受到多种因素影响，房地产出售项目今年明显增多，而万科等大型房企，也似乎开启了逆势收购的大戏。

11月10日，嘉凯城的一份公告再次引起市场的热议。公告称，该公司旗下5个地产项目被万科系以3.55亿元的价格摘得。这也是万科近期继收购华夏幸福等多个房地产项目之后的又一次出手。

万科系三季度以来频繁收购

本次拿下其5个地产项目的公司，是万科旗下的公司，如果没有股权说明，并看不出与万科的关系。

今年10月31日，嘉凯城及其子公司以整体挂牌底价 3.55 亿元的价格通过浙江产权交易所公开挂牌转让房产项目资产包，具体包括杭州嘉凯城滨虹房地产100%股权、杭州名城博园置业100%股权、诸暨嘉凯城房地产100%股权、重庆华葡房地产100%股权以及张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股权。11 月 7 日，杭州锦蓝最终以人民币 3.55亿元竞得该等挂牌公司股权。

万科作为房地产行业的龙头公司，在喊出“活下去”之后，近期加速出手。11月7日，海航基础宣布，子公司海航国际旅游岛开发建设（集团）拟与北京厚朴蕴德签订《股权转让协议》，出售广东兴华实业100%的股权，转让价款约 10.35 亿元。根据天眼查数据，北京万科持有北京厚朴蕴德99.99%的股权。10月9日，华夏幸福公告称，万科拟通过收购目标公司部分股权的方式，与华夏幸福合作开发目标地块，交易价款约为32.34亿元。

这也意味着，仅仅从三季度以来的公开资料看，剔除买地，万科系累计准备收购的房地产项目金额超过70亿元。

相比万科系加快收购步伐，保利地产、招商蛇口以及金地集团等相对低调，尚未出现大规模的收购动作。不过，记者看到，今年以来，不少企业纷纷通过产权交易所出售房地产项目，剥离房地产业务。因此，有行业分析师预计，当前房地产项目价格溢价较低，不排除有实力的大型房企加入收购队伍。

同时，地产项目收购却整体降温，截至目前，除了万科之外，保利、招商、恒大、碧桂园等大型房企尚未开展有关地产（除土地）项目的大收购。

大开发商尝试并购或为融资手段

在土地准入门槛提高、信贷紧缩、贷款进入密集兑付期的背景下，房企正将并购作为规模扩张和业务转型的“利器”，除了实现迅速“上位”，他们还希望收获“变相”使用的资金。

世联行(4.850, 0.12, 2.54%)地产顾问股份有限公司董事长陈劲松指出，大房企手里没有余粮，并购成为融资手段，“一个项目如果（单独）向银行贷款，银行肯定不给。但如果并购，可以向银行申请并购贷”。

多名房企的财务负责人告诉经济观察报，此前两年，并购贷是房企融资的一个重要来源。

但这条融资“捷径”伴随着监管层强管控的来临正被“封堵”。据了解，今年房企并购贷的申请单数依然很多，但符合监管要求的、能够落地的并购贷数量不到去年的1/10。

不过，一名闽系百强房企的财务负责人表示，哪怕准入条件收得更紧，申请难度增加，只要有空间，房企还是会考虑使用这种融资手法，毕竟现在房企都在拓宽融资渠道。

“以收并购战略加速土地储备扩张的房企，或者规模在千亿上下浮动的、相对激进的房企，这两年使用并购贷这种融资手段比较多。”闽系百强房企的财务负责人透露，近来并购动作频频的阳光城、福晟等房企，并购贷也用得不少。

并购贷始于2008年，彼时银监会出台过第一版《商业银行并购贷款风险管理指引》（以下简称“《指引》”），允许符合条件的商业银行开办并购贷款业务。

时隔七年，中国银监会修订了这份《指引》，其中，对并购贷款的投向，要求商业银行应按照借款合同约定，加强对贷款资金的提款和支付管理，做好资金流向监控，防范关联企业借助虚假并购交易套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用；当并购方与目标企业存在关联关系，商业银行应加大贷后管理力度，特别是应确认并购交易得到实际执行以及并购方对目标企业真正实施整合。

在2017年底之前，房地产企业申请并购贷，并没有如此具体的约束细则。

事实上，并购贷的融资成本并不低，具体贷款利率根据房企的主体信用和整个并购标的资产情况而定。今年年初，一家龙头房企收购深圳一个项目，获批的10亿元并购贷利率大概是9.5%。不过到了现在，并购贷的平均利率已经不低于10%。而且虽然按照规定，并购贷的最长期限是7年，但正常情况下，银行审批下来的并购贷期限只介于3-5年。

不过，这并不能阻挡开发商们的并购热情！

“对于大多数中小房企或者非主营房地产的房地产项目来说，目前转让资产的溢价都比较低，除非一些非常优质的项目。这也给一些有实力的公司提供了并购的机会。我们认为，未来一段时间，可能除了万科之外，一些大型开发商也会尝试从其他开发商手中获取新的优质项目。”一位券商房地产行业分析师表示。

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