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租房真的能上学区房吗?

真叫卢俊 2018-05-22 09:18
【摘要】
“多地纷纷出台了鼓励、支持租房的政策。让房子回归居住属性,“租购同权”是重要的举措之一。”

租房,租赁这几个词可以说不仅仅是房地产的关键词,全社会都非常关注。在这个趋势下,最显眼的,其实莫过于部分城市提出的“租购同权”,但我认为租和买是先天不可能同权的。

广州率先提出“学位到房”。有专家表示“学位到房”是大势所趋,“租购同权”将更进一步。那么,什么是“学位到房”?它着力解决的是什么问题?以后我们还有必要买房吗?

01 “租购同权”再进一步

多地纷纷出台了鼓励、支持租房的政策。让房子回归居住属性,“租购同权”是重要的举措之一。日前,教育部门的相关负责人表示,广州正在制订相关方案,或将在全国率先推出学位到房。

广州曾经在全国率先提出租购同权,如今再次率先提出“学位到房”。那么什么是“学位到房”?它着力解决的是什么问题?

02 什么是“学位到房”?

所谓“学位到房”指的是,租的房子如果有学位,只要租赁手续完备,租住之后享有与业主同等的入学权利。

广州市教育局相关负责人表示:义务教育阶段,每个区有多少学位是有刚性配比的。租的房子如果有学位,只要租赁手续完备,经过资格审核后,租住之后享有与业主同等的入学权利。这就意味着拥有多套住房的业主应该人户一致,学位到房不到人,政策的主要目的是保障有学位腾出来给租户的孩子上学。

有专家预测,到2030年,租赁人口将达2.7亿人。可以说,租房“赋权”事关亿万民众的“获得感”。不过相关政策一经报道,也引发不少人的担心,如果实现租购同权,学位到房,对于已经买了房的人来说,可能会不公平。

一位广州市民就表示:“这样来讲对我们买房者这可能有些不公平,本来就那么贵买了房,为了这个学位。所以这个对于打工的外来人口,那些可能比较有力,对我们本地人可能就有冲击。”

03 “学位到房”值得吗?

学位到房这个词其实有几个层面的意义:

1 房子的学位是和房子居住挂钩的,不住的就没有学位。

2 租户是可以享受与业主一样的入学权利。

事实上,就现有政策而言,不少地方已经明确规定,租赁合同经审查备案后,承租人子女原则上可以就近入学,不过租赁而获得的入学资格,在排序上落后于产权所有人子女。在优质学区资源稀缺的情况下,僧多粥少,看似为租户打开的就近入学大门,多年来实则却沦为了摆设。

下面问题就来了:

1 如果租房会占用学位,业主还会不会出租房产?即使出租,租金里面是不是肯定会带有学区的溢价?

2 对于学位紧张的区域,本来业主家庭上学是有排序,部分使用了学位的家庭,短期只要不买房,就不再使用学区。但如果出租可以使用,那么学区房是不是有了卖租赁学位的可能性?价值更高?

3 对于买房户来说,如果学区爆棚,需要摇号,那么买房户的权益是不是被损害?

4 对于租户来说,如果不需要学区,是不是租赁带有学区的房源是不是浪费了资源,而且同时租赁会虚高?

其实问题很简单,从严格意义上看,全中国所有房产都是学区房,只是我们约定俗成的把优质资源学区称为学区房,学区房的出现,是教育资源不均衡的产物。

和房地产政策没有关系,因为教育资源不均衡,如果不按照房产来划分,那么优质教育资源的分配暗箱操作会更可怕。

租赁是不可能享受到优质教育资源的,所以不可能用房地产的政策来解决教育投入不足,教育发展不均衡的问题。

04 对于老百姓而言,还要买房吗?

“学位到房”是大势所趋,但就目前的情况来讲,租房者的红利有多大?

举例来说,北京售价1000万的高端住宅,出租价格基本在月2万以内,剔除其中的物业取暖等收费,年收益在15万左右,出租回本需要66年。

去年,海淀出让的一宗住宅地块,楼面价5万+建设成本未来销售8万轻松,50平米如果企业改出租,月租最多5000.你说开发商会被什么政策刺激才会改售为租?

这样带来的结果就是,房主出租收益低,任性毁约无所谓。而房价的持续快速上涨,导致租户只要有钱就去做首付。

所以,只要房价涨,租赁市场健康就不存在可能性。

当然未来如果能看到,教育资源均衡了,房价不涨了,信贷价格下行了,租购不用同权,租赁市场也会成为主要的居住形态。

无论如何定义房屋属性,居住、出租、持有抑或投资,房子对于中国人仍旧承担了大量想象,不仅是公共福利的嫁接品,也是事实上最重要的金融资产。

租售同权这个确实是政策风向标,上海公布过《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》

其中明确指出:

对于本市常住人口中的住房承租人,只要依法办理租赁合同登记备案。

就可以按照国家和本市相关规定,通过与居住证和积分制度、以及人户分离登记制度的衔接。享有子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等基本公共服务。

所以从政策面讲,租户子女是可以入学的,但享受的前提是积分

而且在学区房的招生上是有顺位的:

第一顺位是户房一致,

第二顺位是有房无户者,

最后才是租户子女。

如果学校名额满了,后续顺位就会被统筹到一般的学校去。

即使真有名额顺延下来,学区房的房租也会是天价。

总之,优质的资源永远是稀缺的。“租购同权”、“学位到房”还有待实现。

对于老百姓而言,与其把希望寄托于“学位到房”的来临,不如努力工作,拼搏出自己的一套房来。

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(责任编辑:周沫)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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