中国房产即将迎来四浪时代

今日头条 2018-12-29 18:07
【摘要】
“中国房地产市场的牛市还远未结束。即使有一次修正(四波),它也会给我们更多的时间去准备更大的机会(五波)。”

首先普及一下何为“四浪”?

中国房产即将迎来四浪时代

这里引入一个理论——波浪理论:

中国房产即将迎来四浪时代

为了给你一个快速的解释,上面的图表被称为波动理论:

向上5波,向下3波——也就是说,向上5波,向下3波,形成一个大的向上循环。

波动理论的本质在于:

1. 任何成熟的领域都会经历:朦胧的发展阶段——争论阶段——上升阶段——再争论阶段——疯狂阶段——崩盘阶段——反弹阶段——市场复苏阶段——直到下一个上升五波、下降三波

2. 重复上述过程

3.随着每一个新周期的到来,这一领域将出现质的飞跃

衰落的行业将永远停留在第三次衰退的浪潮中

波浪理论在房地产领域的应用:

上升1波(初始上升):

这个行业的投资观念还不是很清楚,中国的房地产热潮是从2003年到2008年。很多人对房地产投资还不是很了解,相应的市场机制在今天还不完善,但是房价确实上涨了。很多投资房地产的人也在这股浪潮中,收获了这一领域投资的第一桶金。

当然,小编也赶上了这个好时机,2005年大学毕业后,我从事的是行业,从事的是房地产销售工作,因为只是工作,没有多少钱,也只有买房。当时,我只能叫进房地产业,而不能叫投资房地产业。毕竟是一套自我生活,而不是投资。

上升2波(回调):

波浪理论真正想要说明的一件事是任何投资领域都不会一下子上涨。2008年中国房地产行业经历了五年的崛起,08年奥运会前,许多人在房地产投资而言,中国房地产价格已经上升到一个高(至少从的角度去看),而且在金融危机,08年08年09年下半年到今年上半年,中国的房价,首次大幅回调。

上升3波(主上升):

校正后在2008 - 09年上半年,当这个国家感到需要进一步的经济刺激计划,中国的房地产繁荣起飞。自2009年以来,中国的房地产投资已经进入黄金十年,越来越多的房地产投资者从地方投资发展到跨域投资甚至海外投资。从全额还款买房发展成为大多数人贷款买房。

当今中国房地产市场普遍处于上升三波(主要上升波)中的波动理论。当然,北京、上海、深圳等一线城市已经进行了调整,但在过去的一年里,更多的二线城市出现了,包括杭州、青岛、习'an、重庆、成都等……

我们现在需要注意的是4波上升(修正)。转折点是什么时候?

上升4波(回调):

以下是一个典型的香港例子:

去年是香港回归祖国20周年。

然而,许多人并不知道,当香港在1997年回归祖国时,许多人对香港的未来感到乐观。香港居民也是如此。香港是世界金融中心。同时,香港人较少,房地产投资是香港人的重要投资之一。

也许很多人会痛苦地理解今天的大陆女孩多么强大,婚姻必须有房子……那我们不妨听听香港姑娘怎么说,在TVB的采访中,香港姑娘对待记者的回答是:有房就有(性)高潮……如何大规模的回答,可以看出香港人对房地产的热情。

但是在1997年,当大家都很乐观的时候,很多香港人,就像我们今天一样,不顾成本和后果,贷款买房,态度迅速,但是房价下跌了。很多人不会去想它,但是房子的属性和股票是不同的,当房子下跌时,你不能卖掉它。

股票的特点是,只要报价低一点,就可以马上卖出,但是房地产是不可能的。因为房地产的交易频率远低于股票,尤其是当房价下跌时,没有成交量。许多人无力偿还太多贷款,导致资金链断裂和破产。

以香港为例,我们必须认识到不计后果放贷的危险。合理的贷款,收支平衡是非常重要的。

上升5波(上次主上升):

但是历史总是喜欢和你开玩笑。香港回归祖国20多年来,香港房价屡创新高。

我想说的是,如果香港买家不是那么贪婪,没有使用所谓的首付贷款、高利贷、资金链断裂、资不抵债……

所以,即使他在1997年的高点买了这栋房子,他仍然有机会在不损失所有钱的情况下盈利。

总之,债务没有问题,但应该有一个限度,至少在国际收支平衡的基础上。以下是详细的支出情况:

自己从头到尾不认为,买房是最大的支出,最多也只能算大类别支出之一。儿童教育、老人医疗费用必须考虑。

资本链的断裂会毁掉我们的生活。担心市场。也许你赚的不多,但你活得最长。

到目前为止,已经解释了五波。下面是3个波:

下降1波(主降):

没有一种投资只涨不跌,没有一种宴会不结束。一个下降的波是一个下降周期的开始,而不是结束,但它是强大的。

这里有一个来自日本的例子:

1985年,广场协议签署后,日元开始迅速升值,房地产价格飙升。从1985年底到1990年初,日本城市土地价格在短短四年多的时间里上涨了200%。1990年,东京的地价相当于美国的地价,是东京面积的1.5万倍。

1989年,日本的人均国内生产总值为23 887美元,而美国为22 047美元。当时,日本最大的银行kanye bank的资产超过了1万亿美元。与住友(sumitomo)、富士(Fuji)、三菱(mitsubishi)、三和(mitsuho)、日本工农业财政部(Japanese industrial and agricultural Treasury)一起,kanye bank也拥有全球业务。1989年,全球前10大富豪中有6位是日本人,他们都是通过房地产发家致富的。当时,东京银座(ginza strip)最昂贵的街道约为每平方米95万美元。

1991年,日本的房地产泡沫破裂,导致房价暴跌,创造了历史上最大的泡沫之一。从上述银座街来看,到2014年,银座7d的成交价格还不到鼎盛时期的四分之一。

1990年后,日本处于“失落的二十年”。过去20年,日本6个主要城市的住宅用地价格下跌了65%。随着房价暴跌,日本国民财富继续缩水,损失高达1.5万亿日元,相当于3年的国内生产总值(gdp)。

下降2波(反弹):

就像上涨一样,并非所有的上涨都是一次性完成的。这需要一遍又一遍地做。并非所有的跌倒都是一步完成的,它们需要重复。目前,日本正处于两波下跌和反弹的过程中。

需要注意的是,东京市中心仍然熙熙攘攘,在首都周围一小时的通勤时间里杂草丛生。

在大幅下跌时,即使是反弹,也很难出现全面反弹。这是为什么呢?

因为日本的房地产投资市场已经从增量资本时代转变为股票资本时代。即使是大幅下跌后回升,也不太可能全面上扬,而是资本集聚升温。有限的市场资本存量往往会选择市中心核心资源(就业、教育、医疗、交通、购物资源)集中供热的区域。

因此,对城市核心核心区的投资中性价比最高的居住区,不一定是涨幅最大的,但一定是最抗跌的。

下降3波(长落差和等待):

向下3波和向下1波是一样的,但是有一个很大的区别:

下行1波下行大,下行时间短于下行3波;3波的一滴比1波的一滴小得多,但这需要很长时间。

虽然日本的产业创新、技术发展、房地产投资(东京市中心)等整体形势有了很大改善,但在短时间内很难恢复人气。

最后,当股票资本时代再次进入增量资本时代时,本轮5波涨3波跌的周期将结束,一个新的周期将开始。

但如果没有增量融资,本轮经济低迷的第三波将需要很长时间。

回到主战场——中国房地产:

中国房产即将迎来四浪时代

最近,各种各样的新政策相继出台。今天,北京出台了关于公积金使用的新政策:

中国房产即将迎来四浪时代

中国房产即将迎来四浪时代

中国房产即将迎来四浪时代

这一政策无疑对抑制房地产市场的崛起起到了一定的作用。

那么,我们如何判断房地产市场已经进入了四波时代呢?

如果你所在城市的房价没有在9月和10月上涨,而是在2019年1月和2月再次下跌。那么你所在的城市就进入了一个回调时代。

前一个香港的例子也起到了警示作用。

如果您所在的城市有回调,您应该执行以下操作:

1. 尝试利用房地产回调阶段省钱(投资其他领域)

2、多关注房地产市场的走势,多看房,多挖笋菜

3、买房要做到收支平衡,不能用太多的贷款

4、投资购房者,可以迅速出租房屋,缓解贷款压力或获得租金收入。

5. 尽量销售二线城市郊区的房地产,尽量销售三线、四线城市的房地产,购买一线城市(在保证照明率的前提下)和二线城市(在市中心的房地产)。当然,一些二线城市已经用新城市取代了旧城市,所以买新城市。一些二线城市是单一的中心城市,所以购买市中心。

最后,中国房地产市场的牛市还远未结束。即使有一次修正(四波),它也会给我们更多的时间去准备更大的机会(五波)。

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