|
深圳地产中介生态变脸
12月20日中午11时30分左右，位于南山创业路保利城花园的通泰地产内，4名员工正在漫不经心地收拾办公用品。10余平方米的店铺里一片凌乱，五六台电脑主机已被匆匆打包。“因公司战略调整，这个门店等一下就要关门了，我们要转移到缤纷假日广场的那个门店上班。”而就在两天前，与这家门店仅一街之隔的通泰地产西海湾花园店也遭受了同样命运。
这并非个案。继中天置业、长河地产全线关闭店铺引发行业动荡之后，深圳的地产中介业再次走向风雨飘摇。记者12月20日走访福田新区委、新洲村、景田片区、后海片区等几个中介扎堆之地后发现，包括创辉、世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等在内的16家地产中介公司均选择了关闭部分门店。
关铺率25%~50%不等
新洲村一带的二手楼盘甚多，地产中介的铺位同样星罗棋布。在长约2000余米的新洲九街上，簇拥着世华、海燕、升扬、万象、创辉、创道、中联等10多家大大小小的地产中介。记者发现，创辉、顺驰、朝阳各关闭1家铺位，悬挂铜质门锁的店内多是垃圾，未搬离的长形桌面上布满了厚厚的灰尘。
景田片区也是地产中介的必争之地。一位陈姓市民形容，“今年上半年，感觉眼前一下子就冒出了好多中介铺位，几乎所有招租的旺铺都被中介公司抢占。”可是，如今的状况却有点惨。在景新花园旁的街道拐角处有2家中介店铺，创辉已关门，门前变成了一个临时的“皮具皮包特卖场”，还挂着“本店招租、转让”的标牌;天健公寓首层，共有7家地产中介，中天、长河、创辉、成宏等4家均关铺;景田北天然居附近，共有12家中介公司的14个铺位，其中，世华、中天、天健、皇庭各关闭1家。
南山后海片区的中介关铺潮来得更猛。记者首先来到创业路，道路两侧密密麻麻地分布着18家中介公司的25个店铺，有些地产中介甚至在相隔不超过500米的区域内连开两家。其中，通泰地产关闭2家，美联、阳光新贵、景河田、达麟、远东各关闭1家;蔚蓝海岸所在的登良路上，星彦地产关闭1家店铺，店内空空如也，据称已关门近2个月;招商海月所处的工业八路上，隔街对望的创辉2家铺位均已关闭、往西约400米的另一家创辉铺位同样大门紧闭，金地、物业通、满堂红各关闭1家，紧闭的玻璃门上贴着大大小小的招租、转让电话。
记者粗粗计算了一下，在这些地产中介公司扎堆布点的热点投资区域，目前的关铺率约为25%至50%，关铺时长从一周至两个月不等。
原因多自称“战略调整”
在上述关铺的16家地产中介公司中，既有扩张迅速、业绩优异的大型中介企业，也不乏入市不过一年的中小企业。但无论是“巨无霸”还是“小不点”，记者注意到，他们对关铺的原因解释大多集中在“战略调整”上。
在记者调查的范围内，创辉租售所关闭的店铺既有100余平方米的大店，也有面积不足20平方米的小店，他们张贴的“温馨提示”中这样阐述关铺缘由：“创辉租售集团为优化网点资源、提高效益，现对深圳市目前现有的500家营业网点进行整合，决定将效益不佳、位置重叠或人员不到位的30家门店进行撤销。”落款时间是2007年11月23日。
如朝阳地产、天健置业、皇庭置业等，他们张贴的告示中并没有说明“截至目前，一共在深圳关闭了多少家铺位”，但原因均自称是“因公司业务调整，暂停营业”。皇庭置业于12月6日贴出的《告业主函》解释得更为明确，表示“结合目前深圳房地产市场实际情况，我司将于近期对公司业务形态和发展方向进行业务调整。自即日起，我司三级市场中介铺位将适当调整，集中精力进行资源整合优化和战略方向调整。”他们同时希望广大业主谅解，不要动用店内的任何资产和设备。
如世华地产、通泰地产等，他们则表示，“将某片区内密度较小的铺位整合至某一店铺中”。
开业门店仅靠租单维持
记者采访了解到，自11月份以来，各家还在开门营业的中介店铺事实上已是举步维艰，接连两个月，他们仅靠为数不多的租单勉强撑持。
无论在福田还是在南山，记者观察发现，各家尚未关门的地产中介均是门可罗雀，店内只零星地坐着一两个工作人员，萧条景象与今年上半年的拥挤热闹形成鲜明对照。
景河田地产福田新区委店置业顾问告诉记者，11月，该店铺共成交20多笔租单和1笔卖单;12月，仅成交7笔租单，卖单数为零。中联地产新洲店置业顾问说，现在的生意很难做，只能维持着不亏本。11月，该店成交10多笔租单和2笔卖单;12月，成交5笔租单和1笔卖单，佣金约2万多元，“但这已算目前不错的业绩了。”
采访时，创辉租售星河雅居店内仅坐着一名置业顾问刘小强。这位今年1月才入行的小伙子告诉记者，该店铺原有7名同事，现在只剩下4个。整个店铺这个月只做了1笔关外的卖单，还是与其他分店合作的。大家都是靠租单生活，他自己刚成交了2笔。小刘说，目前公司的鼓励是“团结一致、坚持到底”，他认为过完春节后整个市场会逐渐好起来，只有觉得自己能力不够时才会选择离开。
南山后海片区的首域地产今年7月才入市，现在，其保利城花园店已将约15平方米的一半店面腾空出来，用作招租。一位不愿意透露姓名的工作人员表示，这主要是为了开源节流、降低成本。现在，这个中介公司职员的底薪也被压得很低，每月只有1000元左右。“这一片区的房价掉得太快了，像广博华庭，行情好时卖到每平方米2万元，现在调低到1.2万元都没人接手，很多人都在观望，生意太难做了。”他也表示，职员的薪水多为租单提成。
专家解析
一个小区两三家地铺才正常
对于深圳地产中介涌现出的关铺潮，记者采访的一些业内知名人士几乎众口一词，那就是，地产中介纷纷关铺非常正常，并且关铺还会继续，深圳地产中介将进入重新洗牌期。
关铺不值得大惊小怪
知名博客图腾镜认为，地产中介公司扩张太快，就像人们所说的“地铺多过米铺”。在一个地段或区域，往往一家地铺开了之后，就会有三五家地铺连开，使一些与市民生活息息相关的门店在这一地段相对减少。这种现象很不正常。
他认为，地产中介关铺，最大原因当然是投资方不赚钱。今年8月份，银行开始停办二手房货，导致大部分二手房按揭办不了;9月27日，央行和银监会联合发出通知加强房地产信贷管理，致使二手房交易量大幅下滑，很多地铺出现亏损。一般来说，如果一个地铺的盈利和成本能够持平，或者亏损一个月，公司都不会把这个铺关掉。但是如果连续亏损三个月，那就难逃关掉的命运了。地铺经营亏损，公司肯定得关掉一部分，留下一部分优质地铺，关闭就是一种调整。
知名地产分析师郭建波认为，最近一段时间以来，地产中介关掉一些地铺很正常，不值得大惊小怪。这就像股票市场上割肉一样，是投资者的一种止损行为。由于下半年来交易量持续下降，地产中介利润迅速下滑，为了避免损失进一步扩大，中介行业纷纷采取了止损的办法。
关铺潮“肯定还会继续”
当问到这种局面是否会继续时，郭建波表示，“肯定还会继续。”当地产中介消费者都能接受、二手房市场形成一种平衡的时候，关铺的局面可能才会停止。不过，关铺的行为在前期一些扩张较快的中介身上体现得可能会更严重一些，而一些基础比较扎实、品牌形象比较稳定的地产中介则受此影响要小得多。他说：“一个大型小区平均有两到三家地产中介才是比较正常的。”
图腾镜表示，关铺的局面是否会持续下去，要看明年调控政策的走向以及房贷是否放松，如果明年房贷额度能够恢复，二手房市场将会回暖。他相信，房贷是银行的一块重要业务，银行不会轻易放弃。
二手房买方市场已形成
谈到对房价和市场的影响，图腾镜表示，有两种可能性：一种可能是，如果关铺现象继续下去，将会大大扼杀二手房的流动性，而不流动将会导致市场流通性减弱，在需求仍然刚性的情况下，房价仍有可能无量上涨;另一种可能是，如果房源积压，为了收回资金，卖家也会降价出手。对于明年房价的总体趋势，他认为，经过今年的调整，明年房价将会进入调整期，即使上涨也只会是微涨。
郭建波认为，地产中介的关铺行为，对卖家不利，而有利于买家，因为二手房市场缺少了支撑房价的力量。同时，也体现出市场正通过中介发生一种微妙的变化，二手房的买方市场已经形成。
地产中介进入重新洗牌期
深圳中原地产总经理李耀智认为，一些公司关掉一些地铺“并不算太坏的事情”，整个行业是没有任何问题的。不过，地产中介行业应该冷静下来好好进行自我检讨，思考一下“企业的发展战略到底如何，是什么原因导致如此大的波动，又该怎样应对”。他说，深圳的地产中介业将进入重新洗牌期，一些盲目进入的中小企业和从业人员终将被淘汰，待企业转入平衡点后，整个行业将朝着健康、良性的方向发展，企业也将逐渐恢复理性。
李耀智表示，他始终看好房地产市场，始终看好地产中介行业。虽然短期内出现较大波动，但从长期看仍然向好。“深圳经济蓬勃发展，购房需求强劲，待一系列政策明朗之后，房地产市场将会平稳发展，这样买房需求得以释放，代理行业也将回暖。”
从业者说
某大型地产中介景田北分行“销售明星”：
“三个多月没做成一单”
从今年初入行以来，彭莱(化名)就是某大型地产中介景田北分行的“销售明星”，每个月完成的交易量总是让同事们咋舌。可从8月份开始，彭莱就连续三个多月没做成一单生意了，每月只能领到1000多元底薪，他感到“生活压力骤然加大”。
彭莱很想回到5个月前的生活：最忙碌的时候，他早晨5点不到就要起床，骑着自行车急匆匆地赶到市产权交易中心帮客户排队领号，“那个时候一个上午只让领200个号，不早点去候着肯定拿不到”。协助客户办理完相关手续后，彭莱又得马不停蹄地赶回分行，因为又有好多客户在等着他去看房或谈判。“平均每天我都要带五六批客人去看房，一直要忙到晚上11点多钟。”送走客户，彭莱还要静下心来把资料整理归档，等到回到家时，往往已是第二天凌晨。
彭莱告诉记者，行情好的3月至6月，他一共赚了10万元提成，“许多客户都是即看即签，像红树西岸两套价值1600万元的高档住宅，仅10分钟就敲定了。”他还很有做“明星”的感觉，因为业绩好，许多客户经人介绍找到他，“有时候忙起来，日程表都安排满了，实在没时间见。”
可谁能料到，从7月份开始，彭莱的境况就急转直下。“反差太大了!”他掰着手指头向记者细数：以前是客户找我，现在我得每天打三四十个电话找客户;以前分行客户盈门，现在则是冷冷清清;以前我天天奔波在楼盘间，现在好几天都不用出门，只用对着电脑发呆;以前分行一个月可以做50多万元佣金，现在只有几万元……
“像天明居一套106平方米的房子，6月份可以卖到180万，现在160万都乏人问津。”彭莱指了指脚边的硕大手写广告板，心急如焚的他接连两天举着牌子站在路边也没能招揽到一个顾客。彭莱说，本来前些日子可以签下两份合同，无奈银行放贷收紧客户无法完成贷款，“多好的一个机会就这样从手边溜走了。”他告诉记者，许多同事因压力过大跳槽了，也有许多小中介的同行跳了进来。
记者快要离开时，彭莱指着一份其所在分行的“业务榜”让记者观察，46名员工中竟然有25人成交单数为零，最多的甚至达到109天未开一单。“不过，我短期内应该不会离开这个行业，因为可以锻炼自己的能力，我也对公司的运营有信心。做这行就这样，有时长时间不开单，有时会在某一时段集中爆发。这段时间算是一个挑战吧，得耐得住寂寞，熬过去可能就会好起来。”
但彭莱还是掩饰不住担心，“原本指望春节过后市场回暖，但接二连三出台的宏调政策实在太猛了，估计明年上半年都缓不过来。”
中介关铺大事件
事件1
中天总裁失踪
11月13日，中天置业在深圳的150余间店铺一夜之间全部关闭，总裁蒋飞据传携款4000余万元失踪，包括客户存放的首付款、定金及意向金等。这一突如其来的事件引爆深圳地产中介行业危机。资料显示，中天置业成立于2003年，总资产超过8000万元，是一家以深圳为总部、业务网络延伸至华东、华南、华西、华北各地的全国性房产经纪机构。
事件2
长河地产全线歇业
12月5日，长河地产仅剩的20余间店铺全线歇业，其运营亏损达200多万元，百余名员工工资被拖欠。这一消息再次触动深圳地产中介业本已脆弱的神经。资料显示，长河地产是深圳十大地产中介之一，业界排名第五，两年来扩张迅猛。
事件3
金地南山宝安撤铺
12月16日，金地置业位于南山和宝安的20多家店铺突然关门，店内办公电脑全部被拆运。公司高层称，此次收缩门店之举只是根据市场行情对业务进行的内部调整。但业内人士普遍担心，会否形成深圳地产中介行业的“多米诺骨牌”效应。资料显示，金地置业是房地产上市企业金地集团的全资子公司，前身是集团营销策划部，2001年进入深圳地产三级市场，共开设60家分行，先后获“2005年中国地产经纪公司100强”第九名和“2005年深圳二手楼中介十大诚信品牌”。 (董超文 李纬娜) |
