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如何看待房地产市场分化与长效机制

亿房网精编 2018-11-07 18:22
【摘要】
“不少三四线城市的主要矛盾已不是去库存......”

万科喊出“活下去”、多地楼盘曝出打折促销、中原地产降薪、“金九银十不再”……近期的房地产市场又迎来了新一轮的“热闹”,只是这“热闹”中弥漫着悲观的情绪,不少人提出房地产业寒冬将至。

如何看待当前的市场表现、房地产未来仍将是中国经济的支柱产业、三四线城市的市场是否有泡沫?

“白银时代”仍是“含金量”很高的时代

市场分化已趋明显,不是所有的房地产开发主体都赚钱了,有些可能无钱可赚。而从“白银时代”往下转入的“黑铁时代”,市场仍然有赚钱的机会,但要应对更激烈的竞争,赚钱更是不那么容易了。那么,房地产市场是不是演变到了一个新阶段、打开了一个新的“黑铁时代”?从中国总体情况看,这样的说法过于简单。

最近厦门的房地产市场在降价,也有一些一二线城市市场在“变冷”。但要意识到,一二线城市的市场并不是简单的降价问题,在严厉的政府打压之后其价位总体相对稳定,只是出现了交易不活跃、市场偏冷的迹象

这种现象的出现主要是来源于此前一段时间无所不用其极的行政性手段(限贷、限售、限购甚至限价)的调控,加上各种不明朗的猜测和困惑交织,出现了成交量下降、“金九银十”不再的冷淡现象。可以说,这样的低迷和冷淡,是硬压出来的局面,并不能表明一线城市的房地产市场根本性的拐点已到,以及未来房地产市场就没有前景了。

总体来说,没有理由认为中国房地产业现在已出现了一去不回头的拐点,现在的市场调整,仍然是在市场分化明显的特征下,新一轮的“打摆子”过程中出现的波动。在这样的背景下,在“打摆子”式的新一轮波动中谈论根本性拐点的意义,就明显不足。

城镇化高速发展期,房价上涨幅度会更大一些

不能简单说,一个城市房价涨了多大幅度,就一定是泡沫。从较长时间段来看,中心区房价的总趋势是上涨的,而且在城镇化高速发展期,房价上涨幅度要比其他一些形态的商品价格上涨的幅度会更大一些。不能说房价上涨,就一定有泡沫

泡沫是个比较模糊的概念,往往是泡沫破灭之后,才可以认定此前一段时间存在有泡沫。如果多少年总是感觉有泡沫,但这个泡沫并没有破裂,它可能还不是我们所说的负面意义上的泡沫。

房地产市场的泡沫,主要是伴随着不良炒作。前些年部分一二线城市的泡沫化问题,主要体现在肆无忌惮的炒作、快进快出的短期投机行为,这些炒作推高房价,很容易产生泡沫。而从现在情况看,在严厉的行政手段打压之下,北上广深已经没有了这种肆无忌惮炒作存在的空间,可以说,一线城市目前已没有什么泡沫可言,可能已伤及刚需和一部分改善性需求了

总体看我国三四线城市的情况,也不能说三四线城市普遍出现泡沫化的压力,部分三四线城市还仍然面临着去库存的压力。不过,我现在接触到的一些三四线城市的市场升温过快、房价猛涨、老百姓不满意,显现出了可能的泡沫化特征。

如果一些三四线城市没有更好的经济手段为主的制度约束,很容易在一定发展阶段又落入过度炒作的不良状态。现在不少三四线城市的主要矛盾已不是去库存,需要警惕的是,不要在市场热度上来后,重蹈一二线城市的覆辙,一定要借鉴一二线城市的经验教训,防患于未然。

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暂无评论

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    • 东方不败大魔王:
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