别用阴谋论解读万科的“活下去”!你会错判市场!

樱桃大房子 2018-10-04 08:13
【摘要】
“面对政策的不确定性,小心驶得万年船,万科这次如此谨慎,不是坏事。”

满屏都在讨伐万科的“活下去”,是故意作秀,是营销,是在唱空中国楼市,吓死中小房企,万科等着捡尸,什么评论都有。

因为万科明明手里握着1595亿的现金,完全可以覆盖1年内到期的所有负债609亿,还绰绰有余,净负债率32.7%,这么一家财务稳健的房企,都活不下去了,意味着全中国的房企都要死了。

所以当万科喊出“活下去”这个口号时,没有人会真的相信万科是活不下去了,只好去揣测万科背后到底有什么阴谋。

虽然我跑万科十年了,但还是不喜欢瞎猜,也很厌恶阴谋论,所以专门跟几个万科的人聊了下,包括官方和非官方,集团和地方公司。

我们先要搞清楚,这个“活下去”为主题的会议,是万科集团在大梅沙总部的会议室里开的,不是某个酒店,是集团管理层和万科各个一线公司总经理才能参加的内部会议,并不是万科对外的会议,只是有人泄密了。

所以内部会议的目的,就是希望跟各个地方公司管理者多交流,并不是说万科活不下去,而是要大家有一种危机感,对当下的严峻形势有一个清醒的认识,房地产即将迈入一个艰难的时刻,大家要形成统一共识,让未来活的更久一点。

说郁亮矫情的,故意装可怜的,我不知道你们咋想的,人家一个董事长,跟下面的lead们灌输战略路线,是装给谁看呢?万科要打悲情牌给政府看吗?就凭万科一个企业能打的动中央放松调控吗?能打的动央行放松贷款吗?太高估了万科的能量了!

还有人说华为可以喊活不下去了,但你万科不行,因为万科是上市公司,要对股东负责,华为没上市,随便他怎么喊,但我觉得恰恰是对股东负责,一个领导者,才需要在行情危机来临时,具有前瞻意识,危机意识,难道当一个充满泡沫的市场,到了悬崖边上,居民杠杆都加不上去了,而库存在增加,而政策却没有半点放松的迹象,大家都在因为融资回款发愁的时候,你还要他对后市保持很乐观的态度吗?有什么理由乐观呢?

万科喊出“活下去”,对其他房企反倒是一种警示作用,因为冬天真的来了!

如果万科真的那么有私心的话,就应该闷不作声,等着一大批小房企死了后,万科直接去抄底收购岂不是更好?全中国那么大,十多万家房企,万科的市场占有率才不到4%,能有多大的影响呢?所以这些阴谋论根本就站不住脚跟。

如果你了解万科过去几年在干什么,受了谁的影响,也许就不会对郁亮喊出“活下去”这么大惊小怪了。

这几年万科一直把华为作为主要学习的对象,郁亮亲自带队去华为考察,从华为挖人,有几本华为的书是必读的,万科员工甚至感觉公司的管理越来越像华为了。

包括:待遇倾斜到一线,一线的工资与非一线的要拉开差距,向奋斗者,创造价值的员工倾斜;一位万科员工告诉樱桃,今年改革收入倾斜到一线之后,他的收入翻了一倍。

比如职级工资体系重构,每年都要考核竞聘上岗,薪酬每年调整一次,35岁以上如果升不上去,你的压力就很大,大部分人会选择跳槽,年轻人上;推崇奋斗者精神,不能养闲人,岗位工资根据你贡献的价值来浮动。

比如组织重构,采取管理层轮值,比如深圳公司的总经理就是轮值,万科泊寓也有轮值.

在万科内部员工看来,郁亮提出“活下去”,和比尔盖茨说的“微软距离破产永远只有18个月”,以及任正非所说“华为距离破产永远只有30天”的危机感如出一辙,都是一种居安思危,一种对市场的敬畏,一种真正穿越周期的自我警醒。

当一个领导者过去几年脑子里,不断被灌输一种危机感,一旦行业拐点来临时,喊出“活下去”就真的不足为奇了。

我今天的文章并不是万科的公关文,只是面对很多阴谋论,不吐不快,很想客观的谈下。

地产行业的人觉得,万科你既然老在说危机,从08年就说拐点,2012年又说白银时代,现在又说活下去,一直唱衰房地产,狼来了喊了十年,怎么不离开这个行业呢,可你偏偏还在不断拿地,而且业绩高歌猛进,规模从08年的478亿做到了五千多亿,这不是婊子干的事吗?

我从08年做记者就开始跑万科,每次万科的年度发布会都会参加,说实话,在媒体面前,十年来,万科也没有不看好过房地产,哪怕是2012年,万科提出白银时代,媒体追着问郁亮,这是不是意味着房地产不行了,郁亮都是说,白银虽然没有黄金值钱,但它也是一种贵金属,中国的城镇化还没有完成,还有很大的空间。

只不过为什么会有白银时代的提法,是因为过去是黄金时代,毛利率高,没有调控,地产公司不多,闭着眼睛都赚钱,而慢慢的调控成为常态化了,各行各业都来做地产了,毛利率下降,不好做了。

所以也是在2012年,万科提出战略转型,做城市配套服务商后,才开始发展除住宅之外的其他业务,但万科并没有去地产化,住宅始终是主业。

当然,万科白银时代的提法,确实是看走眼了,因为那是史上第一次大规模的调控,万科也没经历过,结果没有料到2014年下半年会开始放松调控,在去库存下,万科采取的保守策略,让布局二三四线的碧桂园和恒大这两家房企,加杠杆弯道超车后来居上了。

按照孙宏斌的说法,2015年之后,房地产迎来了超级大牛市,房价疯狂上涨,显然是钻石时代,而非白银时代。

哪怕是说“活下去”,并不是说房地产没有前景可言了,而是谁熬过这个冬天,就能迎来春天。

最近在9月8日北方区域的媒体交流会上,郁亮跟记者说,“我到今天为止仍然觉得行业非常有前景,但是像过去那种容易赚钱的时代,我早就说了一去不复返了,但是很多人不相信这个事情,尤其是前两年万科在规模上不再领先之后。我们今天终于认识到,我们的行业简单以规模、速度评价是不合适了。”

所以未来三年,万科就是要收敛聚焦,瘦身,有些业务不做了,主要是没有利润或者有风险的业务不会做了。

今天郁亮说活下去,大背景还是政策严控,地产银根紧缩,金融去杠杆,这在上次流出的例会文件上郁亮也说了,今天我们面临的转折是全方位的,在政治、经济、国际、军事等方面,社会全方位进入转折点时,所有行业无一幸免。

市场行情从7月份开始真的在急转直下,大公司最先感受到变化。

有个前瞻的数据值得注意,万科全国7月份访客量环比下滑约20%,8月份环比下滑约5%。

三季度的销售数据刚刚出炉,特别是前三强,碧桂园、恒大、万科,相比二季度已经有明显下滑了。

碧桂园五六月的销售额还在700亿以上,七八月就下滑到了四百多亿,业绩下滑太厉害了。所以碧桂园在全国的多个城市都开始降价了,我昨天的文章,各地粉丝也留言反映了不同的降价情况,特别是三四线城市,市场冷淡的比我预想的要快。

克尔瑞图:2018年前三季度前100强各梯队各季度总规模走势(单位:亿元)

万科某地方公司的人跟我说,现在他们回款压力很大,一切以回款为目标,拿不到回款他们的奖金都没有,他们都会鼓励客户选择一次性付款,可以享受多一点折扣,他们也会帮客户想办法找钱,这样万科就可以快速回款了。

有的万科分公司要求开盘一年内必须清盘,有些卖的不好的分公司开始降价促销了,比如厦门。

融创现在对回款甚至给出了佣金鼓励,客户全款付的,给销售人员佣金提高50%。

总之前面四大房企,碧桂园,恒大,万科,融创四家都已经感受冬天来了,现在拼命回款,减少拿地。

2016年以前还有很多房企学万科,但是后来发现万科错了后,他们转而把恒大碧桂园作为学习的榜样,可是学到了一半,政策又突然去杠杆了,结果碧桂园模式也出现问题,学不下去了,大家都乱了阵脚,所以不到最后,真的说不好谁是赢家。

有个巨头都开始裁员降薪了,银行也在催着还开发贷款了,所以不得不......还有的中型房企都拖欠员工工资了,具体我就不点名了,节后有机会再专门写一篇吧。

面对政策的不确定性,小心驶得万年船,万科这次如此谨慎,不是坏事。

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(责任编辑:周沫)

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