贷款30万、年限20年的商业贷款与公积金贷款3的差额将达到101574.59元，公积金低利率的优势非常明显。 |
