焦点二：利润几何

　　开发商认为限价房的利润很薄，利润低于10%。在其看来，10%的利润就算在零售百货业都不算高

　　保利地产营销总监胡在新算了一笔账，西子湾项目的成本包括2557元/平方米的楼面地价、2000多元/平方米的建筑成本，还有600元/平方米的装修费用。另外小区里建设真空垃圾回收系统就投入了几千万元，平摊到每平方米建筑面积就是150元。售价6500元/平方米，“每平方米利润肯定不到1000元。限价房的利润很薄。”

　　此外，“西子湾其实去年10月就已达到预售条件，但开盘时间硬是往后压到今年2月才开始发售。而往后拖一天就是30多万元的财务成本。”“总的算下来，开发这个楼盘的利润肯定是低于10%的。10%的利润是非常低的，不要说是在房地产业，就算是在零售百货业都不算高的了。”张炜说。

　　对于“暴利”的地产项目来说，10%的利润确实显得委屈，“有的商品房项目拿地早，楼面地价不到1000元/平方米，但卖到7000~8000元/平方米，甚至上万元/平方米。我们的利润和他们没办法比。”张炜说。

　　但建限价房仍是十分抢手的项目。因为在突遇寒冬的楼市，建限价房成为规避市场风险的一种有效办法。“政府不仅帮着宣传，而且还帮着销售。当然风险要小得多。”

　　事实上在不少行业，10%的利润并不算低。有业内人士表示建筑成本也就在1300~1500元/平方米就够了。

　　焦点三：限价地出现别墅

　　在限价地块，出现了非限价商品房。有人质疑开发商利用大户型单位大捞一笔，但开发商认为合法合规

　　对于开发商宣称限价房的低利润，也引发了质疑。人们发现，限价地块里都出现了少数的非限价房项目。西子湾项目“1600多套房子中，1400多套是限价的，200多套不限价”。万科新里程限价房地块上还规划了一部分的别墅，有媒体甚至称这些别墅“利润高达240%”。

　　面对这样的质疑，张炜回应：“其实当年拿地时，我们与有关部门所签的协议已经确定，限价地块上可以有20%住宅的套型建筑面积在90平方米以上，这是完全合法合规的。”

　　“今年1月份下发的《关于印发广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)的通知》明确，‘限价房的套型建筑面积不得超过90平方米’。我们要服从这个文件。”张炜说。所以限价房中就有了非限价的大户型。

　　“如果把120平方米的房子当作一种限价房来卖，确实是一种社会资源的浪费，与其这样，还不如补交地价款，变成商品房。政府也可增加获利，增加的这部分收益也可用来投入到廉租房或经济适用房的建设中来。这并不是某些报纸所说的，为了鼓动开发商的积极性。” 目前，西子湾的大户型商品房售价还不得而知。“不限价房的价格可能会根据市场的情况来定。”张炜说。

　　去年10月份后，广州楼价高台跳水，成交量急剧萎缩。楼市的低迷，让限价房的价格优势大打折扣。临近金沙洲的南海一楼盘喊出的4800元/平方米的楼价，并号称：“房价比限价房还低，没有购买限制”。

　　广州市房地产专家韩世同认为，目前限价房还需要解决定性问题、定价问题和供应规模等问题。所谓定性问题，主要是针对其既非保障性住房又非完全的市场化的商品房而言。他认为，广州市目前将其定性为政策性住房，但在投资方式、操作主体上还基本上是沿用商品房的运作模式，有些不适应。他认为，限价房更接近香港居屋的功能和作用，其投资主体和运作模式也应参照香港居屋和国情加以调整，最好是由公益性机构和组织作为投资主体来运营，而非以盈利为目的的发展商。

　　关于定价，按现在的模式，在拍地时就要确定最高售价，而要等至少1年后才能销售。万一出现房价大幅下降时，限价房价格如何调整、如何回购和补地价?而住房供应结构和比例应当多少适当都是尚待解决的问题。

　　限价房不可能政府建

　　不排除以后不限户口

　　专访广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处处长 陈大旺

　　记者：限价房的政策为什么从双限变成了多限?

　　陈大旺：通过这样一些限制条件，主要能解决中等收入者的首次置业问题，如果不限的话，一些真正急需要住房的人不一定能买到限价房。

　　记者：为什么从一口价变成非一口价?

　　陈大旺：限价房也是商品房的一种，说实在的，是否搞一口价是他们(房地产商)的事，但我们也给了一定的压力，他们就松口了。

　　记者：限价房的销售条件有无可能放松，以后有无可能不限户口?

　　陈大旺：不排除有这个可能，以后会不断调整完善。

　　房价下跌过快也不好

　　记者：今后限价房会否像新加坡组屋或我国香港公屋一样，由政府来开发呢?

　　陈大旺：我们现在的保障性住房也是政府的机构来开发的。但限价房不是保障性住房，它是商品房中的一种，是限价商品住宅。不可能由政府来建，因为它是一种商品房。

　　记者：有人质疑说，限价房买了5年内不让出租和转让，这是不是物权不完整?

　　陈大旺：限价之后，政府已经让利了，开发商利润不到10%。如果还是按照普通商品房来处置的话，那就等于是购房者赚了这个差价。让利是为了满足居住的要求，是自住型的，不能用于其他用途。

　　记者：限价房的推出有无一个计划?

　　陈大旺：限价房的推出会根据市场情况而定，如果市场不是太好，不一定要采取推出限价房的方式。限价房是长期政策、灵活措施。限价房推出多少，什么时候推出都要根据当时的房地产市场的情况而定。

　　今年1.5万套限价房不可能全部推出来，要防控房价下跌过快。房价如果下跌过快也是不好的，我们是不喜欢市场大起大落的。

　　根据市场把握推地节奏

　　记者：下一步是否还会推双限地?有无可能在市中心建限价房?

　　陈大旺：下一步推地的问题还没明确。现在的10个地块的1.5万套限价房要到2009年上半年才能消化。限价房的地还要不要推，要根据房地产市场的形势来把握。

　　记者：这次限价房推出来后，为什么会对市场起到立竿见影的作用?

　　陈大旺：这里面有心理因素。打个比方，限价房是按照周边房价的70%来定价，如果限价房的价格在6300元/平方米，购房者就想周边的房价会在9000元/平方米，有个心理预期。但房价的下跌是综合因素。

　　记者：有人认为5月后房价会走稳?

　　陈大旺：现在市场上各种说法都有，有的说均价到8500元/平方米后会触底。但是政府不会预测房价走势。