楼市新表情|政府调控态度坚决,楼市遇冷房企忙转型

中国经济周刊 2018-10-28 10:36
【摘要】
“新的市场环境下,房企新的洗牌可能刚刚开始。”

2018年的“金九银十”,楼市热点不断:万科喊出“活下去”、房企排队打折促销、业主因房价下跌打砸售楼处……外界不禁猜测,房地产业真的要过冬了吗?

对于地产圈的人来说,“地王”频出,“抢房”大战,房价如脱缰野马般上涨,这一切好像是一场渐行渐远的梦。

把时钟拨回两年前,2016年底的中央经济工作会议提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。2017 年3月,政府工作报告提出“遏制房价过快上涨”。过去的两年里,楼市经历严厉调控,各地实施的调控措施达上千次。

就在今年国内经济下行压力趋大的背景下,人们观望调控政策会否出现松动之时,7月31日,中央政治局会议发出最强楼市调控信号:坚决遏制房价上涨。

从“遏制房价过快上涨”,到“坚决遏制房价上涨”,几字之差,但彻底改变了楼市的预期。中央明确并坚定了对楼市调控的态度,且比以往任何一次都要坚决。

为什么“房价神话”必须终结?

在过去的很多年,房价一直持续“只涨不跌”的神话,房地产不仅成为投资者和投机者的优质“理财产品”,也成为不少企业比主业更赚钱的业务。甚至有企业脱离了转向地产,有泛地产化之忧。这也使得大量的热钱涌向了地产业。

而房价的持续上涨不仅推高了工商企业房产资源的成本,挤压了工商企业的利润,也削弱了居民的消费能力,降低了城市竞争力。很难想象一个“居者难有其屋”的城市,能真正留住人才。

中国经济转向高质量发展阶段,不再需要房地产做“火车头”,更不能让房地产从高科技产业、实体经济中“吸血”。

房地产高速增长的时代终结,房价回归理性区间,房地产市场将平稳健康发展,这是政策调控积极追求的结果,也是房企和投资客都必须要适应的新现实。

“金九银十”褪色,“房闹”登场

10月12日,国庆假期刚过,杭州绿城建发沁园开盘,均价49500元/平方米,其中含每平方米6000元标准的装修。

这是曾经的地王项目。2017年1月,绿城、建发以31亿元总价竞得塘北单元宅地,楼面价40766元/平方米,截至目前也还是杭州住宅楼面单价第五高的项目。

不过此次开盘,若剔除装修,均价仅比拿地时的楼面价高出2700元,而这几乎连财务成本都覆盖不了,更不用说建安成本了。有人感叹,曾经的地王也不得不纡尊降贵,带头“割肉”,做亏本的买卖。

“转折点实实在在到来了。”9月,万科董事会主席郁亮说,“我们所有的行为都要收敛聚焦到保证万科‘活下去’。”

会议现场背景板上“活下去”三个大字,迅速在网络刷屏,在“金九银十”到来之际,如果连龙头房企都要高呼“活下去”,那其他房企还能活吗?10月10日,又一条关于万科的传闻在网上刷了屏,传闻称,厦门万科·白鹭郡国庆节前夕“六折甩卖”,引起老业主不满,万科给前期买贵的业主退还100万元。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

对此,厦门市万科白鹭郡置业有限公司(下称“万科白鹭郡”)当晚就发布声明,否认上述传闻。该公司称,白鹭郡项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户,但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求,故该项目不引进温泉入户。

为此,万科白鹭郡提供两种解决方案:如客户愿意接受此次产品变更,公司将补偿相应费用20万元;如客户不接受此次产品变更,公司愿意与客户协商解除原合同并退款。

关于万科传闻是假,但今年的“金九银十”不同于以往却是真的。往年的热闹是开发商大卖,购房人抢房,而今年则是开发商降价,购房人忙退房,甚至成了“房闹”。

10月1日—7日,楼市成交降幅显著,其中,三线城市同比降幅超四成。重点检测的20个城市成交面积环比下降51.2%,其中17个城市环比下降,占85%。

据媒体报道,江西上饶的一个项目房价由1万元降到了7000元,引发大量老业主“维权”,该项目的售楼处被砸;杭州滨江未来海岸二期降价40万,导致一期的业主跑到售楼处“维权”;合肥一项目由于促销,将某栋某个户型降价4000元/平方米,引来老业主堵住小区门口,拉横幅“维权”……

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者分析说,最近的业主“维权”大致可分为四个类型:第一是同样的楼盘,老业主买完房子,最近售价降了,价格下跌的幅度从10%到40%不等,主力降价促销幅度在15%左右;第二是装修质量不如意;第三是买房时承诺的某些配套,比如引进好学校等,最终没有落地;第四则是复合型,包括多种情况。

“如果确实因为房价下跌而要求退房或补偿,这个理由是站不住脚的。”在杨红旭看来,房价涨跌是市场行为,购房人没有把握好购房时机,只能“愿赌服输”。

但现实中,购房者的理由往往是复合型的,在价格下跌的当口,也抓住了房子装修、配套等方面的一些不足。

“2017年以来,有些城市限价特别严厉,开发商‘另辟蹊径’,通过捆绑装修协议变相突破限价红线。在长沙、合肥等一些地方,装修合同甚至达到平均5000元/平方米。”杨红旭说,实际交房后,装修质量低于业主预期,如果在过去房价只涨不跌的预期下,“一涨遮百丑”,而房价一旦下跌,问题全出来了。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

中央此轮调控的决心比以往任何一次都要强烈

“‘真金白银’的促销活动明显增多。”《2018年三季度中国房地产市场新变化》中称,在上半年,整体行业折扣在9.5折左右,企业整体让利意愿不强。

但从8月27日,中海地产南宁多盘联动,8折礼惠全城;8月30日,恒大针对旗下280个城市646个楼盘8.9折等特惠活动推出后,多家房企也跟进打折。9月,阳光城广西区域推出“9月购房特惠季,7大项目礼惠广西”活动。碧桂园南京仙林东四盘联动,首付一成。首开、龙湖、富力等房企也有不同程度的优惠。

报告认为,“预计随着房企冲刺全年销售目标,下半年势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。”

外界普遍将今年三季度视作房地产市场的拐点,而在广东省房地产研究会执行会长、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同看来,2017年,一些地方推出购房摇号,实际上就是房价进入回落轨道的先兆。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

“那时候,很少有楼盘接受以大幅低于周边二手房的价格来推售,而当时整个市场的趋势并不明朗,所以造成抢购,从而必须要摇号,但摇号的背后已经是降价了。”韩世同对《中国经济周刊》记者说。

杨红旭也认为,大约一年前,短周期的降温在部分一二线城市就已来临。“但在限价、限证、限签等管制之下,新盘市场表现失真。开发商或观望、或纠结已经很久了。”

7月31日,中共中央政治局会议对房地产市场的表态,彻底打破了观望与纠结。会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

作为主管部门,住建部在7月31日中央政治局会议明确表态“坚决遏制房价上涨”后很快开出了“第一枪”。8月7日,住建部在部分城市房地产工作座谈会上提出,要加快制定住房发展计划,并对楼市调控不力的城市坚决问责。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

此前,住建部联合其他部委发布通知,7月初至12月底将在北京、上海等第一批30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

从此前屡次提及的“遏制房价过快上涨”,到中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,仅是几字之差,但彻底改变了楼市预期。期待在“金九银十”之前,调控政策可能有所松动的房企,也彻底打消了念头。

多位接受《中国经济周刊》记者采访的业内人士指出,从2016年10月至今,这一轮楼市调控已持续整整两年。而这一次调控,中央的决心比以往任何一次都要强烈,楼市调控进入了长期化、常态化。

中国指数研究院常务副院长黄瑜对《中国经济周刊》说,“坚决遏制房价上涨”,为房地产政策走向定下基调。2018年三季度,各地调控政策继续密集出台,完善限购、限售政策,强化差别化信贷,同时调整住房和土地供应结构,因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续深化影响,购房者预期出现转变迹象,市场开始逐步调整。

事实上,房企也预见了楼市退潮。多家房企2018年半年报显示,在上半年计提了存货跌价减值准备。其中绿地控股上半年期末存货跌价准备计提26.26亿元,万科计提15.37亿元。此外,保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾集团、阳光城等,期末存货跌价准备计提均超1亿元。

退潮时刻谁在领跌?

“楼市的上涨,在过去两年当中,我看差不多相当于‘人造楼市’,是人为制造的牛市行情。”韩世同对《中国经济周刊》说。

中国房地产业协会发布的数据显示,北京的平均房价2015年10月为每平方米37221元,涨至2017年2月的每平方米60738元,涨幅高达63.18%。

除了一线城市,一些二三线城市房价也跟风狂飙。例如,湖南中原研究中心数据显示,在限网签大背景下,2017年上半年长沙内五区(天心区、芙蓉区、雨花区、开福区、岳麓区)新建商品住宅真实成交价格达9426元/平方米,同比上涨42.26%。

退潮时刻总会到来。中国房地产指数系统对100座样本城市的调查数据显示,2018年9月,百城新建住宅均价14533元/平方米,同比上涨5.28%,环比上涨0.42%,环比涨幅连续23个月收窄至1%以内。9月,有18个城市出现环比下跌,下跌城市数量较8月增加12个。

累计来看,2018年1—9月百城住宅价格累计上涨4.05%,涨幅较去年同期收窄1.85个百分点。分城市来看,三线代表城市1-9月累计上涨7.19%,较去年同期收窄2.56个百分点,累计涨幅收窄在各线城市中最显著。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

“在今年9、10月份的房企促销中,位于三四线城市的楼盘降价较为明显。与一线城市相比,三四线城市购房者很多不是刚需,而是在一线城市疯涨情况下跟风购买。”一位房企人士对记者说。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受《中国经济周刊》记者采访时也表示,前一阶段有很多房企拿了很多地,现在想要加快促销,加快去化掉存货。“我们统计,全国前20强房企,其中19家上市公司,按2017年销售情况估算,平均土地去化周期可以达到5年左右。在储备土地比较多的一些地方,就会加速去化。”

欧阳捷也表示,并不是所有的企业、所有的项目都会降价。具体来看,降价的主要是两类楼盘:一是郊区盘,降价原因是在投资客退潮后,刚需不足,改善客户观望;另一类是大盘。“本来一个月可以卖100套,现在一个月变成二三十套了,去化周期拉长,就要加速去化,从而出现一些促销活动。”

“但是在一二线的核心城市,去化周期只有两三个月的地方,就不一定着急降价。”欧阳捷表示,在稳健调控措施下,今年房地产市场将维持平稳走势,楼市将回归零增长。由于因城施策,调控政策已经细分到各个区域,“有的收紧,有的打压,有的放松,有的刺激”,在这种情况下,部分区域市场难免会出现小幅波动,但并不影响大局。

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