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由东湖高新集团开发的国际企业中心项目，地处关山二路与楚雄大街交汇处，位于武汉光谷的核心腹地，毗邻长飞光纤、精伦电子、烽火科技等精英企业，是集生产、研发、办公、居住四大功能于一体的现代化企业园区。
园区总建筑面积达40万平方米、绿化率高达50%。完善的配套设施，优雅的办公环境，首屈一指的服务理念使得国际企业中心在武汉写字楼市场掀起了一场生态办公的热潮，吸引了大批优秀企业的入驻。
作为东湖高新集团的代表作，国际企业中心的成功背后有着怎样的故事？继项目一期、二期顺利开发完成后，即将隆重登场的三期会呈现一种怎样的面貌？带着这些问题，我们采访了东湖高新集团股份有限公司房地产事业部总经理李洵。
记者：东湖高新集团股份有限公司作为国内知名的上市公司和“武汉·中国光谷”的开发企业，科技工业园的建设是贵公司的一项重要产业。能否介绍一下贵公司在这方面的项目建设和发展情况。
李总：东湖高新集团股份有限公司成立于1998年。当时成立的主要目的是建设和开发光谷。同年，东湖高新在上海上市。
东湖高新进行科技工业园的建设其实是从1991年开始的。当时开发了关东科技园和关南科技园。现在大家提出工业地产这个概念，而当时我们把它称作科技园地产。当时我们的初衷就是通过建好标准厂房和基础设施，吸引优秀企业入驻科技园。
东湖高新内部将科技园的建设做了一个分代。91年做的是第一代产品，叫东湖高新电子港。其特征是复制沿海的标准厂房模式，将外观做得比较漂亮，层高做到6米，跨度做到了19米。但是，这样的效果并不好，很多企业入驻后都对厂房进行了很大的改造。
后来我们发现这种沿海模式的厂房比较适合大规模的制造业项目，对科技型企业来说并不实用。入驻科技园的企业大多是科技型企业。科技型企业的产研发是一体的，不需要很长的生产线。它讲究的是一种整合，对房屋的跨度和层高都有其特定的要求。另外，这些企业的员工都是技术白领，他们对办公的环境要求很高，不希望他们的工作地点仅仅是一个又空又高的制造车间。
因此，我们在2000年做了第二代产品——东湖高新数码港，在第一代的基础上做了一些尝试。如在厂房的结构和户型上进行了一些改进，还做了一些公共的门厅、客梯，为入驻企业提供了更多的方便。
国企中心真正实现了标准厂房向研发生产一体化的研发楼的转变，是具有划时代意义的第三代产品。
记者：据悉，国际企业中心三期即将面市，请您谈谈三期在前两期的基础上都做了哪些改进？它将会呈现一种怎样的面貌？
李总：国际企业中心三期是我们第三代产品中的最后修订版，通过前二期产品的市场反馈，国企中心三期实际上是第三代和第四代产品的一个过度。它有这样几个特点：
首先，它是一个可分可合的模块化空间。我们以500平米为一个基本单元，一个平层有4－7个基本模块。这四个基本模块都可以灵活组合在一起，当一个整体空间来使用。也可以单独使用。目前，很多城市的工业地产项目都借鉴了这种模式。
其次，它使入驻的企业具有一种尊贵感。我们对房屋的外观、建筑风格进行了精心设计。一个国外的企业代表参观后说：这就像我们那里的研究机构。据他说，国外研究机构的外观基本上也就是这个风格，他很喜欢这样的风格。
再次，它的配套设施更完善，周边环境更优美。我们每栋楼都只有六层，但配置了四部电梯，两部客梯两部货梯，这种配置在武汉绝无仅有。我们的安防设施不光有摄像头、电子围墙这种基本配置，而且由外而内为每一个单元设置了一个防盗模块，一共可以分8个区域设防，所有这些设防的地方都跟我们的监控中心相连，一旦出现可疑情况，便会有报警。
另外，我们为入驻企业配置了充足的停车位。三期大概不到六万平米，我们配置了三百多个车位，这已经超过了甲级写字楼的标准。
我们一期、二期的外观都是不同的，三期接近一期的外观，但是里面都做了改变。包括层高、电梯配置、装修风格全部变了。每一期的产品，我们都会针对客户群的要求进行微调。三期产品是我们在总结一二期工作基础上推出的，目前，我们在进行第四代产品的相关研究。
记者：东湖高新从1991年开始就涉足了工业地产项目，进行科技园的建设，可以说开启了整个华中地区工业地产的先河。那么请您谈谈对工业地产的理解。
李总：工业地产和住宅地产一个很大的不同在于工业地产做的是生产资料，而住宅地产是给人一个家的梦想。虽然都是做房地产，但这两者的区别很大。生产资料最大的目的是降低企业的运营成本，给企业提供一个更好的发展平台。
其实，降低运营成本并不是以一个比较低的价格买一套房子用来办公，而是通过买这套房子给它的员工一个良好的工作环境，给它的客户一个很好的印象，从而留住它的员工和客户，并以此这来降低企业的运营成本。
工业地产开发商在某种程度上可以说是一个城市的运营商。它的职责是把企业所需的的相关配设施都配置齐全，降低企业运营成本，把社会资源配置好。这是工业地产与住宅地产的最大区别，也是我们最有心得体会的一点。
记者：国际企业中心所倡导的“生态办公”的概念，当时是怎么想到要提出这样一个概念的？是怎么样通过规划建设来实现的呢？
李总：我们在90年代初了的关东、关南科技园。关东科技园比较靠近城区，关南科技园在武黄高速公路这一带，比较偏一些。当时我们的思路是在关东科技园做一些厂房，关南这边主要想吸引一些大型的、对厂房有特殊要求的制造业入驻。
关东科技园由于有很多标准厂房，而且靠近城区，周边的商业配套逐步完善，很多人生活在里面工作、生活，所以渐渐热闹起来。而关南科技园里面只有工厂，没有任何商业配套。给人的感觉就是这仅仅是一个工厂，是个厂区，它不能给员工带来一种归属感。员工在这里除了工作记忆外，没有任何记忆。
因此，我们希望科技园在景观上有所突破，能够为企业创造出一种人文氛围。我们当时对景观提出了一个要求：春华秋实。即要把景观打造得更加接近大自然，植被更丰富，春天有花，夏天有果。企业员工看到窗外如此自然的美景，会感到他们不是为了工作而工作，而是为了生活而工作。在这种环境中工作，他们觉得很有情趣。
我们希望给客户这种感觉，给客户的员工也有这种感觉。员工觉得在这种环境中工作有情趣。不仅有工作的意义，而且有生活的意义。
所以我们提出了“生态办公”的概念，希望这些景观和人的心灵能够形成一个交流和互动。
记者：今年以来，光谷成为武汉住宅销售的热点区域，东湖高新集团作为一个在光谷片区有着多年开发经验的企业，对市场如此火爆有什么看法？
李总：光谷在今年，涨幅特别快。这主要是由于大家对光谷片区的未来有一个很好的预期。这种预期取决于几个实质性的项目，比如富士康、中芯国际的入驻；武钢非钢产业项目的进入。
原来，快速发展的科技型企业在光谷比较多，但龙头企业不明显，始终集中在“烽火通信”和“长飞”，产业比较单一。现在，富士康、中芯国际、武钢这些龙头企业的入驻将给该地区带来很大的发展动力，也使光谷的产业链更加完整。产业的多头并举使光谷地区的房地产业得以迅猛发展，所以这里的房价涨幅在今年体现得特别明显。
记者：最后，请您谈谈贵公司未来将如何规划和建设国际企业中心？
李总：未来，我们希望同时做几个不同的盘，针对不同的区域，不同的客户群，做出不同品质的产品。比如我们的第四代产品，会在模块组合上更加灵活，对企业私密性的要求考虑得更加周到，同时会有很多产品上的创新。
另外，我们在做后面的工业地产时，不求量上的提高，但求每一个产品都是精品。在这个过程中，我们希望与工业地产的同仁进行广泛而深入的交流，取长补短，使工业地产成为区域经济的推动力。
目前，东湖高新在工业地产行业具有一定的知名度，但还没有成为这个行业的标杆。在未来三到五年内，我们有信心也有决心成为华中地区工业地产的领跑者。 |
