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中国房地产这十年!

华商韬略 2018-10-11 08:53
【摘要】
“历史的轮回,有时候让人不得不惊叹。早在十年前,杭州万科的业主,就因为开发商主动降价,砸毁了售楼处。”

二、2008:地产商的梦魇

尽管日本楼市大崩盘的殷鉴不远,但长达十年的大牛市,还是让很多人,包括开发商误信了“房价不跌”的神话,以致于神话破灭的那一刻,很多人措手不及。

对开发商来讲,危机之后的资金链紧张,是最为痛苦,也最棘手的一件事。

前不久,寒冬中的万科喊出了“活下去”。但这并不是万科第一次喊空,早在2007年底,王石就抛出过“拐点论”,称房价的拐点已经来临。

当时,潘石屹的判断是,万科的资金链有点问题,要通过降价来加快回笼资金。

这个判断后来变成了现实。2008年,万科率先在全国降价15%至30%,当年就创下479亿元的销售纪录,并一举坐上中国房地产行业的龙椅。

但万科也因为降价,遭到全行业的口诛笔伐,与政府的关系也一度趋于紧张。

作为房地产行业的先驱,世茂地产在许荣茂带领下,一度做到了全国十强。但在2008年的金融危机中,也未能幸免,资金链一度出现险情。

压力之下,世茂地产不得做出大刀阔斧的改革,先是一轮管理层大换血,之后是管理上的各种变革,更加注重成本控制,以及现金流和质量的考核。

即便如此,也未能完全扭转世茂地产的颓势,其在国内市场上也愈发低调。

绿城曾是房企中的品质典范,同时也以“不断融资、不断拿地”的激进风格闻名业内。

从2006年到2008年,短短两年时间,其土地储备就从800多万㎡猛增至2520万㎡。高增长的背后,是绿城高达140%的杠杆率。然而,2008年的危机打乱了绿城的节奏,高企的负债迫使其不得不卖地求生。

当年4月,绿城紧急出售了杭州和上海的两个地块,仅上海地块就损失1.5亿元。而这两个地块是一年前刚刚高价拿下的。

为了设立“绿城1号”房地产投资基金,缓解资金压力,绿城还与信托公司签下条件苛刻的协议,不仅要将杭州、无锡两个项目公司的部分股权作为抵押,还要将无锡公司近一半权益出售给对方。

绿城的这次““生死债劫”,在当时震惊了整个地产界。事后,公司创始人宋卫平也不得不承认,之前做得不够稳健,高速度、高负债的发展模式是一种错误。

但绿城还不是最惊险的。在那场危机中,恒大老板许家印才是最闹心的。

2006年,许老板为了吃下更多土地,从美林、德银融资10亿美元,并计划到香港上市。但2008年金融危机爆发后,恒大的IPO计划不得不搁浅。

当时的恒大,有37个项目待开工,资金缺口达120个亿,许家印面临要把恒大拱手让给海外投行的境地。

危急时刻,许老板不得不跑香港,陪着新世界发展创办人郑裕彤、华置主席刘銮雄等香港地产大佬玩了三个月扑克,用诚意换来了对方的注资。

与此同时,恒大还在国庆节期间,降价“甩卖”全国18个精品楼盘,迅速回笼资金自救。最终,恒大挺过了2008年的寒冬,避免了“被收购”的命运。

三、救命的“四万亿”

就在地产商们身陷水深火热之中,要死要活的时候,政府推出了“四万亿”救市计划。

这四万亿的初衷,当然不是房地产,而是用投资拉动经济,振兴钢铁、汽车、船舶、石化等十个重要的战略性产业,避免经济出现断崖式下滑。

但这个大胆的计划,还是极大地提振了整个房地产行业。

各地政府为了维护楼市稳定,防止楼价过度下跌,相继出台了房地产救市政策,使得更多热钱涌向了楼市。

在这些热钱的推动下,2009年的房地产行业出现空前的繁荣,并一路高歌到今天。

从2008年到2017年,短短十年间,国内房地产投资从2.53万亿猛增至11万亿,累计总投资高达74万亿元。仅2017年的投资额就相当于加拿大当年的GDP总额。大规模的投资,催生了一大批房地产巨头企业。

2009年,万科销售额突破600亿元,一年后突破1000亿,成为领跑者。同样是2009年,恒大在港交所成功上市,从一年前陪人打扑克的尴尬中华丽转身,并在接下来的2010年,将土地储备量增加至9600万平方米,足足比2008年翻了一番。

之后的恒大,更是一路狂奔,最终在2016年超越万科,成为行业新的领军者,而且是销售额、资产规模和营收上的全面超越。

从泥潭里爬起来的绿城,同样享受了2009年的高增长。但或许是爬起来得太容易,没有长教训,绿城再次沿袭“高杠杆、高负债”的模式,在土地市场上开始新一轮的大跃进。

仅2009年一年,绿城就投入455亿元买地,净资产负债率也冲到163%的历史高位。

这一年,绿城以531亿元的销售额,夺得榜眼位置。意气风发的宋卫平再出豪言壮语:3年破千亿,销售超万科。

但这一豪言壮语,很快就沦为笑谈。

2011年,面对汹涌的房价涨势,国家出台了限贷、限购政策,房地产行业陷入了低迷。绿城再次因为大举债,陷入债务漩涡,甚至不得不向员工融资。

三年后,一直想做个“赢钱赌徒”的宋卫平,不得不将绿城卖给了孙宏斌。据他身边的人讲,那两年的调控把老宋折腾累了,房地产远比过去难做,这让他心灰意冷。

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(责任编辑:陈岚)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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