地王高价拿地被套带来的后果有多严重?
来源:不执著财经 2018年01月01日 06:42
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[摘要]目前仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地,很多“地王”都处于停工闲置状态。

临近岁末,各地纷纷曝出地王被深套的消息。12月中旬,南京一“地王”楼盘被曝因拖欠工程款全面停工;而拿地近1年半,曾问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目,目前仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地,很多“地王”都处于停工闲置状态。

曾几何时,2016年不仅是房地产市场的丰收年,也是地王频发和各种数据不断刷新历史纪录的一年。这一年,全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元,创下历史新高。而房企拿地的积极性空前高涨,似乎只要拿到土地,投资房地产是稳赚不赔的买卖。于是,不仅是二三线城城市地王纪录被不断刷新,而且一线城市的高价土地也炙手可热。

但谁也未曾料到,到了2017年,随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力,诸多“地王”竟然被套了。这一方面有地王当年拿地楼板价已经高过周边二手房价格,这就要求房价必须要在此后一年多时间内持续大涨。另一方面,2017年各热点城市的地方政府对新推楼盘进行最高限价,地王本来拿地成本已经很贵,一旦遇到政府限价就可能会发生亏损。

先举个例子:2016年8月17日,宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地,被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得,而53727元/平方米的楼板价,一跃成为上海外环宅地成交楼板价之最。

尽管上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米,但根据出让合同,如果扣除无偿交给政府的保障房和租赁房面积,宝山顾村地王实际可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米。周边的二手房价格高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米,价格低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。“面粉”贵过“面包价“,推房难度可想而知。

根据数据显示,截至2017年10月,2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多,多数在建未售,目前全国范围内至少有14宗“地王”未开工,他们主要集中在广州、深圳、苏州和厦门等热点一二线城市。未开工的地王主要是因为,这些地区2017年的政府“限价”甚至直逼“地王”的楼面价,这意味着当前若入市即亏本。

对此,有专家提醒地王房企,房企开盘时间有政府明文规定,即地块完成交易后1年不开工罚款20%,两年不开工则由政府无偿收回。但现实是,多重原因牵绊了“地王”项目的入市步伐。

现在问题是,2016年蛰伏的地王危机,在2017年末集中爆发出来,而且到2018年这个地王危机还会发酵。那么本轮地王危机究竟给我们敲响了啥警钟?

首先,对于开发商来说,不计血本拿地的后果很严重,弄不好可能导致企业出现巨亏。回顾近年地王历史,如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等,房企高价拿地后不久便遇行业下行周期,“地王”项目惨被套牢。往往是一个项目的失败,导致整个房企的长期低迷甚至歇业倒闭。

现在对于被套地王来说,如果资本实力很强,被套一二个地块也影响并不大,但是对于中小房企来说,项目被套的结局只有烂尾、企业破产,或者被迫折价出售项目。

所以,房企在经历了这次地王危机潮之后,要保持清醒头脑,在拿地时不要争当地王,要冷静核算一上拿地成本,切忌再出现面粉贵过面包价的事情,因为未来房价不可能会短期内出现大涨可能。

再者,对于购房者来说,千万不要购买被套地王的项目楼盘,否则很可能是房企被地王项目拖垮,从而危及到购房者的利益。为了摆脱被套的困局,有部分房企宁愿折价销售亏损项目,但回应的却是成交低迷。

杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。 当地购房者心有顾虑,怕地王项目拖累到房企,引发无穷后患。所以,购房者如果要确保自己的利益不失,还是要适当规避地王房企,因为如果后续房企还有啥地王项目出于亏损,难保其不出现倒闭结果。

最后,地方政府应该限制土地价格的溢价率,银行方面也应该对开发商进行严格风控,避免开发商争当地王,最后接下一个又一个庞大的地王项目,把银行都给拖垮了,避免发生系统性金融风险尤为重要。如果说,之前银行业的不良率主要来自于制造业,未来银行的主要风险恐怕会转向地王和炒房者。所以,2018年防控系统性金融风险将是重要工作。

幸好,各大房企已经意识到了争当地王的危险后果。全国土地出让市场风向改变,土地接二连三出现“流拍”。西安三宗土地“流拍”;南京土地市场降温,两幅土地“流拍”;四川森宇南湖项目160亩地块,因无人报名而“流拍”;武汉新洲两地块出让遭遇“流拍”。 希望不计血本拿地争当地王的时代能够终结。

[责任编辑:郑军华]

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