集体焦虑中痴狂前行,2017楼市路在何方?
来源:克而瑞房产信息 2017年04月15日 08:24
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[摘要]3月份地方调控频率有增无减,统计有41个省市出台了67次调控,其中涉及限购限贷的调整就33次。随着政策效应的不断叠加,调控影响也会更多的显露出来。

如果问一季度房地产行业表现出的最大特征是什么?那无疑是每个市场主体乃至弥漫全社会的“集体焦虑”。

首当其冲的是去年以来房价上涨带来的普罗民众对自身财富保卫战的焦虑,其次是房企面对业绩超预期增长之后自身规模增长点的焦虑,再有就是管理层应对市场癫狂带来的房价攀升、资产泡沫化的焦虑……

购房者的焦虑

从“买不到”到“买不了”

3月份地方调控频率有增无减,统计有41个省市出台了67次调控,其中涉及限购限贷的调整就33次。随着政策效应的不断叠加,调控影响也会更多的显露出来。

目前几乎所有政策都是奔着需求端去,市场之前主要是供应太少,买房都得托人“开后门”,但如今的政策是要让“买不到”变成“买不了”,主要形式有三种:

其一是“没有资格买”

主要是指限购类政策,外来人口更多、投资性需求占比更大的城市,受限购调控影响也更大。典型如社保年限“三改五”的广州,再如3月加入限购行列的涿州、沧州、嘉善“环一线”等城市如此。

其二是“没有能力买”

主要是指限贷类政策,譬如北京、杭州、长沙等一、二线城市均在3月进一步升级了此类调控政策,以北京为例,在严厉的“认房又认贷”资格认定下,名下无房者购房也有可能首付8成。

其三是“没有机会炒”

形式主要有两类,一是“限售”,地方政府对于房屋交易进行“限购、限贷、限价、限钱(资金来源)”还不够,还要延缓“炒房周期”,目前已有厦门、福州、青岛、广州等城市执行了相关政策,要求购买商品住宅后满2年方可上市交易;

另一类是限制“商住房”交易,典型如北京的商住房调控,不仅禁止将新建商住房出售给个人,对目前的存量商住房,也只可出售给企业或有住宅购房资格的个人,这让原来的投资客群们懵掉了。

随着调控砝码的增多加重,市场会渐渐从最早的“买不到”,变成“无法买”、“不能买”、“不想买”。

目前政策已经对二手房交易产生了巨大影响,每批调控的出台,都会伴随着大量的二手房“违约”,并且在房产交易的“连环套”情况下,这些违约还会影响到更多的二手房交易,甚至会进一步延伸到一手房。

不要以为一季度“政策向左、市场向右”的局面会持续下去,随着调控的不断升级,政策成效将由量变向质变转化,政策叠加效应累积到一定阶段,市场必定迎来剧烈变局,也许剧变就在一夜之间。

房企们的焦虑

大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米

今年一季度是房企历史上卖得最好的一个春天。

《2017一季度中国房地产企业销售TOP100》已经发布,房企销售金额总体增幅达70%。其中行业龙头万科、碧桂园及恒大的销售金额均超千亿,TOP3房企的销售金额总和较去年一季度同比增长了120%。

整个行业都处于飞速发展的时期,有一组数据比较有意思,TOP30门槛增速加剧,由16年第一季度的73.8亿元跨越至135.3亿元,同比大幅提升了83%;而TOP50到100的门槛却仅维持去年水平。

2017楼市

这个市场远远还没有出现寡头,但行业的集中度越来越高。在一季度紧密调控的政策环境下,规模房企和品牌房企的优势越加凸显,房企规模门槛和行业集中度升高的趋势已经非常明显。

接下来的二季度,这种如火如荼的竞争态势还会继续。

TOP10以内的大房企,一举一动都牵动着其他人的喜怒哀乐,而在刚刚过去的房企财报发布季中,不少行业的龙头企业都表示出对后续行情的观望情绪。

融创中国董事长孙宏斌从去年底就开始警告本轮调控力度幅度超过以往,“这轮调控史无前例的严格,我对市场非常、非常悲观。”

事实上,融创从去年10月开始已经停止在公开市场拿地,2017年也将以并购为主。数据显示,2016年三季度是融创拿地高峰,2143万平米中有60%地块以收并购方式获得;四季度这个比例更达到82%。在地价上涨时,融创凭借并购方式避免了土地市场的激烈竞争。

万科也在3月27日的业绩发布会上披露,2016年新增存货减值合计约8.4亿元,涉及一个老项目和六个新项目,分别位于辽宁大连、营口、抚顺,江苏镇江、南通,浙江宁波,四川南充。此后有媒体解读,万科对这些城市的楼市持悲观预期,万科对此回应称,公司坚持审慎的财务策略。

从公司成立到千亿规模,万科用了26年,碧桂园用了22年,融创用了13年。

这个速度还不断有人在挑战。

不管是不是看好后市,对于龙头房企来说,调控之外,依然是份额之争,规模之争。

孙宏斌说,“地产行业的规模在2015年达到了8万亿,2016年是11.5万亿,今后会保持在11万亿左右,现在行业的特点是大公司好做,今后5到10年,这个行业只能是部分企业的钻石时代。

钻石时代,想要做一个闪闪发光的钻石可不容易。

2016年全国各地地王频出,被称为“地王年”,企业拿地热情可见一斑。2017年是房企的春天还是冬天?调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快,行业卡位战早已打响!大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。这一年,是号角吹响的战斗年。

管理层的焦虑

调控“按下葫芦浮起瓢”?

“两会”《政府工作报告》指出,2017年要因城施策去库存,加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。

随后,画风突变、大有重演去年国庆期间新政爆棚的戏码之势,几十个城市密集出台新一轮紧缩调控。而这一轮调控最大特点是:调控城市由热点一、二线城市转变为环一线周边三四线城市及其他省内地级市为主力,大有围堵投资需求泛滥而未雨绸缪之意。

从去年底中央经济工作会议以来,“防范系统性金融风险”在各种场合被反复提及,主要在于去年以来全国掀起居民加杠杆炒房的热潮,居民房贷占新增贷款的比重居高不下。

央行数据显示,2016年新增贷款中有45%是居民购房贷款,更关键的是这股潮流至今方兴未艾,2017年1、2月购房贷款比例依然在30%以上。

近日,央行加急下发了《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》,明确要求人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导,督促其优化信贷结构,合理控制房贷比和增速,同时做好房贷资源投放的区域分布,支持三、四线城市去库存。

随着近期多城市纷纷提高购房首付比例,尤其是二套房首付普遍提至60%甚至个别达80%,再由央行和银监部门配合对商业银行房贷投放进行窗口指导,热点一二线和环一线的三四线城市投资性房贷无疑将全面收紧首付增加且利率上升,而同时对刚需仍将全力支持,对其他库存型三四线城市全力支持,体现了因城施策的调控思路。

从预期来看,此轮调控短期无疑会抑制投资购房,但在资金“脱实就虚”的基本面没有彻底改变之前,大部分二线及三四线城市市场热度仍在持续,一二线城市的土地市场仍持续高温,后市房价看涨预期普遍存在。

需求和资金只会外溢、寻找新的投机、投资目标,带动当地市场非理性的量价齐升,造成”按下葫芦浮起瓢“的结果。正是基于这样的内在逻辑和当前市场房价高热不退的事实,紧缩调控预计将维持至2017年全年,且还将会有更多城市升级调控,加入“认房又认贷”或限购限贷行列。

总体来说,未来房地产行业政策重点关注两个方面,一方面是落实增加土地合理供给的政策,另一方面则是收缩信贷杠杆,引导资金脱虚向实、挤压投机资金的获利空间的政策。 

正是出于各自不断强化的焦虑,直接造成市场出现各种前所未有的新现象:购房者四处“捡漏”、需求外溢,管理层在犹豫中三番五次加码政策、疲于应对各方压力,企业开始接受“限价”开盘、忙于笼络最后的客源。凡此种种,会不会形成新趋势,演化成行业新特征?

且行且珍惜。

[责任编辑:郑佳佳]

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