天津首判“炒房合同”无效!炒房怎么判定?
来源:央广网 2017年04月12日 08:07
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[摘要]不仅限购、限贷等政策可以遏制炒房,司法也可以。天津首判以炒卖房屋为目的的购房合同无效,就是很好的示范。

最近,天津判了个案子

这应该是首例因中介以炒房为目的

而被判购房合同无效的案子

案情回顾

坑完卖家坑买家的中介

在疯狂的楼市里,“不食差价”的中介可不好找

房产中介这种“加价再卖”的问题一直存在。这相当于一种“自我代理”,受着卖家的委托,去坑买家。

之前,也有地方判定,中介的这种行为违背居间合同义务,必须返还“差价”,但很少有判买卖合同无效的。

针对这种现象,上海市专门出台过“禁止中介利用职务从事房屋转让”的规定。北京市也集体约谈过主流中介公司,明确禁止中介机构参与炒房。

什么样的合同是“炒房合同”?

第一,从法律上来看,代理人对被代理人应当诚实守信、勤勉尽责,中介机构做的是一单子买卖,一定要对买卖双方如实披露信息,充分尊重买卖双方的知情权、选择权和公平交易权。“自买自卖”,同时代理买卖双方,在代理法上是不被允许的,这一点,《民法通则》和《合同法》都有明文规定。

第二,该合同并没有完全体现卖家的真实意思,卖家是要把房子彻底卖给一个买主,没想到中介还不是终端买主。这也是违背法律的。

另外,这种行为有违诚实信用原则,干扰了正常的市场交易秩序,因此依法不予保护。

误读:以后购房合同就能以此为由推翻了?

不过,这篇新闻发出后,引发了一些误解,有人认为这意味着所有的房屋买卖只要找出“买房是为了炒房的借口,就可以推翻合同重来”,这种想法有没有可操作空间呢?

在天津这次的判决中,有四个关键点:1、买家是中介从业人员;2、约定合同可转让给第三方;3、支付首款之后出售人需要马上搬走;4、买家的目的是为了炒房。

在正常的交易中,能实现的一般是第二条、第三条,因为常规的合同中一般会有可转让给第三方的条款。

第一条和第四条,才是法院认定买家“炒房”的关键。中介人员会不会为了一套房子的利润铤而走险来当这个角色,还不好说。而如果要找“炒房”的借口,能否被法院认定,也不好说。

最关键的是,此事是卖家反悔引起,法院判决不予支持买家。而如果是炒房者自己主动提出,恐怕法院是不会做出有利于炒房者的判决的。

如何避开中介的坑?

其实,中介人员买房,跟短期或长期持有的炒房客还不一样。由于中介人员的资金少,在炒房的过程中,跟房主签订的合同一般会约定交付定金后便腾空并移交房屋。

不仅如此,中介还会在合同中要求约定允许过户给第三方,以保证卖房人为实际买房人办理过户。如果卖房人发现陷入中介的炒房圈套,拒绝履行合同,炒房中介就会以违约为由起诉,并索要高额违约金。

中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海表示:卖房人一定要对买房者进行调查,要睁大眼睛不要被中介的花言巧语所迷惑,要明明白白签合同、明明白白交钥匙。争取在源头上做到自我保护,这比通过法院打官司确认合同无效来的更快,而且更踏实。

不仅限购、限贷等政策可以遏制炒房,司法也可以。天津首判以炒卖房屋为目的的购房合同无效,就是很好的示范。这一判决不仅保护了卖房人合法利益,也挫败了房产中介人员炒房牟利的图谋,同时还维护了房地产市场秩序。

这一判决结果警示房产中介别当房屋“倒爷”,必须规规矩矩。房屋中介机构赚的应是中介服务费,但在高房价时代,不少房屋中介及从业人员利用自身掌握的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与卖房人签订房屋买卖合同,再加价转卖给他人从中牟利,牟取的是高额不合理利润,既损害了卖房人利益,又增加了买房人负担。

[责任编辑:郑在忙]

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