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多地房地产行业分化加剧,武汉行情如何?

亿房网 2018-11-07 18:43
【摘要】
“武汉在吸纳大量人才的同时,也同时具备了将人口转化为城市势能,城市发展平均。楼市分化相对影响不大。”

今年,楼市都在一片唱衰。不少城市出现了房地产行业分化加剧的情况。

2018年前三季度,小型房企的营业收入和净利润增速在四组房企中都是最慢的,分别为0.6%和18.3%。但是毛利率和净利率在四组房企中最高,分别达到38.7%和17.8%,可能是由于在行业集中度提升的大背景下,小型房企将部分利润率不高的项目转让给了别的开发商,只留下了利润率最高的项目自己开发。从费用率来看,小型房企的销售+管理费用率在四组房企中第二低(仅次于龙头房企),为7.6%,可能是因为小型房企不再积极扩张。此外,小型房企的投资收益增速在四组房企中最快,达到475.1%,投资收益占净利润的比例在四组房企中第二高(仅次于中型房企),达到23.3%,这或许是因为中小型房企同其他开发商合作的项目中有很多没有并表。小型房企少数股东损益占净利润的比例在四组房企中最低,只有8.7%,少数股东权益占净资产的比例也最低,只有9.4%。小型房企资产结构中货币资金的占比明显高于其他三组房企,达到14.7%,说明小型房企在实现销售回款之后没有再去大举拿地,而是加大了货币资金的持有量。小型房企的货币资金对短期有息债务的覆盖倍数在四组房企中是最高的,达到2.55倍,短期偿债能力很强。无论考不考虑隐性负债,小型房企各口径下的资产负债率和净负债率都是最低的,这可能是因为小型房企主动去杠杆,在现有项目实现销售回款之后,不再大举拿地;此外,也可能是小型房企信用不足,难以加更高的杠杆。从现金流量表来看,2018年前三季度,小型房企经营活动现金流流入最多,小型房企在行业集中度不断提升的大背景下,不再大举拿地,因而经营现金流出现净流入。从筹资活动现金流看,小型房企筹资现金净流入规模大幅下降,由正转负。这可能一方面是由于房企融资环境不断收紧,中小型房企获得融资的难度越来越大;另一方面也可能是是因为小型房企不再大举拿地,融资的需求不强。

龙头房企:依靠销售回款内生增长,很好地平衡了规模增速与利润率,负债率第二低,短期偿债能力最强,筹资现金流表现最好

龙头房企很好地实现了规模增长和盈利能力之间的平衡,2018年前三季度营业收入和净利润增速在四组房企中都是第二快的(仅次于大型房企),分别达到40.9%和60.7%。毛利率和净利率都是第二高(仅次于小型房企),分别达到35.5%和15.6%。销售管理费用率在四组房企中是最低的,只有6.1%。其少数股东损益占净利润的比例在四组房企中最高,达到29.5%,少数股东权益占净资产的比例也最高,达到33.4%。说明龙头房企跟其他开发商合作且由自己并表的项目比较多。从资产结构来看,其长期股权投资和其他应收款的占比在四组房企中是最高的,近五年这两类资产的增速也是各类资产中最快的,说明龙头房企同其他房企合作开发的项目较多。从负债结构来看,预收款占比明显高于其他三组,达到了40.0%,预收款本质上占用的是购房者的资金,是一种经营杠杆,这说明龙头房企更多依靠销售回款内生增长,而不再过度依赖有息负债杠杆。剔除预收款后,龙头房企其他应付款的占比明显高于其他三组房企,说明龙头房企同其他房企合作开发的项目较多。截至2018年三季度,龙头房企货币资金对短期有息债务的覆盖倍数在四组房企中是第二高的,达到1.89倍;在多数口径下,龙头房企的资产负债率和净负债率是第二低的(仅次于小型房企),这可能是因为龙头房企已经度过了依赖杠杆扩张的阶段,主要依靠销售回款而不是有息负债来实现扩张。但龙头房企的非并表子公司负债(估算值)较多,可能是因为龙头房企更多的采用了合作开发模式。从现金流量表来看,虽然2018年前三季度房企融资环境不断收紧,但是龙头房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入,规模同比增长50.0%,远强于其他三组房企,融资的行业集中度提升的趋势十分明显。经营现金流和投资现金流大规模净流出,说明龙头房企继续保持了较大的拿地力度,且招拍挂和收并购等多种拿地方式并举。

大型房企:业绩增速最快,利润率最低,费用率最高,负债率最高,明股实债较多

大型房企业绩增长速度在四组房企中是最快的,2018年前三季度其营业收入和净利润的增速分别达到36.9%和72.7%。但其毛利率和净利率在四组房企中也是最低的,分别只有30.5%和11.2%。其销售管理费用率在四组房企中是最高的,达到8.4%,这可能部分因为大型房企销售规模处于快速扩张期,因而费用随销售规模的扩张迅速膨胀,并且直接进入当期损益;但是营业收入的结算存在滞后性,当期结算的营业收入规模小于当期实现的销售规模,费用率的分子分母不匹配,导致费用率显得较高。少数股东权益占净资产的比例持续大于少数股东损益占净利润的比例,大型房企两个比例的差距明显高于其他三组房企,少数股东权益占净资产的比例34.3%(第二高,仅次于龙头房企),而少数股东损益占净利润的比例只有17.2%(第三高),两者差了17.1个百分点。这可能是因为大型房企作为追赶者,为了追求规模的快速扩张,较多地进行了前端融资,因而明股实债的融资方式使用得更多。从负债结构看,大型房企明股实债融资占比(估算)明显高于其他几组房企,占剔除预收款的总负债的比例达到了7.7%;大型房企在除了“应付债券”之外的所有负债科目里增速都是四组房企中最快的(应付债券增速最快的是龙头房企,大型房企第二快),说明大型房企作为追赶者,在规模快速扩张的过程中将各种融资方式都用到了极致。到期债务(短期借款+一年内到期的非流动负债)占剔除预收款后的总负债的比例在四组房企中最高,达到23.0%,短期偿债压力较大。截至2018年三季报,大型房企货币资金对短期有息债务的覆盖倍数在四组房企中也是最低的,只有0.79倍。无论考不考虑隐性负债,大型房企各口径下的资产负债率和净负债率都是最高的。这可能是因为大型房企作为追赶者,正处于杠杆扩张阶段,同时自身信用相对较好,有能力加较高的杠杆。

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新华社消息,新华社10月29日发布文章称,种种政策表明,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”,“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。

点评:

本栏目此前反馈,近期有地方银行放松房贷利率,市面上有媒体“煽风点火”,吹嘘“房地产调控放松论”,是不正确的。以正视听,新华社周一果然强调,要明确根据7月31日决策层会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神,决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。因此“房地产调控放松”相关论断可以停止了。

但可以观察到,并非房价上涨、房地产放水,房地产企业才能维持生存。房地产调控已经进行了较长时间,但相关统计数据显示,2018年中报,53家A股地产公司中,41家(占比77%)均实现了净利润同比增长,其中相比2017年中报增幅在200%以上的有11家,增幅在100%以上的有20家。

且展望未来,根据中报数据,2018年上半年末期上市房企预收款项总额达到约2.3万亿元,同比增长约30.6%,同比增速维持在较高水平。大中型房企业绩确定性更强,2018年上半年末,大型、中型和小型房企预收款项同比增速分别约为28.6%、44.0%和18.2%,大中型上市房企增速明显领先。

因此整体来看,本轮房地产调控,或将推动房地产企业整体“供给侧改革”,大中型上市房企有望在本轮优胜劣汰过程中占优,近期部分相关标的在A股市场表现相对强势,或是此类逻辑反映。

多地房地产行业分化加剧,武汉情况如何?

在7-9月26个城市新开盘项目去化率排名,武汉以95%的去化率并列排名全国第一。目前此图的真实性还有待验证,但确实有一个事实就是:虽然楼市转凉是目前国内的普遍现象,但武汉新房市场相对来说受波动并不大,市场表现较稳。武汉房价会大幅下跌,无论是现象还是数据的支撑反映,目前来看都不大可能。

而武汉楼市从长远未来来看,甚至有一定的成长空间。

在最新出炉的全球1007个城市竞争力排行中,武汉经济竞争力位居第40位。在全球城市竞争排名中,科技创新、产业体系和当地需求指数是提升城市影响作用较高的驱动因素。

10月29日,武汉市政府最新发布了《武汉市国际化水平提升计划(2018-2020年)》,提出要把武汉建设成为中部国际交通枢纽、国际经贸合作高地、国际交往中心、具有全球影响力的产业创新中心和国际人才汇聚高地。

无疑,在城市发展中,只有始终保持创造力与持续的活力,才是其长远留住人的根本,也就是房价的根本。

在全国各大准一线城市的抢人大战中,武汉参与得非常积极。这不仅因为武汉是一个“与时俱进”的城市,也因为武汉在吸纳大量人才的同时,也同时具备了将人口转化为城市势能:武汉的城建,产业,公共配套都能与其发展空间相匹配。

据亿房网研究中心数据统计,十一月第1周(10月29日-11月4日)受刚需盘扎堆开盘等因素影响,本周武汉新房住宅成交环比增长26.5%。与此同时,开盘去化率走高,本周推盘20个楼盘,日光盘10个,“高性价比刚需盘持续热销。同时,毛坯房大幅增长。

本周成交均价14016元/平米,环比回落2.6%,同比上涨18.8%,受蔡甸黄陂四新江夏白沙洲等区域刚需盘持续热销销量增长影响,武汉住宅成交均价持续走低,房价波动加大。

数据来源:亿房网研究中心

分片区来看,蔡甸领先全市各片区,成交725套夺得周片区销冠,其中上周首开的凯德悦湖成交280套、金地中法仟佰汇成交153套,该片区成交均价也因此上涨9.4%;黄陂成交659套居第二位,主要成交项目北辰蔚蓝城市成交273套;四新成交576套居第三位,其中万福国际广场成交368套为当周销冠。(成交数据以房产信息网网签备案为主,仅供参考)

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(责任编辑:褚苏亚)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!

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