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三四线城市还能继续拿地吗?看看库存数据再说!

中国指数研究院 2018-09-12 09:51
【摘要】
“近期在三四线棚改安置方式调整的风口,市场参与各方对库存规模及分布愈发关注。现阶段我国房地产市场库存几何,规模是否合理,市场运行是否存在潜在风险?”

  

房地产库存,是市场持续运行的结果,库存变化不仅可以折射市场供求关系,与房价波动也存在着密不可分的关系,故而其在房地产市场相关指标中的地位举足轻重。近期在三四线棚改安置方式调整的风口,市场参与各方对库存规模及分布愈发关注。现阶段我国房地产市场库存几何,规模是否合理,市场运行是否存在潜在风险?本文将从库存角度出发,通过对库存规模的测算和分析来揭示房地产市场运行的趋势和风险。

商品住宅短期可售面积维持低位

中长期库存规模相对合理

本文针对房地产市场库存的分析中,为了更完整地对库存环境进行梳理,将从短期和中长期的角度分别进行研究,其中视可售面积即已取得预售证待售部分的面积为短期库存,将已成交的土地中尚未销售的部分视为中长期库存。

短期来看,各线城市商品住宅可售面积低位震荡,库存去化时间走势分化

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

短期库存方面,各线代表城市商品住宅可售面积维持低位震荡。从选取的40个代表城市短期库存走势来看,2015年以来其商品住宅可售规模持续下降。到2017年6月,可售面积已降至2015年初规模的五成左右,其中三四线代表城市降幅在各线城市中最为显著。前期可售库存的快速去化主要源于这一轮市场行情下,置业需求集中释放,加之棚户区改造创造的市场需求规模可观,积极消化了历史库存。而2017年下半年起,随着政策环境的进一步收紧,代表城市短期市场供求均有所调整,近一年来各线商品住宅库存规模均在低位保持小幅震荡。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

注:此处库存去化时间按照商品住宅近一年的销售速度计算

各线代表城市库存去化时间明显分化,三四线代表城市降至较低水平。2015年至今,各线代表城市短期市场库存去化时间走势转变节点显著分化。一线城市2015年全年商品住宅库存去化时间缩短4.6个月左右,2016年初沪深至北京逐步开启调控新周期,去化时间走势转向平稳;后受调控政策持续深化影响,去化速度明显放缓,至今年7月底去化时间已延长至12.8个月。二线代表城市在2016年9月底密集调控之前,去化时间快速缩短,调控深化后,市场供求趋于稳定,今年以来去化时间维持在11个月左右。三四线代表城市因库存压力较大,库存去化时间转向节点最晚,2017年8月去化时间降至仅有8.5个月,而后因调控向三四线城市扩围深化,去化速度放缓,其去化时间保持稳定持续至今。

中长期来看,各线城市库存总量相对合理

短期来看,目前各线城市去化时间虽表现分化,但库存规模均处低位。当然,这仅仅是短期可售端的库存规模,若将时间线拉长,将已成交尚未售出的土地规模均视作中长期库存,我国的库存现状又是如何呢?

为了尽可能准确测算并考虑数据可得性等,本文将首先从商品房口径,结合土地开发进度,利用三分法,分别从竣工待售面积、在建待售面积(通过施工、竣工、期房销售面积测算)、待开发面积三个组成部分对整体库存进行综合测算。

数据来源:中国指数研究院综合测算

根据测算结果,近几年来,全国商品房中长期库存去化时间明显缩短,截至2018年6月,按照近三年的销售速度测算,库存消化时间较近几年最高点(2014年的4.9年)缩短了一年半左右,现阶段库存消化时间与2012年基本持平。但从库存规模角度看,截至2018年6月,全国商品房整体库存规模约56亿平方米,较2014年仅下降3亿平方米。库存消化时间的明显缩短主要还是源于近两年销售面积的大幅增长,商品房潜在库存规模仍较为显著。

商品房主要包括商品住宅、商业营业用房和办公楼,商品住宅与商办的业态、运营模式迥然不同,租售特性也存在明显差异。接下来本文将在商品房库存测算的基础上进一步细分,对商品住宅库存规模进行估算。测算方法同样基于三分法,前两种库存按照相同公式以商品住宅口径估算,测算待开发面积时,因这部分库存在商品房库存中的占比仅在一成左右,对整体规模影响较小,基于库存分布较为均匀的假设,以商品住宅前两种库存在商品房中的平均占比为基准来推算商品住宅待开发面积。

现阶段全国商品住宅库存规模相对合理,库存消化时间居于正常区间。前几年,因行业快速扩张而销售不济,全国商品住宅库存规模持续累积,2015年达到了阶段性高点,随着需求的逐步释放,商品住宅销售明显发力,整体库存总量及库存消化时间持续下降,至2018年6月,全国商品住宅库存规模降至30.9亿平方米,较阶段性高点减少5.9亿平方米,库存消化时间在两年左右。总体上看,现阶段我国商品住宅中长期库存规模相对合理,库存消化时间居于正常区间,而商办业态的中长期库存压力仍然偏大。

从本文第一部分针对代表城市的短期库存分析中,我们看到,各线代表城市的库存形势存在明显分化。在中长期库存测算中,为了进一步明确各线城市库存现状,下文将在整体中长期库存测算基础上对各线城市进行分析。

一线城市住宅市场长期供不应求,积极增供给促市场平稳运行。从近年来一线城市商品住宅销售面积与住宅用地成交面积对比来看,一线城市宅地长期储备严重不足,2012年至今年上半年商品住宅销售面积与同期宅地成交规模的比值高达1.76,市场处于持续的供不应求局面。在这种市场供求状态下,一线城市并不存在库存积压问题,对其具体库存规模及库存去化时间的测算也没有实质意义。目前一线城市已普遍调整宅地供应结构、加大宅地供应力度积极增供给,力促住宅市场健康平稳发展。

二线、三四线住宅库存问题繁杂,我们将对其近年以来的库存规模及去化时间进行测算。

图:二线、三四线城市商品住宅库存测算框架

资料来源:中国指数研究院综合整理

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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