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4月11日，世茂房地产对外宣称，该公司已与摩根士丹利方面签订协议，以10亿元的价格转让武汉世茂锦绣长江项目的股权。根据协议，由摩根士丹利房地产管理的房地产直接投资基金所间接全资拥有的Jade VIII公司将作为买方获得武汉世茂锦绣长江项目29.99％的股权，大摩将于今年年底前分阶段支付收购款项。世茂房地产表示，这次可为公司带来约7.4亿元的收益。
在10天前——即3月21日，金地集团发布公告称，与ING房地产旗下的香港沃德商务有限公司共同投资开发中国武汉积玉桥项目，其中沃德商务将出资81.6%，金地集团出资18.4%。
自上世纪90年代，海外基金陆续登陆中国内地房地产市场，基本上只游走于北京、上海等一线城市。而今年依始，如ING、摩根士丹利等海外投资基金开始将视线转移到武汉。
“其实，我们已经有不少客户，在咨询有关投资内地二线城市的事情，以此推荐最具投资价值的城市。”湖北中原地产研究部向记者透露：花旗银行也意欲收购武汉某写字楼。
看来，去年7月11日和9月1日的两道“限外令”并没有阻止海外基金抢滩中国房地产的步伐，反而使他们通过“曲线”方式大肆抢滩二线城市。海外基金何以转战类似武汉这样的二线城市？他们进入武汉会不会拉升房价？对武汉本土开发商而言，海外基金的进入究竟是来了强劲的对手，还是带来新的发展机遇？本土开发商有没有可能与海外基金“牵手”，从而充实资本？海外基金来了，本土开发商的出路在何方？
背景
“海外基金的投资热情并不难理解。成熟的房地产市场投资回报率普遍不高，比如在美国，房地产基金的平均回报率不过6%左右，在新加坡、日本更是仅为4%。相对而言，中国的一线城市，如北京、上海，经过几年的迅速发展，一线城市的可投资物业已相对饱和，投资的成本越来越高，收益也相当有限。在市场空间不断缩小的情况下，这些境外投资者必然会开始将目光转移到二线城市。”戴德梁行代理部经理冯波对记者说。此前，他在香港专门负责接洽投资公司：海外基金进入二线城市属于战略性行为。虽然海外房地产基金普遍认为内地在产业政策、外汇管理体制、税收政策等方面存在诸多不确定因素，但比风险更有说服力的是市场发展的潜力。市场发展潜力巨大，一直是外界人士对武汉的普遍评价。
“国际投资基金进入武汉，其实是城市经济发展的必然趋势。作为一个经济板块，武汉这座城市正处于蓄势之后的冲刺期。在中部六省，武汉是唯一的特大中心城市，地理位置得天独厚。随着国家‘中部崛起’战略，武汉被提到历史从未有的高度。继长三角、珠三角、渤海湾之后，以武汉为核心的‘8+1’城市经济圈蔚然成型。”在世茂锦绣长江营销经理邵亮看来：近年来，世茂集团、和记黄浦、香港瑞安集团、九龙仓等众多实力雄厚的外来资本进入武汉。不仅仅是提升了房地产的建设品质，也提升了武汉整体投资的价值，其诱人的发展前景是地产投资者信心的支撑。国际投资基金的进入充分表明武汉房地产市场已经开始慢慢进入国际化市场。
“伴随利润，风险无疑是投资者关注的另一关键。”武汉易居研究机构分析，武汉楼价仍有不少上升空间，投资风险相对较低。二线城市所受政策的影响也比较小，无疑也会被精明的海外投资者所看重。
“2004年后，土地招拍等一系列措施的出台使市场游戏规则日益透明和国际化，资金实力正成为地产市场话语权的标志。对于拥有强大资金实力的外资基金公司而言，此时正是投资良机。” 德思勤（深圳）公司高层表示：这是房产开发商和投资商双方的相互需要。
“在调控政策风声趋紧之时，无论是为了规避风险，还是挖掘潜在的商机，地产投资转向二线中心城市，都是合理的选择。”武汉本土开发商表示：目前，二线城市尤其是武汉房地产市场发展比较稳健，整体向好，这些都是吸引海外基金进入的重要原因。
冲击
其实，早在2003年，关于外资炒楼的传闻就回响在耳旁，警惕外资之声也就最先从房地产领域。外资到底会不会拉升当地的房价？或者更具体的来说，外资会不会拉升武汉的房价，这恐怕才是市民最为关心的。对于武汉本土开发商来说，外资来了，到底是来了强劲的对手，还是带来新的发展机遇？他们在盘算。
在邵亮看来：外来资本对房价的提升并不起到决定性因素，武汉房价的提升最终取决于土地市场及消费市场的供求关系。
持相同说法的还有戴德梁行冯波： “决定价格的最基本的因素还是供求关系。”据亿房统计数据来看， 3月，武汉商品房累计成交10033套，成交面积114.3万平方米，成交金额48.6亿元，三项指标均较上月翻了一番。日均成交323套，成交均价4255元/平方米，这从侧面表明，武汉市场自从2006年10月开始的供销两旺行情一直在延续。与此同时，本次春交会共有4万余名市民走进武汉国际会展中心看房、淘房。可见目前，武汉市需求相当强劲。这样的需求是正常的需求，而不是外资能在短时间所能左右的。
华中师范大学一名不愿透露姓名的教授则认为，外资进入房市可能会引发新的风险：一是直接引发。如果外资进入与一般消费者相同层次楼盘需求，这意味着需求增加。那么在相同供给的情况下，房价提升不可避免。二是间接引发。如果外资进入高端楼盘，表面上它似乎不会改变安居层面的供求关系，暂时不改变安居层面楼盘的价格，但由于高端楼盘的价格猛升，价值规律最终会拉长中低端楼盘的价格。这样，一般消费者的购房风险同样会加大。
东鑫集团总裁张保江则对外资的到来表示积极的心态：首先，它会带给我们国际先进的投资经验与国际先进的管理经验。国际资本都内含着现代投资理念与投资技术，都附加着数百年的投资经验与教训，这些对于中国投资商来说是极其可贵的；其次，外资在开发领域进入房地产，同样会将西方发达国家的房地产开发理念、设计、策划、营销、乃至新的技术与文化原汁原味地带入业界。这会给中国房地产注入新元素，从而丰富中国楼房的生态状况。再次，多元投资主体势必引起多元竞争，多元竞争会最终提升房地产业的发展水平。更何况，与我们同台竞技的是国际一流投资商。
门槛
“本土开发商抱怨没钱，难以寻找机构投资者；而对于有钱的机构投资者来说，在内地也很难找到很好的合作伙伴。”易居房地产研究机构一语道出了国内房地产企业和海外基金机构之间的尴尬局面。
外资基金投资选择伙伴相当苛刻。据业内人士透露：类似摩根士丹利这样的房地产基金，对于投资亚洲房地产市场，要求资金的年回报率要超过20％。这，还不是最重要的，重要的是，合作方最好为当地最大企业或者上市公司，有政府背景的企业更是他们的首选。此外，双方之间的信任也是非常关键的。
就拿摩根士丹利选择世茂房产的合作开发来说吧。世茂房地产去年在香港上市前，大摩、渣打银行、建银资产管理和Draw Bridge基金就出资2亿美元成为了世茂房地产的策略股东，其中大摩出资最多，以1.25亿美元入股8%。世茂房地产营销总监邵兵表示：这次股权合作是基于双方越来越密切的战略性合作伙伴关系。摩根士丹利入股武汉世茂锦绣长江，不仅仅是对世茂的信心，对项目的信心，也表现其发展高素质中国房地产有着持续性的承担。
回头再看ING和金地合作开发积玉桥项目。金地集团曾为此做出公告：这是金地第三次与ING进行合作。早在去年8月和今年2月，金地就与ING分别合作开发天津金地格林世界项目和广东佛山项目。
记者经过辗转联系，摩根士丹利一位不愿透露姓名的人士表示：国外投资者在进行投资决策时一般会依据这么几个基本条件：第一，对项目以及与项目相关的实际市场环境要有详尽的了解，通常要通过很长一段时间的调查，国内企业对此要有充分的耐心；第二，很重视项目的负责人和管理团队，也更关注其对项目的全面把握和控制能力，而不仅停留在项目本身；第三，在做项目推介时，开发商要对项目的优势和风险做全面而客观的说明，如果缺乏对项目潜在风险的分析，国际投资者会有很多担忧；第四，他们非常注重财务模型，而这恰恰是目前许多中国房地产商所缺乏的。
出路
再来看看武汉的土地市场，从世茂集团31.5亿拿下“锦绣长江”项目到瑞安集团33.9亿拿下永清片，再到上海豫园35.02亿天价拿地，市民惊奇的发现，外来开发商在武汉的土地市场已反客为主。究其原因：在土地资源有限的房地产市场，开发商的第一命脉是地，而拿地的第一要素就是钱。
无疑，对资金困顿的国内地产公司而言，外资基金公司无疑是使他们眼热的“救命稻草”。但，从外资基金投资选择伙伴来看，一般的本地开发商公司很难成为他们的投资对象。本土开发商的出路又在何方？
上市。上市融资是主要渠道，利用资本市场直接融资是最快捷的方式。” 东鑫集团总裁张保江笑言：媒体不是刚刚报道，广东碧桂园集团日前在香港联交所公开发行24亿股，于4月20日将正式挂牌上市，公司最大股东杨惠妍将持股量为59.5%，其股票市值不低于529亿港元，一跃成为中国内地新首富。不过，上市这条路说得简单，走得会是异常地艰难。的确，记者细数武汉本土房产开发公司，仅有福星惠誉、名流置业、当代置业等为数不多的企业。
并购。武昌一开发商分析认为，房地产市场两极差距在拉大。一边是手中有地但资金实力不强的中小房企因筹钱无门而着急，一边则是一些资金实力雄厚的大房企苦于手中无地而发展搁浅。在这样的背景下，由资金链变局而导致的房产企业之间的收购兼并整合潮流自然成为一种趋势。
银行融资。汉阳一本土开发商表示，通过银行融资是武汉本土开发商最为常用的办法。但是，银行贷款也有很多的限制。通常，只有在四证（土地许可证、规划许可证、施工许可证、销售许可证）齐全的条件下才能办理。而就房产开发来说，最渴求资金的时候，其实也就是在拿地时候。
走联合之路。金银湖一开发商则认为，本土开发商可以采用“以小博大”的方式，大家团结起来，共同开发项目，恐怕是一些本土开发商的生存之道。
走出去。近年来，就像许多地产大鳄纷纷进驻武汉一样，武汉本土开发企业也把眼光投向省内中小城市，在全省范围谋篇布局，为自己的可持续发展拓疆辟壤。如，三江航天进驻孝感；人信进驻黄石、荆门、宜昌；联合置业进入黄石等等。从几家本土开发商入驻省内城市，并在不断拿地扩充版图的动作来看，其收益也是不菲的。
链接：
世茂集团，是以房地产开发为主的国际化企业集群。现已经发展成为以“世茂房地产（0813.HK）”、“世茂国际（0649.HK）”及“世茂股份（600823.SH）”三家控股上市公司为主体的大型企业。
公司在上海、北京、哈尔滨、武汉、南京、福州、昆山、常熟、绍兴、芜湖、烟台、嘉兴、常州、苏州、杭州、徐州等有23个发展至不同阶段的项目。
公司曾荣获2004年度“中国超级品牌”及2005年度“令人尊敬的上海房地产企业”等多项殊荣。上海世茂滨江花园，于2001年至2004年期间，连续4年录得上海市最高销售金额的佳绩。
截止到本月中旬，世茂房地产的市值已经超过500亿港元，现已经成为中国房地产界领袖企业之一。
世茂锦绣长江项目，位于武汉市汉阳区鹦鹉洲片，居两江之交，三镇之中。南临杨泗路，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，东线直逼汉水，与黄鹤楼、龟山电视塔共筑市中心景观金三角。
世茂锦绣长江165万平方的总建面积，成为武汉市中心城区规模最大的滨江豪宅项目：纯板式超高层滨江住宅，前瞰豪阔江景，后拥极致园景；A级写字楼，创造世界500强的气派商务平台；华中区最大面积超过350亩的园林景观，10万平方米开放式大型市民广场；超五星级酒店，重金礼聘国际顶级酒店管理集团全程管理。
世茂锦绣长江是武汉拥有滨江水岸线最长的项目，独享2公里一线江景，并将建设武汉最高档次设施最完备的大型全江景滨江商业街。 |
