任志强万字长文:房产泡沫论是错的!

互联网 2018-07-12 08:38
【摘要】
“这种高价的租赁价格只能满足少量高端需求,会起到普遍抬高市场租赁价格的水平,但却在高投资中只能取得较低的保本式的回报率。也同样与房改房的租金无任何竞争的能力。”

几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比,去讨论中国的经济问题,特别是对比讨论中国的房地产问题。

但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别,因此在社会中造成了极大的误解和错判。

我仅举几个常用的词,解释其中的定义和中国特色的差别。

房价收入比误导政策

这是个衡量房价和国民收入之间的关系,平衡市场价格与购买能力的比例,也是一个重要的判断市场房价的指数。

国际的房价收入比定义为:国民收入的中位数,每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数,三者之间的关系。

但中国的住房价格却从未公布过中位数,而是使用的平均数。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。

而用平均房价时不但提高了房价的水平,同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。

同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准,产生过度的追求。

2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个,其中平均房价超过2万元的城市9个,全国平均房价不到8000元/平方米,但中位数则不到4000元/平方米,相差近一倍。

2016年底长沙市(含区县)平均房价为7000多元/平方米,最低价2000多元/平方米,最高近30000元/平方米,但中位数不到4000元/平方米,大约也与平均数相差近一倍。

上海市最高房价为30万元/平方米,最低则只有2万多元/平方米,平均价约为5.4万元/平方米。

中位数则不到3万元/平方米,也几乎相差近一倍。

可见无论是城市还是全国,平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上。

平均数大大提高了市场对房价的认知

中国城市的户均面积约为75平方米左右,但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米,但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价,这就大大抬高了房价的总量。

房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果,并让这个差距远远的大于50%,变为成倍增长了!

当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算,但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入,这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。

国际上的计算中位数收入时,则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异,并使计算收入比时出现无法对比的情况。

因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准,并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。

我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比,但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。

正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用,导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降,反而在把那些低房价的房价大大拉高,向平均数靠拢了。

当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时,造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均,以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价,造成部分城市名义均价的下降,但全国房价的普遍上涨。

以房屋总市值推论中国房地产泡沫是错误的

国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志,也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。

根据国家统计局和住建部公布的两个数据看,中国城镇的住宅总量约为220亿-245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米,非商品房约占70%的住房总量,其中包括拆迁房、自建房,原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算,并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算,其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素,高算总值不超过150万亿元,合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分,则会估值更低!

但是!中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑!

三四线城市则是刚刚进入大量进行棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看,并不能解决完三四线城市的全部问题,而五六线的城镇又会如何呢?

中国的真实城市化率水平极低

目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%,但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多,于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势,如子女入学、家庭成员的医保、退养等,都未能充分的实现城市化的条件。

而非户籍人口的城市化,则是假城市化。这些非户籍人口的城市化中,绝大多数人的生活保障与收入来源,还依赖于农村,仍离不开承包地、宅基地,更不用说子女入学、退养、医保等其他问题了。因此凡是不能实现收入来源于城市而非农业的城市化率都是假的城市化率,重要的衡量城市化率的指标不是指人在哪里住,而是指你的收入来源来自于农村还是来自于城市。

中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。

中国有五十多年的住房福利分配的历史,并且这些住房用老人老办法的特殊方式用房改低价变成了个人拥有的住房资产。

万科北京推出的长租房月租高达15000元,一次性支付十年的租金,含利息等于月租金在20000元以上了。

这种高价的租赁价格只能满足少量高端需求,会起到普遍抬高市场租赁价格的水平,但却在高投资中只能取得较低的保本式的回报率。也同样与房改房的租金无任何竞争的能力。

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(责任编辑:陈东)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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