售房前，将小区配套绿地标榜成“私享花园”，以吸引眼球，激发业主购买欲望；临近交房节点，以规划部门将“绿地”变更为“控规绿地”为由，不履行当初承诺惹业主集体投诉。自8月16日中国交通广播FM94.8推出《“私享花园”不再私享  武汉城投瀚城璞岸小区业主走上维权路》的报道后，有关武汉城投瀚城璞岸小区“私享花园”的用地性质和权属之争，一时间成为众业主投诉和广大网友关注的焦点。

那么，由武汉市规划部门规划审批的项目配套用地能否被业主“私享”？开发公司承诺的“私享花园”在临近交房节点，为何仍是杂草一片，这背后又有怎样的隐情？

业主对开发公司——武汉城投房地产开发有限公司的质疑，始于今年4月中旬。当时，正值武汉城投瀚城璞岸小区第二次园林绿化验收前夕，小区将原来建在“私享花园”上的围栏进行了拆除。业主胡先生说，如果围栏拆除了，开发商先前对这块绿地的“私享”承诺，将会化成泡影。

业主胡先生：当时本来就有这个围栏的，准备验收的时候，他们就把这个围栏给拆了，就是为了验收通过，或者为了他想做某种手脚。现在为了交房，他又把它做起来，就是为了忽悠业主，搞不懂他葫芦里卖的什么药。

△“私享花园”围栏拆除的痕迹至今还在

据武汉市国土资源和规划局审批的建筑规划方案平面图显示，武汉城投瀚城璞岸小区项目分地块一和地块三，其中，地块三即业主们口中的“私享花园”。今年7月，在开发公司公开的一份《武汉市建设项目配套绿化竣工测量成果报告》中，地块三的用地性质，由原来的“绿地”变更为“控规绿地”。这就预示着业主的“私享花园”将会被园林部门收回，用于向全体市民开放的公共绿地。业主们的质疑，最终变成了事实。业主余先生：

业主余先生：因为它的整个项目的容积率是2.12，是包含我们高层别墅跟地块三一起都计算我们这个容积率里面去的。但是现在地块三不属于我们业主的话，它的容积率就会大打折扣，因为这个容积率跟整个楼盘的单价在备案的时候是紧紧相扣的，它越低，它的备案的价格就会越高，你密度越高的话，备案的价格肯定会越便宜的。根据我们自己的这个推算和跟相关部门的一些咨询，从2.12到这个三点几的这个容积率，每个平方的差价的话至少是在3500元以上。

△武汉市“规划一张图”显示该地块为公园绿地

按业主签定的购房合同，2021年10月将是约定的交房时间。在此节点，武汉城投瀚城璞岸小区地块三的用地性质由“绿地”向“控规绿地”的变更，被业主戏称为开发公司停止履行承诺的“上方宝剑”。记者在实地调查中发现，曾经宣传的“私享花园”目前已是杂草一片，规划设计的运动场、休闲会所等配套设施在这里全然不见踪影。

△开盘时的“私享花园”项目设施指引牌，如今仍在杂草中竖立

△“私享花园”现在杂草一片

△宣传中的“亲水平台”四周长满杂草

对此，武汉城投房地产开发有限公司副总经理何勇均解释说，本项目在2004年4月取得的《建设用地规划许可证》、2017年1月取得的《建设工程规划许可证》和2018年1月规划审批的《项目总图》中，该地块一直显示是“绿地”。直至今年7月，在武汉市“规划一张图”和园林绿化验收资料中，才显示该地块为“控规绿地”，所以才导致开发公司对业主“私享花园”的承诺不能兑现。

然而，对开发公司的解释，广大业主和网友以及行内专家并不买账。华中科技大学规划专家赵宪尧表示，无论是“绿地”还是“控规绿地”，其实都是绿地，都具备公共的性质，所以开发公司“私享”的提法涉嫌虚假宣传。

赵宪尧：开发商在卖这个房子的时候，宣传这块地是“私享”这个是不对的。从规划角度来说，这是一个临近水面的一块突出的绿地，同时是在一条城市道路的南边的一块单独的绿地。这块绿地，它不可能给任何一个人私享，这一定是块公共绿地。它的所有权是属于集体公用，但是它的使用权，也可以让全民公用，这个性质很清楚。

△华中科技大学规划专家赵宪尧接受记者采访 

到底是开发公司误解绿地性质，还是确实存在由“绿地”变为“公共绿地”的性质转变？武汉城投瀚城璞岸小区的总规图里，地块三到底是作为什么样的地块性质来进行开发建设的？

在调查中，记者分别查阅了武汉城投瀚城璞岸小区总规图和武汉城市留言板对地块三的官方回复，均显示地块三为该小区的配套用地，而且是和地块一作为一个整体进行开发建设。尤其在2018年10月18号的武汉城市留言板中，开发公司的上级部门——武汉城投集团对业主的回复中非常明确：为打造项目配套景观，先行在该地块上进行绿化施工，为项目配套建设有游泳池、绿植、绿地等配套设施及景观，建成后，该地块为城投瀚城璞岸小区业主所有。针对目前开发公司的解释和做法，华中科技大学规划专家赵宪尧表示难以置信，同时还给出了自己的意见：

赵宪尧：这块绿地，它是属于整个小区的配套设施用地，这个小区的业主是有使用权的。但是这块地也可以对公众开放，不是小区的业主来的时候，可以收取一定的费用，小区的业主在这里使用的时候，可以不收费用或者少收费用，这都是合乎规定的。这样的话，绿地的性质没变、所属没变、共享理念也没有变，这样处理还是很好的。

△2018年10月18日武汉城市留言板对地块三的使用权回复

事实上，针对武汉城投瀚城璞岸小区地块三的建设和使用，开发公司现在既不能如期交付，又想以“控规绿地”为由将该地块收回去。在业主多次控诉后，业主和开发公司之间的关系陷入了僵局。业主刘先生气愤地说，这种“一地双收”的做法，显然对全体业主的利益造成了侵害。

刘先生：这个地块三的问题，首先第一点，这个项目的容积率以及绿化率等等这些规划设计指标要达标，要达到政府的审批条件的前提，就是一定要把这个地块三的湖滨绿地给包含进来。其二，这个地块在取得的过程中，以及后续的建设过程中产生的所有的成本费用，全部都是摊入了这个城投瀚城璞岸小区整体的建设成本的，也就意味着最终这个地块三的建设取得是由消费者、由业主买了单的，都是付了钱的。然后现在城投公司把这个地块三不交给业主，甚至都不让你使用，这显然是不公平的。

△武汉城投瀚城璞岸小区平面图

无论是对本小区业主开放，还是面向社会大众公共开放，业主关心的武汉城投瀚城璞岸小区地块三的实际使用权问题，开发公司至今没有明确的答复。在业主多次向开发公司讨要说法后，开发商甚至要求业主通过法律途径来解决。对此，华中科技大学规划专家赵宪尧直言不讳的说，地块三作为小区的配套用地，就应按政府的规划来进行建设，开发公司不能以任何理由不履行承诺，更不能把自己与业主之间的矛盾进行转移。

赵宪尧：现在就是开发商的问题，开发商按照政府的规划做就行了。自己做的好不好，那是他的水平问题，做不做是个原则问题。你要说这个地因为他变成“控规”了，将来要收回去了，那你不是挑动居民用户对待政府的意见了吗？政府没有这样说，你为什么要这样说呢？一定不能把这个矛盾从业主引到政府那儿去。现在就是业主跟开发商之间的纠纷，问题的解决应该按照政府给业主的那个回复的原则来进行。

记者：张春林

编辑：小语

编审：康艳