去化难?你家项目开盘当天只卖掉15%,竞品却日光

明源地产研究院 2018-10-11 08:58
【摘要】
“市场转向之后,什么样的产品去化快?什么样的产品去化慢?去化不佳的产品如何才能扭转颓势?”

  

近期的楼市如同这入秋的天气一样渐渐转凉,就连往年最火的金九银十也难以挽救成交下滑的颓势。市场下行压力与日俱增,房企纷纷加速出货,把回款作为第一要务。

那么,市场转向之后,什么样的产品去化快?什么样的产品去化慢?去化不佳的产品如何才能扭转颓势?

下面明源君一一来说。

01

全国三房四房户型普遍去化较好

一线别墅降温,三四线小户型升温

从数据上看,全国的成交主力依然集中三房四房,从户型面积上看,二线比一线大,三四线又比二线大,呈现出城市能级越往下,户型面积越大的特点。

1、一线城市80-120平三房最好卖,别墅产品开始降温

一线城市调控不断加码,换房的成本水涨船高,比如深圳731政策三年限售、有房家庭离婚两年内二套7成首付,不仅拉长了换房的周期,也让换房成本进一步走高;北京913新政规定认房认贷,且贷款额度与公积金缴存年限挂钩,并下调二套房贷款额度等,无一不代表着换房难度又再次加大。这种情况下,购房者更希望充分利用首付三成的机会“一步到位”,减少置换次数。

今年第三季度一线城市的销售情况也与此相吻合。第三季度一线城市90-120平米的三房的去化率普遍比较好;以上海为例,上海多个项目开盘即清盘,去化率达到100%。预计接下来一段时间内,这类项目依然会比较好卖。

值得注意的是,2017年需求强劲的豪宅产品,到最近几个月行情急转直下。克而瑞的统计显示,第三季度一线城市150平以上的别墅类产品去化效果较差。比如北京,7-8月开盘加推的几个160平米以上叠墅项目,产品区域涉及主城区、近郊、远郊,去化率均不足30%。

就目前而言,豪宅处于供过于求的状态。过去两年遍地开花的高价地,催生了一大批的豪宅项目;再加上今年居民降杠杆,对市场的预期也不如去年,豪宅购买力削弱也是正常。

但是从较长一段时间来看,别墅类产品将成为稀缺品,毕竟一线城市的建设用地越来越稀缺,低容积率的别墅可能逐渐成为绝版。比如北京在926《北京市新增产业的禁止和限制目录》明确提出全市禁止独栋别墅。因此,如果条件允许,别墅项目上市时间表不妨先缓一缓。

2、二线城市90-130平的三房四房去化率高

较之于一线城市,二线城市热销的产品户型面积更大些。克而瑞的统计显示,第三季度二线城市中低档产品去化率做最好,户型以100平以上的三房四房为主。监测到去化率在90%以上的项目,主力户型以如下图所示:

3、三四线城市100-140平三房四房热销,60平以下的小户型升温

从房型上看,三四线城市改善性需求持续释放,三房四房依然是成交的主力。成交占比长期保持在50%以上,且有稳步提升的趋势。

但随着棚改货币化改造的逐步退出,大户型的成交可能会跟着缩水。不过,对于三四线来说,绝大多数居民都不缺房子,以小换大依然会是长期存在的需求,特别是二胎家庭的增加,一百平以上的三房四房有望继续充当市场主力。

另一个现象是,部分城市的小户型有所升温。比如洛阳,今年1-7月60平以下的小户型占比上升了大概7个百分点。这波购买力主要自于周边乡镇以及其他三四线城市,与本地客户相比,这些客户的购买力要弱一些,选择的户型面积也趋向小型化。

02

市场分化明显

犯这五种错的项目往往去化不佳

市场转凉以后,城市与城市之间、项目与项目之间命运的差异化开始拉大。户型相似、面积段接近的项目,有的开盘依然门庭若市,有的则门可罗雀。

比如上海。该市九月份共有23个新盘入市,其中,成交套数top1的项目为滴水湖馨苑,共推出614套房源,开盘当天去化率达到80%。另外,九月份共有8个项目完成清盘。

但全部23个项目的去化率并不如人意。23个新盘中,有35%的项目开盘当天去化率不足30%,有的开盘当天去化率仅15%。

造成这种局面,与房企在前期对城市节点、政策、形势、市场逻辑等判断出现偏差有关。

1、踩错节点

行情都是从一线向强二线,再向弱二线,最后向三四线、五六先传导,中间存在一定的时间差。行情传导程度不一样,各城市之间冷热不均,一不小心就可能踩错节点。

目前最明显的是二线城市,最先火热的环渤海和东部沿海地区济南、天津、南京、南宁等城市已开始降温,整体去化率不足60%,在这些城市推盘,去化难度要大得多;而一些崛起较晚的中西部区域城市潜力还在进一步释放,去化效果则普遍会好一些。

2、赌错政策

此前高价拿地的项目,不幸遭遇限价,有开发商干脆不拿预售证了,坐等政策松绑。等到现在,限价没有放开,公司资金却开始吃紧,不得不硬着头皮拿出来卖。本来以为限价盘会有价格优势,没想到又遇到其他限价盘扎堆入市,而且促销大战全面拉开。本来就不赚钱的项目,还被购房者嫌价格贵!真是有苦没处诉。

再如之前有房企拿地喜欢跟着城市轨道交通规划走,风风火火准备在地铁上盖大干一场。结果,七月份国务院52号文一出,原本准备动工地铁建设的43个城市13个出局。这13个城市“地铁”沿线的项目,最有力的卖点消失殆尽,很多变成交通不便甚至位置偏远的项目,去化难度也提升了几个等级。

3、误判形势

现在楼市几乎是一个月一个行情,上个月买房还要摇号,这个月客户似乎瞬间全部人间蒸发。有的项目对行情的预计过度乐观,几个月前市面供应量不足的时候不抓紧出货,而是捂盘惜售,捂到现在别人家项目都开始促销降价,它处境就很尴尬了。

明源君最近几次接某项目的推销电话,该项目早在4个月前就开盘,与其差不多同地段同价格且时间开盘的项目基本已售罄,该项目现在还在到处托渠道卖房。原因就在于项目缺点很明显,密度很大价格却居高不下,在此之前开发商捂盘惜售,以为火爆的行情会持续下去,没想到最近两个月市场急转直下,其他的项目都开始促销打折了。对比之下,该项目的性价比很低,想要出货难上加难。

4、搞错市场逻辑

现在各地是一城一策,做产品定价和推盘节奏必须根据所在地区的逻辑来。比如某限价城市的A项目,按照政府指导价去推盘,去化效果很差,原因是价格比周边项目高出2千块一平。

竞品的地拿得早,价格低,以比指导价低2千块的价格去卖依然有得赚;市场的定价逻辑掌握在这些低价地的楼盘手里,而非政府指导价。

而A项目地拿得贵,按照竞品的水准去做,必须至少卖到指导价那么高才有得赚。项目上市以后,降价卖得亏,不降价根本卖不动!

假如A项目不是现在卖,而是等存量的低价项目都卖完再来推,效果可能会好很多。

龙湖新壹城 (在售)
均价:17500 /㎡
联系电话:400-0271717转199378
武汉市东湖高新区驿山南路与神墩一路交汇处
(责任编辑:肖雯静)

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暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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