楼市调控没用房价还是涨?但如果这么干绝逼成功
来源:真叫卢俊的地产观 2017年04月14日 09:12
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[摘要]在房地产领域,调控一直没有取得突破性的进展,每次调控都是越调越伤。但如果这样做,绝对可以成功。

今天和大家说个什么呢?

最近一直在美国参加易居沃顿的学习,因为饮食作息的不同,以及还要倒时差,基本上每天都睡的很晚,然后为了和国内的小伙伴保持联系,基本上我每天都是手机放在床头开机睡觉,而这个习惯就导致了基本上在美国我几乎每天晚上都会做梦

一个非常清晰的梦,醒来之后都可以清晰的回忆起各种细节

而昨天我做了一个梦,梦里说的是,上海终于用行政手段成功的调控了楼市,各位要知道,不论是上海房地产,还是中国房地产,在调控领域一直没有取得突破性的进展,每次调控都是越调越伤

而梦里一个小男孩,和我说了几条建议,好像有点意思。起来之后酣畅淋漓,码字出来和大家分享

他大概是这么说的,楼市调控应该这么做

未来三年上海的土地出让全部集中在郊环外,什么金山啊、崇明啊、奉贤啊,这些郊区地段

当然这些地段里还要选更偏僻的,比如金山选化工厂边上的,奉贤选墓地边上的,崇明选没配套的地方,反正哪里偏僻选哪里,一定要选最鸟不拉屎的

三年之内出让这些地块,而且只出让这些地段的土地,这样一年后,上海的一手房楼市数据就稳稳的控制住了,一定不会出现激进数据,整体房价的均价估计也会有所下滑

把本来的一块地,切割成3小块,每块地控制在3万方以下,让每个开发商都保持一个项目只拿一次预售证,不给开发商涨价的余地,在他们还没摸透事情的前提下项目就销售完全

每次土拍,对土拍师进行非专业技能模糊,严禁用各种技巧暗示,刺激策略性让开发商多举牌,土拍师禁止拿水杯喝水,宣讲规则等延缓土拍进行的工具

最好在大家还稀里糊涂的时候就落槌,开发商举牌超过20次以上要扣工资

对于城市公司,每年年初上报今年的拿地总额,一年的拿地不能超过指标,超过指标需要付费购买指标。

另外对于每年拿地总额预判进行一个排名,前三名进入政府资金穿透政策的重点关注对象

根据去年在上海销售低于城市平均价格项目个数给予拿地数量指标,超出部分需根据总地价款征收土豪税,超出一块总价上涨10%,超出两块总价上涨20%,以此类推

对于地块的户型要求,增加小户型的面积配比,且要求50平米以下的户型大大增加,同步对城市保障房的户型面积要求在60平米以上

这样强烈的对比让部分商品房购买者心里不平衡从而放弃购买,进而控制城市商品房的需求量

地块出让要求项目最高层建筑不允许发生在北面,且建筑最高层与最低层的落差不能超过5层,防止高低配的情况产生

对于项目未来精装修的标准记入土地出让协议,规避因限价而产生减配置的情况

在全上海构建大数据系统,每个月但凡有一个超过城市均价的项目入市的时候,一定要配合一个低端项目用来权衡均价

如果没有低端项目,都延缓发放高价项目预售证,等到有为止

每个项目的网签只给定向指标,一个月只给10套,哪怕你一天卖掉100套你也每天只能签10套,严格控制城市成交量突兀的情况出现

为了方便预售证的发放,政府给每个区域一个项目指导价,参考系数包括:本项目前期开盘价格、周边二手房价格等。

如若对价格有意义,给予明确的对标数据,比如价格贵1000的预售证晚3个月,贵2000的晚6个月,让开发商自己选择

明确单个项目的销售人数,每个项目最多只能配5个销售,就要让销售忙不过来造成客户流失,这样就控制出现极端成交量的可能

对于样板房,家具使用比例需要一比一,不能进行人为调整,最大程度的还原生活本质,也最大程度降低用户的幻想和期许,没有期待房价就更加理性

对于联合开发的项目,必须实行销售阶段的分团队销售模式,通过联合销售在项目内部实现竞争,内部博弈降低定价心理预期

以上房地产调控手段来自地方政府,核心目标就是让开发商不舒服,想尽办法卖相对便宜的项目,且不论这些低价项目是因为地方远还是品质差,只要城市的平均成交均价控制住了这个就行了。

[责任编辑:刘玉琴]

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