武汉楼市无“刚需”——别总指望韭菜帮你擦屁股

武汉买房 2018-11-06 08:56
【摘要】
“首先,你根本无法定义,什么是刚需。其次,首套房贷款利率上浮30%,极度变态,说明现在市场环境,对刚需不友好。”

02

现在,显然不会有什么需求爆发。

整个2019年,预计都会是横盘微跌行情。

这意味着买房的“赚钱效应”比较微弱,那大家一门心思抢钱抢房抢地盘的冲动,就逐渐荡然无存。

假如我们开启上帝视角,把时间轴拉长到10年、20年甚至30年,没错,不动产价格都是上涨的。

那在几年之内,你的房价一直平躺,你烦不烦?

更何况,你以利率上浮30%锁定的贷款合同,你20年甚至30年,都必须接受这个上浮。

另外,可以预见的是,今明两年,会有很多楼盘,撕掉精装上毛坯,你多花几十万,值得吗?

所以,在武汉这类二线城市,买房的时机很重要。

2016年的武汉,2017年的成都,2018年的沈阳。

这几个时间点错过了,倒不说你能亏多少,武汉毕竟不是曹妃甸、鄂尔多斯,只是你未来几年内心都不会舒坦。

所以现在,在牛市尾巴上车接盘的人,肯定会疼几年。

这个不接受反驳。

03

跟选错时机一样头疼的,是拿错筹码。

这几年,我们过分看重买房的“财富效应”,被开发商狠狠收过一笔智商税,代价会很快体现。

过去,武汉的房价一年上涨3~5%,说实话,大家都不相信买房子是挣钱的事。

要换房,必须是皇宫才能打动我们,那真正是有改善生活的需求。

那时候,我们对产品稀缺性的看重,超过地段潜力。

比如对低密产品,就毫无抵抗力。

有很多莫名其妙的,毫无景观可言的地段,做洋房、叠拼,有很高的溢价。

尤其是一些所谓黄金地段,我们吞下太多开发商溢价。

举个例子,武汉豪宅王中王。

据说去年挂牌到7万,哥认为,这个价格显然很难成交,合理价位在6万左右。

当地中介告诉哥,最近成交价位回调到5.5万。

其实2015年,这里二手房就卖到3万。

那么,3年过去了,这里的升值幅度,还不如屌丝盘。

这说明,有的房子就是用来享受的,拼赚钱能力,他不强。

原因很简单,这么贵的东西,有几个能接盘?

武汉留的是百万大学生,又不是留住100万老板CEO。

这两年,我们突然发现买房能挣钱。

分享城市红利,是支撑楼市的核动力。

整个买房的逻辑出发点都变了。

但问题是,开发商做太多大户型,给买房人挖了很多坑。

武汉人存了十几年的钱,一直不存房,结果一次性被大户型收走。

接下来几年,对没有稀缺资源,又缺乏核心配套的大户型,单价高位锁定,总价曲高和寡,跟武汉导入人口层次并不匹配,未来几年变现能力堪忧。

04

哥前面说过,需求永远存在,关键是爆发时机。

另外一点,是需求的结构。

武汉人买房的逻辑,现在又处于调整期。

从财富效应,转回产品效应。

其实开发商,已经提前在调整。

网红词“活下去”的背后,是回款,开发商要回款。

那么开发商回款干嘛?

应该不是存银行。

股东不能答应——我让你存银行,不如我自己存银行。

开发商回款后,一定会买地。

他哪怕观察几个月,开发商周期拉长,也一定会再买地。

上周,硚口总价70亿的地流拍。

看热闹的说,楼市凉了。

但在开发商这边,1.4万+的单价,是流拍很大障碍。

去杠杆之后,开发商用自己的钱玩,更谨慎也对土地更挑剔。

相应的,对产品也更谨慎。

货值大还是溢价高,他现在恐怕,更看重前者。

开发商都精挑细选了,你还慌啥?

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(责任编辑:肖雯静)

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