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再下一城!开发商的噩梦来了?

楼市参考 2018-11-01 09:37
【摘要】
“从福建福州、厦门到广东深圳、中山,再到现如今的安徽合肥,鼓励房地产开发企业实行商品房现房销售的城市在不断蔓延。”

从福建福州、厦门到广东深圳、中山,再到现如今的安徽合肥,鼓励房地产开发企业实行商品房现房销售的城市在不断蔓延。

再下一城!开发商的噩梦来了?

今天(10月30日),由国务院指导的经济日报,在第5版“报头”位置刊登了文章《商品房预售制该不该取消》,完美的将舆论推向了高潮,这也给本已是惊弓之鸟的楼市又鸣了一纪响枪。

再下一城!开发商的噩梦来了?

01

在笔者的认知里,一直特别相信一句话:“立场不一致,就不会有绝对的公平”。

如果实行一刀切全面取消预售制,必然会触动某些人的利益。倘若真的全面实行“现售制”,那么受损最大的莫过于开发商。

根据国家统计局数据显示,预售资金占比已达到房企开发资金的30%以上。也就是说,预售已经成为房地产开放商融资的重要手段,有了预售款,开发商就能用房地产资金进行滚动开发,从而将资金利用率达到极致。

如果我们复盘各种楼市政策,可以发现,其实在各地各地推行商品房现售制,并非今年才有的事。但真正实行起来,阻力确实太大,很多地方刚开始推行都“满腔热血”,但到了最后都是不了了之:

2010年,广西南宁成为取消商品房预售制的试点,效果不理想,不了了之; 2016年8月,南京要求“竞价到最高限价的90%时,必须现房销售”,23个月后,“现售”要求被“竞自持”取代; 2017年3月,杭州要求土拍时“溢价率达到50%,必须现房销售”,但4个月后该政策即取消;

站在开发商的立场,抵触情况肯定很大,如果真要这么搞,开发商就真得哭死,原来半年转动一次的资金,现在最快也得2-3年才能转动一次,一下资金需求和利息支出就扩大了好几倍;不夸张的说,预售和杠杆完全可以称之为中国房企的两条腿,倘若取消了预售,那么杠杆就没有撬动的基点,两条腿基本就废了。

站在购房者的立场,先交钱再拿房,万一遇到开发商偷工减料、建造劣质工程,那购房者到时提回来的可能就是个不合格的房子。更严重的情况是,遇到房地产下行周期,若房地产开发商资金管理不善,其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”,碰到这种情况,购房者真是吃哑巴亏了。

现在看来,虽说现房销售并没有得到全面推广,但已经开始在局部城市试点。正如前面所说的,任何政策,如果触动了涉及到这个社会掌握着财富和权力的人群的利益,那么必定困难重重。

但现在也可以看到,鼓励“现房销售”的城市正在不断蔓延,说明一场看不见的博弈正在展开。

02

如果你问我,赞不赞成实行“现房销售”,我肯定双手赞成!

但很显然,我的赞成也只不过是人言甚微。不用说别的例子,就拿人大和政协会议上年年都有人提议的“官员财产公开”来说,都喊了几十年,技术手段上实施也没有任何问题,为什么还是不能实施,原因大家都懂。

现房销售本质上也是一样,当某个团体既能当运动员又能当裁判,你会判自己输吗,肯定不会。如果对“预售制”一刀切,势必会造成开发商提前收缩资金链,但“羊毛都长在羊身上”,如果对开发商逼得太狠了,风险最后还是会转嫁到购房者身上,从今年开始,不断有开发商开发出“豆腐房”就是最明显例子。

所以,当看到:“既没有把预售制一刀切,也没有完全放弃现售,仍在部分城市试点”时,内心颇为窃喜。

对于这项政策,悄悄的进村打枪,慢慢的推房地产现房销售,不同城市区别对待,在某些地方房价上涨过多,未来降价压力大的城市,那么步子迈的大一点,而有些地方新房缺口还比较多,那么就谨慎一点,先保证供应再说。这样的结果,对不同的利益体来说,应该是最好的结局。

笔者以前统计过全国大中城市的房地产依赖度:当房地产投资占GDP比重越高,说明当地对土地财政的依赖就会越高。

对于房地产依赖度较高的城市,如果真的开始全面实行“商品房现售”制度,那么对当地的楼市、经济也极具挑战,这也很大程度上的限制了某些城市实施“现售制”。

再下一城!开发商的噩梦来了?

03

最后回到大众最为关心的话题——如果现房销售时代真的来了,对房价有何影响?

在网络上,关于“取消预售”广为流传的一个观点是:“现售房”会令房价更高。这种观点认为取消预售证,在一段时间内确实会有货量减少的情况出现。

实际上,我认为这种论证经不起推敲的,因为取消预售制的目的,不在于调控房价,而是在于防风险。

预售制度影响的是房地产市场,而房地产市场和房价本质上是两个东西。假如取消预售制度导致供应减少,在需求同样减少的情况下,楼价就难以继续上升,房地产市场都在萎缩,所以说,取消预售制会导致房价上涨,本质上是一个伪命题。

不过,从市场上的各种言论,倒是真的透露出了开发商的恐惧。楼市政策上,从“限购限贷限价限售”的政策组合拳,到“坚决遏制房价上涨”的强硬表态,都说明了楼市形势的严峻。

现在,现房销售也又开始在各个城市“复燃”,对于房地产开发商来说,无异于“雪上加霜”。

可以预见的是,房地产企业正在面临一场重大洗牌,对他们而言:大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼的时代正在到来。

文/东南偏北

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暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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