武汉市场价格似已止跌，但观望气氛仍浓

　　武汉市房地产市场如国内其他大型城市一样，在2007年经历了一波房价的大起大落。在亢奋的市场情绪下，当年房价在11月登上巅峰，均价突破5400元/平米。不过市场随即在12月急转直下，量价齐跌。到08年2月，一手商品住宅的销售均价与最高价相比有15%左右的跌幅。

　　大多数开发商不跟进降价策略，是市场僵持的主因

　　从我们调研了解到的情况，武汉其他开发商鲜有跟进万科的降价销售策略，而以维持现有售价，或推迟推盘时间，来等候市场回暖为销售策略，是导致当地市场呈现买卖双方僵持，市场胶着的主要原因。之所以导致大多数开发商不跟进万科的降价销售策略，与武汉市大型开发商较少，本地中小开发商较多的市场结构有直接关系。而对于绝大多数的本地的中小开发商而言，目前开发中的项目销售完毕，可能就没有其他可开发的资源，加上行业前两年日子较好，即使现在销售不好，但也不至于资金断流，所以，这批中小企业基本都以追求单个项目的利润最大化为目标，而不会去追求周转，通过降价来刺激销售。

　　市场以自住刚性需求为主导，投机需求消失

　　从我们调研了解到的情况，武汉市场目前基本以自住的刚性需求为主导，而这类需求的典型特点是：结婚用房，市区盘，两房及三房为主。投资以及投机需求几乎全部消失，故透支未来基建投入的郊区盘和超大户型的销售受到较大影响。

　　政府保障性住房建设量较大，但集中在郊区

　　武汉市历年的经济适用房比重都较高。以2007年为例，新开工经济适用住房面积394.79万平方米，占全市房屋新开工面积1174.11万平方米的33.6%。

　　根据武汉市2008年的住房建设规划，保障性住房与双限普通商品住房、中低价位、中小套型普通商品住房，以及其他商品房的比重将达到30.8%：40%：

　　29.2%。即2008年武汉市总规模1028.26万平方米的各类住房建设计划中，廉租住房、经济适用住房建设规模合计将达到316.45万平方米;双限普通商品住房及中低价位、中小套型普通商品住房建设规模达到411.51万平方米;其他类型商品住房建设规模达到300.3万平方米。

　　不过，这些政府建设中和规划中的保障性住房，主要集中在郊区。从而可一定程度降低对商品房市场的冲击。

　　5月份或是重要的观察窗口

　　基于武汉市场大多数开发商仍以维持现有售价为主要策略，我们预期即使4月份，武汉市场也很难突破僵局，市场交易量仍难有明显回暖。

　　不过通常而言5月份是全年的第一个销售的黄金季节，我们预测在5月份会有部分开发商采取给予折扣让利等策略来刺激销售，从而将有助于市场打破僵局，走出观望氛围。