二线楼市松绑,三四线楼市惨遭“滑铁卢”!
来源:三楼 2018年01月13日 09:56
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[摘要]为何兰州、南京、天津、青岛这些2线、2.5线城市在2018年心急火燎地启动松绑呢?

2018年刚刚到来,楼市画风就迎来突变,许多二线城市开始给房地产“松绑”,这种“松绑”走的是迂回思路,在保持总的限购政策不变的情况下,通过人才引起、租房落户等方式增加“符合购房资格”人群,从而刺激楼市需求的复苏。

说得直白一点,限购的确并没有放松,非本地人口依然需要N年的社保和纳税证明,但如果你想来,我给你上户口,这个限购等于是被绕开了。

所以从实际效果来看,松绑是肯定的。那么问题来了,为何兰州、南京、天津、青岛这些2线、2.5线城市在2018年心急火燎地启动松绑呢?

原因其实有很多,我们在这里想分享两个理由,供大家参考。

二线楼市松绑,三四线楼市惨遭“滑铁卢”!

一、抓住最后的城镇化红利

城镇化的核心是人的城镇化,而不是土地的城镇化。我们搞了这么多年的城镇化,成绩很大,但很大程度上表现为土地城镇化,城市的面积在不断扩大,楼越来也高,环线越来越多。

城市的常住人口的确越来越多,但户籍人口城镇化率却明显滞后。数据显示,到2016年末,全国城镇化率为57.35%,但同期户籍人口城镇化率仅为41.2%,两者相差16.15个百分点,所以人口城镇化率还有很大的提升空间。

城镇化比例上升到一定阶段,流动人口必然减少。数据显示,自2015年开始,全国流动人口就在减少,当年减少568万,这意味着进城农民工的数量是在减少的。

当前一线城市正在逐步排查违建,三四线城市将去库存推至县城,前者是疏解人口压力,后者则是吸引人口加快城镇化脚步。二线城市反而因为强力限购限贷限售等措施,丧失了吸引人口的机会。

在楼市大环境偏紧的情况下,直接取消限购是不被允许的,。但对二线城市来说,借人才之名,松绑楼市却是可行的。

二线楼市松绑,三四线楼市惨遭“滑铁卢”!

二、兜底三四线去库存,稳住楼市

我们的意见是,三四线城市去库存已现颓势,及时启动二线城市稳住楼市阵脚也是必须要考虑在内的。

整个2017年,三四线城市购房需求井喷,其中超过6成的需求来自于棚改和货币化安置,但颓势已现,比如2017年链家重点跟踪的30个三四线城市,新房销售面积同比下滑8.1%,而广发证券的研究报告则认为,2017年透支过猛,2018年三四线去库存不乐观,全面销售可能会萎缩2%。

去年11月21日,住建部等三部门在武汉开会,确立接下来三四线及县城去库存的总体原则是不加杠杆。

这个原则非常值得关注。

比如那些棚改尚未结束的城市,速度可能会减缓。因为棚改给居民发放的补偿款来自于政策性银行贷款,如果不加杠杆,这部分的支持力度会下降,棚改进度会受影响。

而那些棚改已经结束但库存仍然处于高位的三四线城市,房贷利率却已经开始上涨,这就是一种去杠杆,比如大连,目前部分银行已经上浮10%-15%,但大连库存商品房仍然需要23个月以上才可以消化,远高于12个月的合理消化周期。

二线楼市松绑,三四线楼市惨遭“滑铁卢”!

在一二线楼市整体限购的情况下,得益于棚改货币化安置,三四线楼市在2017年实际上扮演了更重要的角色。但在不加杠杆的原则之下,今年棚改货币化安置对三四线楼市的支持力度会减弱,三四线城市商品房销售增速会下降。

当前二线城市正在以争夺人才的名义松绑楼市。当然,这些城市争夺人才是真的,只不过松绑楼市对冲三四线楼市下行风险的考虑也肯定有。我们认为,这种松绑是一种前瞻性安排,目的是确保楼市总体平稳。

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[责任编辑:操群]

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