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房企厮杀四十年

地产人智库 2018-09-14 09:10
【摘要】
“那一年,深圳的罗芳村人均年收入为134元,而香港的罗芳村人均年收入达13000元,一河之隔,相差百倍。”

“宝万之争”上了热搜,恒大20周年庆却无声无响。

可许老板哪会这么忍气吞声,随后豪掷362.73亿,狂揽万科14.07%的股票,一跃成为万科前三大股东之一。

“许、王、姚”三巨头

06

跃进

1993年,地产业的野蛮生长仍在继续。海南房地产带来的热潮,正大规模席卷全国。

在八届全国人大一次会议上,兰州市市长称:“大搞房地产开发是兰州市1993年工作重点之一。”四川省委领导人更要求四川的企业到上海搞房地产开发。云南瑞丽,地价由过去的“送人不要”开始狂涨。贵州人离开家乡,去广西炒起了地皮……

台湾的“代工之王”台铭俯视着深圳龙华那一片长得比人还高的野草,对当地的政府官员说道:“看得见的土地我都要了。”后来玛丽苏剧中霸道总裁的原型想必是借鉴了这样一幕。

在房地产业“一夜暴富”的神话里,无数人闯入了这场狂欢。

但土地市场的过分火爆,也直接导致了经济的虚火过旺。物价开始上涨,通货膨胀卷土重来。由朱镕基“主刀”的“国16条”紧急“降温”,给一路高歌猛进的房地产业狠狠地泼了一盆冷水。

朱镕基带领中国经济实现软着陆

在接下来的几年里,楼市一直在宏观调控下收缩,萎靡不振的房地产业,平均利润率也从1993年的13.73%,一路降到1996年的0.91%。

也许正像任志强的“夜壶说”所言:房地产就是夜壶,需要的时候拿出来用,不需要的时候就往床底下一踢。

1996年,在中国经济成功“软着陆”后,为了重振经济,时任国务院副总理的朱镕基坦言,将在未来两年内把住宅行业做成支柱产业,从而带动建筑、建材、家电、家具等多个行业的发展。

在政策的扶持下,中国房地产业再次掀起一股高潮。

继粤企开发商大显身手后,闽企在这一阶段也大有作为,富力、星河湾、华润、世茂等房企相继开始了风风火火的“圈地运动”。

以富力的李思廉和张力为例,他们在旧城改造上一路向前,先后收购了铜材厂、殡仪馆、建材厂、硫酸厂、风机厂和锅炉厂项目,成就了后来的富力广场、御龙庭、富力半岛花园、富力千禧花园、阳光美居和富力现代城。

以至于业界流传着这样一句话:“每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳。”

07

风暴

在“九五”计划开端之年的1996年,国人无不沉浸在经济不断上涨的狂喜氛围里,一本《中国可以说不》,被视为那一年中国最响亮的声音。这本书的灵感来自日本在1989年出版的《日本可以说不》,想想两年后日本的崩盘,一切都那么相似。

两本书的封面都剑指美国

和当时的日本一样,中国大量地产商还在积极乐观地高价囤积土地,只有少数人冷静地看待了局势,比如陈启宗。

恒隆的陈启宗在这一年,没有买进一块土地,甚至还卖出了一块土地,套现二十亿港元,这让他在接下来的金融危机之后还能有大量现金流。并在众多地产商资金链断裂、楼市价格一落再落之时,适时出击,收购土地项目。一卖一买间,陈启宗成就了他的商业奇迹。

但幸运的永远是少数。

1997年,经济形势继续下滑,国企大裁员,亚洲金融风暴来袭,中国房地产商进入全面亏损时期。

刘欢的《从头再来》成了那一年最能触动人心的歌曲。可残酷的现实终究不能像歌词中所写,“心若在梦就在”,大批扛不下去的房企,在这一年倒下后再也没有起来。

下岗潮时期标语

对比中国和日本的这两次经济危机,房地产业都是重灾区。

这次的房企倒闭潮,还直接导致了中国房企排位的变化。曾在房地产业巨资倾注,一度成为广东省最大“地主”的广东国际信托投资公司的失败,直接将万科推上了第一的“宝座”。

1997年的冬天并不好过,气息奄奄的房地产业终于在1998年熬到了政府的救市,这一年,国家正式驶入取消福利分房的轨道。

08

魔咒

历史的车轮滚滚向前,从1998到2018,在房地产业逐渐走向巅峰的20年里,有人进来,也有人退出。

那个声称“打败万科的只会是万科”的王石,在“中国第一”的位子上,一坐就是十多年。对于这个占位多年的“老国王”,不少房企想取而代之,但是一个个跑上前,又一个个倒下去。

后来,王石在一次演讲中直言:“凡是要超万科的最后真正的下场都不太好。”

这如同一道魔咒,盘桓在中国房企上空。

但细看每个房企的成功与失败,无一不带着时代的印记。

上文已提及的合生创展,在1998、1999两年,仅广州一地的利润就超过了万科在全国五个城市的利润总和,被王石夸赞为“中国房地产界的航空母舰”。

那时的合生创展,囤地的势头可以让人嫉妒到发疯。

2003年,“朱老农”以78元/平的白菜价拿下天津宝坻2.5万亩的土地。这块地的价值在此后几年里翻了数十倍,但在这块地上耗资200亿建起的数千栋别墅,却最终收获了一个“亚洲最大鬼城”的称号。

紧接着,2004年8月,中国土地实行公开“招拍挂”出让,合生创展再也无法随意囤地、土地变性、更改容积率了,这让朱孟依无法适从。

等到了2008年底,朱孟依又受黄光裕案牵连,消失9个月,回来时,公司已受金融危机影响,走向生死边缘。

亚洲第一鬼城,盲目开发的缩影

2003年,顺驰进京,老板孙宏斌一边叫板王石“要打败万科”,一边出资百亿,买下千万平土地。

有人问:他哪来的那么多钱?

答案很简单:快周转,用七个锅盖盖十个锅。

疯狂的孙宏斌为后来的“高周转”作出很好的表率:设计招投标要三个月?不行!给设计院打电话拿现成图纸;地里还是草?赶紧!上午盖售楼处下午开卖;房子施工要一年?那哪成!告诉施工队三个月必须完工……

但房子质量问题随即显现,拖欠政府和银行的款项也最终无力偿还。

2007年,李思廉和张力二人在在自家官网上发出“挑战书”——超越万科不是不可能的。可没过两年,地产圈便开始讨论:富力会不会倒掉。那时,地产圈正热火朝天地忙着住宅开发,富力的资金却完全被商业地产套牢,高价收购的有“成都第一大烂尾工程”之称的熊猫万国商城,成为压死骆驼的最后一根稻草。

2013年,61岁的绿城行政总裁寿柏年在机场突感不适,口吐黑血。这个被称为“宋卫平背后的男人”的倒下,最终,让扛过“08金融风暴”、“海航低价收购”、“绿城退市”、“中投入股”的老宋萌生了退意。

虽然后来,老宋不顾自己多年的商誉,从孙宏斌手里重新夺回绿城,但大势已去,想再杀入Top10已经很难。

从“好基友”到决裂为“敌”

2010年,万达集团超越万科,登陆中国房地产龙头。

成为“首富”后的王健林,一边告诫迪士尼“有万达在,迪士尼20年别想盈利”,一边告诉年轻人目标不要太大,“先定个1个亿的小目标”。

并且在买买买的道路上越走越远:“我们自己辛苦赚的钱,爱往哪儿投就往哪儿投。”反观另一厢的许家印,早已收起了自己爱马仕的皮带,表衷心:“恒大的一切都是党和国家以及社会给的。”

后来的事情,大家都知道了,2017年,万达经历了“水逆”之年,虽然频繁重申“要积极响应国家号召,把主要投资放在国内”,但已免不了被国家点名批评、银行断贷、股债双杀、资产大缩水……

2014年,绿地以4亿元的小小优势超过万科,加冕了地产之王。但近些年,绿地的声名却为当初让它引以为傲的摩天大楼所累。这过去几年里,绿地向全国各地承诺兴建至少50座摩天大楼。

可时间一点点过去,这些即将作为城市地标的摩天大楼却仍旧只能在城市规划中可见。

2017至2018年,碧桂园趁着这一波三四线房价上涨的大潮,在销售业绩上频频给出让人艳羡的成绩。可除了销售额,碧桂园的在今年似乎过得颇为不好,它的负面热点,从每个月养活一篇10W+,发展至高峰时的每日一篇10W+。

近期,马来西亚总理更是送来一记重锤,让不少人揣测:碧桂园是否要如同万达一样,在大马遭遇滑铁卢?

合作破裂,谁来为业主买单?

最后,说一说恒大。

前不久的8月28日,福布斯实时富豪榜排行榜显示,许家印身家达到414亿美元,再次成为中国首富。同一天,恒大那边也传来了好消息,当日披露的半年度业绩报告显示,公司上半年实现税后净利润530.3亿元,比第二名碧桂园163.2亿元净利润,高出几个身家。

不得不说,恒大这些年的发展,确实如同它的名字一般,大者恒大。

但恒大最终能否冲破万科魔咒呢?还需要时间的检验。

09

尾声

从1978年到2018年,中国房地产业走过了从无到有,从萌芽到发展,几经变革,几度沉浮。

有人说,这是最好的时代,也有人说,这是最坏的时代。

在房企厮杀40年里,有人赚得盆满钵满,衣锦还乡,也有人黯然离场,甚至身陷囹圄。想进来的人依旧源源不断,想出去的人也比比皆是。

我们看不清前方为何,只知道今朝今醉。

在这个人性的角斗场里,未来也许可以用《双城记》中的一句话概括:我们的前途拥有一切,我们的前途一无所有。

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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