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房企厮杀四十年

地产人智库 2018-09-14 09:10
【摘要】
“那一年,深圳的罗芳村人均年收入为134元,而香港的罗芳村人均年收入达13000元,一河之隔,相差百倍。”

  

1978年,深圳,罗湖桥口岸。

一队边防战士,每人手持一根端头固定了一面小镜子的金属棒,弯腰钻到停止的列车下检查,防止偷渡人员藏匿其间。

离罗湖口岸近在咫尺的罗芳村,是一个偷渡大村,村民们冒死扒火车,逃到对岸的香港新界,并在那里建立了一个新村,村名也叫“罗芳村”。

那一年,深圳的罗芳村人均年收入为134元,而香港的罗芳村人均年收入达13000元,一河之隔,相差百倍。

偷渡的村民逃出一批,内地的武警抓回一批。

70年代被遣返回大陆的偷渡者

一个被抓回的民众跪在故乡的土地上,说了一句“胆大包天”的心里话:“我们不要贫穷的社会主义!”

的确,在窘迫的现实面前,人民群众嘴上唱社会主义好,心里却嘀咕着肚子没有饱。

老百姓在受苦,领导们的眉头也紧锁——怎么办?经济该如何发展?国家的出路又在哪?

01

风 起

黑暗里,大家都得摸着石头过河。

1978年底,改开实施,1979年中,深圳规划建特区。

“特区”的帽子是戴了,但如何建,钱从哪来?

邓公提前给了批复:“中央没有钱,要你们自己搞,杀出一条‘血路’”。深圳政府无奈,只能找银行借银子,可盘点了下每年的财政收入,竟连利息都还不上。

这时,依靠“走私军火”和“炒楼花”发家的爱国人士霍英东,替时任市委书记解了围:“你们有土地,怎么会没有钱?钱可以从土地中来!”

一语点醒梦中人!

当时,香港的土地出让机制,又称“土地拍卖”,但所谓的“拍卖”不过是以“批租”的形式划拨给开发商,仅售卖“使用权”,“所有权”仍在政府手中,经济学家周其仁称这是“资本主义的一个例外”。

可恰恰是这个“例外”,化解了土地拍卖与土地公有制之间的矛盾,土地姓“资”还是姓“社”的问题,也得以合理解决。

于是,深圳第一代“改开人”望着眼前大片的处女地,拉开了房地产商业开发的序幕。

1987年9月8日,深圳市以协商议标形式出让有偿使用的第一块国有土地;9月11日以招标形式出让第二块国有土地;12月1日又以拍卖形式出让第三块国有土地使用权。

三块地的出让费达2336.88万元,让深圳政府缓解了资金的紧张,其他地区看出这是一条好路子,也纷纷学习效仿。

4个月后,人大通过70年土地有偿使用法案,又过1个月,宪法第十条第四款,将“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”,急急地删去了“出租”二字。

这里需要对第三块地的拍卖多提几句。

作为深圳的首场拍卖会,规格之高,空前绝后:时任政治局委员、央行副行长、内地17位市长,以及28位香港企业家和60多位记者一起在现场观摩。

拍卖开始后,竞价从200万一路涨至525万,最终由经济特区房地产公司拿下。

有趣的是,由于举槌人落槌太快,很多记者没来得及拍照,只能围住举槌人,让他再敲几次。

时任深圳经济特区房地产公司总经理骆锦星(前排起立者)

03

闯入

春江水暖鸭先知,时代的弄潮儿总是能更早感知到世界的变化。

在王石的自传《道路与梦想》中,叙述了这样一个故事:1984年,邓小平站在深圳国际商业大厦顶层俯瞰特区全貌,王石正巧骑着自行车从楼下经过。

他看着警车、警察和聚集的人群,如醍醐灌顶一般,一个念头出现在脑中:干大事的时候到了!

在接下来的四年里,除了黄、赌、毒、军火没碰,其他的王石能做都做了。但到了1988年,他最终将火力对准房地产业。

这一年的11月,拿着卖股份得来的资金,万科拍下深圳威登别墅地块。

以2000万的天价拿下首个“地王”,那个在后来二十多年里,一直表态“不拿地王”的王石正是中国楼市“地王”的始作俑者。

“地王”拿下后,负责拍卖的官员指责王石:“怎么出这么高的价?简直瞎胡闹!”王石的同事们也纷纷建议毁约交罚金,但王石没理,一个月后,又拿下第二块地。

王石给员工讲解股份化运作流程

同样感到时代在召唤的人还有来自广东留隍小镇的包工头朱孟依。

这个来自农村的穷小子,比后来的“三四线之王”Boss杨更早懂得与政府合作的重要性。

一天,他看镇上的流动摊贩越来越多,越来越乱,脑中诞生出一个伟大的计划。他找到镇政府,提出:政府出地他出钱,共建商业街,把那些商贩管理起来,交由政府收租金,而他只取提成。

这样,市容市貌上去了,官员政绩也有了,还不费钱费力,政府对这个小天才自然十分欣赏。

后来,合生创展正是借着与政府的这份特殊关系,提前知晓未来城市扩张的区域,提前拿地,以低地价获得了丰厚的利润。

做证券起家的许荣茂在1989年放弃了纺织生意,改做房地产。

那一年,他39岁,在他眼里,房地产“既能美化城市,又能改善人们的生活”,更关键的是,干得好,还可以名垂青史。

可命运总是这么奇妙,29年后,许主席没有因为房地产名声大振,倒因为无偿给国家捐赠了一幅图,在除夕之夜,被请到全国人民的面前,受到万众瞩目。

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早在1987年就登上了全球亿万富豪榜的李嘉诚,也于1989年正式进入内地发展业务,凭着毒辣的眼光和对“国运”的笃定,短短数年,即成为香港在内地的最大投资者。

这个“最大”的名号戴在他头上二十多年,以至于到党媒发文《别让李嘉诚跑了》时,人们才恍然觉醒,这个当初最看好内地的人已经将土地悉数变卖了。

最先入场的这批人,无疑拥有了更多的话语权,有的甚至还拿到了未来游戏的制定权,但时代变幻,后来者不断居上。

04

泡沫

在上个世纪的八十年代末、九十年代初,对于中国的房地产业来说,一切都方兴未艾,人们风风火火拿着政府卖地的钱搞基建,目光所及,一片欣欣向荣的景象。

可是对于邻国日本,楼市正在酝酿着一个巨大的泡沫。

以最受瞩目的东京银座为例,1989年,其土地公示价为1平米1亿1千万日元,折合美元约97万。这样的房价,让当时的日本一度成为宇宙中心。

疯狂的日本人,对房价会一直上涨坚信不疑。他们忙着向银行贷款买房,以求在房价涨至天价前能有一处小小居所。

有人叫嚣:“卖掉东京的房子,就可以把整个美国都买下。”

整个买下是不可能的,一辈子都不可能。但最高峰时期,日本企业购买下全美近10%的不动产,并且将被美国人视为国家象征的纽约洛克菲勒中心大厦揽入怀中。

可到了1991年,噩梦来了,政府调控之后,日本房价暴跌,继而引发经济的衰退。

许多日本人因为工资无法偿还贷款,而选择了上天台,那个场景和1992年海南泡沫破裂时是一样的。

股票在房价下跌后进一步暴跌,跌幅超过80%

1988年,海南脱离广东独立建省,海口一跃成为中国最大经济特区的首府,一大批怀揣着梦想的年轻人如朝圣一般涌进。

那一年,初出茅庐的张海生,一首新歌《我的未来不是梦》被海口街头的大喇叭循环播放,满目攒动的人流,每个人脸上都洋溢着对未来的憧憬。

冯仑在1988年,受中国经济体制改革研究所委派,来海南筹建海南改革发展研究所。

潘石屹在1989年,在变卖家当辞职南下深圳后,又来到海南。漂泊的岁月里,他们与王功权、刘军、王启富、易小迪相识,共同创立了海南万通。

作为炒房大军的一支队伍,“万通六君子”很快都赚到了人生的第一个100万。

当时的海南,每个人都在尽快地将手中的房子、地皮传给下一个接盘者,“盘”传得越快,房价炒得越高。

1988年,海南商品房均价为1350元/平,1991年也不过1400元/平,可到了1993年,短短三年,已经是7500元/平。

1991年,海口街头的租、买房广告

可如同同一时段的东京一样,没有人能看到其中的风险。

1992年底,一次机缘巧合,潘石屹因为去规划局了解一个项目的产权问题,却无意中发现,海口市的人均面积达到了50多平米,而当时北京的人均面积不过7平方米,老潘意识到情况不妙,万通紧急撤离,躲过了半年后的倒闭潮。

作为这场泡沫的遗产,600多栋“烂尾楼”和“天涯、海角”并称为海南的三处著名景观。只可惜,当时还没有微博,老潘还不是如今的“摄影达人”,不然他定会忍不住拍照发文留念。

多提一句,就在万通六君子分钱撤退之际,一个大人物带着数千万现金赶来,想趁热再捞一把,只可惜,他成了这轮“击鼓传花”的最后接盘侠,之前辛苦积累的家业转瞬间打了水漂,这个人就是后来收购沃尔沃和奔驰的吉利董事长李书福。

05

战场

这是内地楼市泡沫的第一次破裂。惨状让胆怯者止步,却也让野心家看到其中的机会。

1992年,邓公南巡,像“一个已经退役的老船长,当看着船的方向摇摆不定时,把扭曲的方向摆正了”(时任广东省委副秘书长陈开枝语),一时间,“胆子更大一点,步子更快一点”成了无人不知的街头标语。

这一年,一大批重量级房企应运而生,他们的缔造者,此前或在政府机构、或在科研院所、或经营着其他产业,或已经是小小包工头,仿佛是受到磁铁吸引的小铁屑,纷纷扎进地产行业。

时势造英雄,机会来了,只看你能不能抓住。

邓小平南方谈话:谁反对改革,就让谁睡觉去好了

高喊着房地产里“疯子”很多的港商陈启宗,在这一年,带领着家族企业——恒隆地产,正式投资内地。

依靠“旧城改造”赚得第一桶金的王健林,也在92年,创立了万达,并选用带有“走向世界”寓意的Logo。可后来,王健林走出国门没几年,便迎来了挥泪甩卖的局面。那时的王健林,还在为拿到银行贷款而奔走,一个亿绝对不是什么小目标。

未来的“世界500强”绿地,那时还不以建摩天大厦为傲。张玉良站在上海旧区改造的风口上,“奉旨”创办绿地,第一役,便拿下2000多万净利润,赢得了房地产业入场的机会。

北滘镇政府旗下的顺德三和物业发展有限公司,这一年计划开发碧江和三桂两块地,项目名分别取“碧江”和“三桂”各一个字,叫作“碧桂园”。由于项目第一期销售情况不理想,股东退出,当了10多年包工头的杨国强,毅然接盘,并开拓“学区房”概念,让碧桂园一炮而红。

此外,“92派”的房企还有靠卖菜起家的宝能集团、能把“楼盘展”做成“军工展”的保利、建设了中国金融核心决策监管中心的北京金融街以及依托北京大学资源发展的北大资源等等,这些未来驰骋中国的房地产企业,由于篇幅有限,不再细说。

也是这一年,河南舞钢的处级干部许家印,和那个想把自己的名字从网络世界抹掉的姚振华同时来到深圳,与王石在同一个城市打拼。

自此,这三个男人日后的命运,冥冥之中呈现交集。

谁又能想到,23年后,姚振华调动巨额资金,对万科围猎。甚至在2016年6月26日,在许家印大宴宾客举办恒大20周年庆的同一天,宝能系发出罢免王石的檄文。

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“宝万之争”上了热搜,恒大20周年庆却无声无响。

可许老板哪会这么忍气吞声,随后豪掷362.73亿,狂揽万科14.07%的股票,一跃成为万科前三大股东之一。

“许、王、姚”三巨头

06

跃进

1993年,地产业的野蛮生长仍在继续。海南房地产带来的热潮,正大规模席卷全国。

在八届全国人大一次会议上,兰州市市长称:“大搞房地产开发是兰州市1993年工作重点之一。”四川省委领导人更要求四川的企业到上海搞房地产开发。云南瑞丽,地价由过去的“送人不要”开始狂涨。贵州人离开家乡,去广西炒起了地皮……

台湾的“代工之王”台铭俯视着深圳龙华那一片长得比人还高的野草,对当地的政府官员说道:“看得见的土地我都要了。”后来玛丽苏剧中霸道总裁的原型想必是借鉴了这样一幕。

在房地产业“一夜暴富”的神话里,无数人闯入了这场狂欢。

但土地市场的过分火爆,也直接导致了经济的虚火过旺。物价开始上涨,通货膨胀卷土重来。由朱镕基“主刀”的“国16条”紧急“降温”,给一路高歌猛进的房地产业狠狠地泼了一盆冷水。

朱镕基带领中国经济实现软着陆

在接下来的几年里,楼市一直在宏观调控下收缩,萎靡不振的房地产业,平均利润率也从1993年的13.73%,一路降到1996年的0.91%。

也许正像任志强的“夜壶说”所言:房地产就是夜壶,需要的时候拿出来用,不需要的时候就往床底下一踢。

1996年,在中国经济成功“软着陆”后,为了重振经济,时任国务院副总理的朱镕基坦言,将在未来两年内把住宅行业做成支柱产业,从而带动建筑、建材、家电、家具等多个行业的发展。

在政策的扶持下,中国房地产业再次掀起一股高潮。

继粤企开发商大显身手后,闽企在这一阶段也大有作为,富力、星河湾、华润、世茂等房企相继开始了风风火火的“圈地运动”。

以富力的李思廉和张力为例,他们在旧城改造上一路向前,先后收购了铜材厂、殡仪馆、建材厂、硫酸厂、风机厂和锅炉厂项目,成就了后来的富力广场、御龙庭、富力半岛花园、富力千禧花园、阳光美居和富力现代城。

以至于业界流传着这样一句话:“每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳。”

07

风暴

在“九五”计划开端之年的1996年,国人无不沉浸在经济不断上涨的狂喜氛围里,一本《中国可以说不》,被视为那一年中国最响亮的声音。这本书的灵感来自日本在1989年出版的《日本可以说不》,想想两年后日本的崩盘,一切都那么相似。

两本书的封面都剑指美国

和当时的日本一样,中国大量地产商还在积极乐观地高价囤积土地,只有少数人冷静地看待了局势,比如陈启宗。

恒隆的陈启宗在这一年,没有买进一块土地,甚至还卖出了一块土地,套现二十亿港元,这让他在接下来的金融危机之后还能有大量现金流。并在众多地产商资金链断裂、楼市价格一落再落之时,适时出击,收购土地项目。一卖一买间,陈启宗成就了他的商业奇迹。

但幸运的永远是少数。

1997年,经济形势继续下滑,国企大裁员,亚洲金融风暴来袭,中国房地产商进入全面亏损时期。

刘欢的《从头再来》成了那一年最能触动人心的歌曲。可残酷的现实终究不能像歌词中所写,“心若在梦就在”,大批扛不下去的房企,在这一年倒下后再也没有起来。

下岗潮时期标语

对比中国和日本的这两次经济危机,房地产业都是重灾区。

这次的房企倒闭潮,还直接导致了中国房企排位的变化。曾在房地产业巨资倾注,一度成为广东省最大“地主”的广东国际信托投资公司的失败,直接将万科推上了第一的“宝座”。

1997年的冬天并不好过,气息奄奄的房地产业终于在1998年熬到了政府的救市,这一年,国家正式驶入取消福利分房的轨道。

08

魔咒

历史的车轮滚滚向前,从1998到2018,在房地产业逐渐走向巅峰的20年里,有人进来,也有人退出。

那个声称“打败万科的只会是万科”的王石,在“中国第一”的位子上,一坐就是十多年。对于这个占位多年的“老国王”,不少房企想取而代之,但是一个个跑上前,又一个个倒下去。

后来,王石在一次演讲中直言:“凡是要超万科的最后真正的下场都不太好。”

这如同一道魔咒,盘桓在中国房企上空。

但细看每个房企的成功与失败,无一不带着时代的印记。

上文已提及的合生创展,在1998、1999两年,仅广州一地的利润就超过了万科在全国五个城市的利润总和,被王石夸赞为“中国房地产界的航空母舰”。

那时的合生创展,囤地的势头可以让人嫉妒到发疯。

2003年,“朱老农”以78元/平的白菜价拿下天津宝坻2.5万亩的土地。这块地的价值在此后几年里翻了数十倍,但在这块地上耗资200亿建起的数千栋别墅,却最终收获了一个“亚洲最大鬼城”的称号。

紧接着,2004年8月,中国土地实行公开“招拍挂”出让,合生创展再也无法随意囤地、土地变性、更改容积率了,这让朱孟依无法适从。

等到了2008年底,朱孟依又受黄光裕案牵连,消失9个月,回来时,公司已受金融危机影响,走向生死边缘。

亚洲第一鬼城,盲目开发的缩影

2003年,顺驰进京,老板孙宏斌一边叫板王石“要打败万科”,一边出资百亿,买下千万平土地。

有人问:他哪来的那么多钱?

答案很简单:快周转,用七个锅盖盖十个锅。

疯狂的孙宏斌为后来的“高周转”作出很好的表率:设计招投标要三个月?不行!给设计院打电话拿现成图纸;地里还是草?赶紧!上午盖售楼处下午开卖;房子施工要一年?那哪成!告诉施工队三个月必须完工……

但房子质量问题随即显现,拖欠政府和银行的款项也最终无力偿还。

2007年,李思廉和张力二人在在自家官网上发出“挑战书”——超越万科不是不可能的。可没过两年,地产圈便开始讨论:富力会不会倒掉。那时,地产圈正热火朝天地忙着住宅开发,富力的资金却完全被商业地产套牢,高价收购的有“成都第一大烂尾工程”之称的熊猫万国商城,成为压死骆驼的最后一根稻草。

2013年,61岁的绿城行政总裁寿柏年在机场突感不适,口吐黑血。这个被称为“宋卫平背后的男人”的倒下,最终,让扛过“08金融风暴”、“海航低价收购”、“绿城退市”、“中投入股”的老宋萌生了退意。

虽然后来,老宋不顾自己多年的商誉,从孙宏斌手里重新夺回绿城,但大势已去,想再杀入Top10已经很难。

从“好基友”到决裂为“敌”

2010年,万达集团超越万科,登陆中国房地产龙头。

成为“首富”后的王健林,一边告诫迪士尼“有万达在,迪士尼20年别想盈利”,一边告诉年轻人目标不要太大,“先定个1个亿的小目标”。

并且在买买买的道路上越走越远:“我们自己辛苦赚的钱,爱往哪儿投就往哪儿投。”反观另一厢的许家印,早已收起了自己爱马仕的皮带,表衷心:“恒大的一切都是党和国家以及社会给的。”

后来的事情,大家都知道了,2017年,万达经历了“水逆”之年,虽然频繁重申“要积极响应国家号召,把主要投资放在国内”,但已免不了被国家点名批评、银行断贷、股债双杀、资产大缩水……

2014年,绿地以4亿元的小小优势超过万科,加冕了地产之王。但近些年,绿地的声名却为当初让它引以为傲的摩天大楼所累。这过去几年里,绿地向全国各地承诺兴建至少50座摩天大楼。

可时间一点点过去,这些即将作为城市地标的摩天大楼却仍旧只能在城市规划中可见。

2017至2018年,碧桂园趁着这一波三四线房价上涨的大潮,在销售业绩上频频给出让人艳羡的成绩。可除了销售额,碧桂园的在今年似乎过得颇为不好,它的负面热点,从每个月养活一篇10W+,发展至高峰时的每日一篇10W+。

近期,马来西亚总理更是送来一记重锤,让不少人揣测:碧桂园是否要如同万达一样,在大马遭遇滑铁卢?

合作破裂,谁来为业主买单?

最后,说一说恒大。

前不久的8月28日,福布斯实时富豪榜排行榜显示,许家印身家达到414亿美元,再次成为中国首富。同一天,恒大那边也传来了好消息,当日披露的半年度业绩报告显示,公司上半年实现税后净利润530.3亿元,比第二名碧桂园163.2亿元净利润,高出几个身家。

不得不说,恒大这些年的发展,确实如同它的名字一般,大者恒大。

但恒大最终能否冲破万科魔咒呢?还需要时间的检验。

09

尾声

从1978年到2018年,中国房地产业走过了从无到有,从萌芽到发展,几经变革,几度沉浮。

有人说,这是最好的时代,也有人说,这是最坏的时代。

在房企厮杀40年里,有人赚得盆满钵满,衣锦还乡,也有人黯然离场,甚至身陷囹圄。想进来的人依旧源源不断,想出去的人也比比皆是。

我们看不清前方为何,只知道今朝今醉。

在这个人性的角斗场里,未来也许可以用《双城记》中的一句话概括:我们的前途拥有一切,我们的前途一无所有。

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(责任编辑:肖雯静)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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