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刚需买房者注意:2019年买房,可能会遇到4个问题,别大意

刺荒心情盅 2019-01-06 07:47
【摘要】
“随着市场和购房预期的进一步理性,2019年的调控政策或会比2018年松一些,2019年的楼市温度也会比2018年暖一些。”

房地产圈一直流传着一句老话,年底不买房,一年又白忙。可如今来看,在严厉的楼市调控下,这句话显然已经不符合当前情境了。回过头看看马上过去的2018年,反而有很多人在买房之后,又因为房价下跌而选择维权。告别2018年,迎来2019年,最近很多朋友都在制定新年目标,而在各种各样的新年目标当中,买房则又成为了很多人共同的选择。那么,2019年楼市将走向何方?对于刚需而言,2019年会是买房的好时机吗?今天,针对购房者平时咨询比较多的3个问题,我们不妨做一番分析。

刚需买房者注意:2019年买房,可能会遇到4个问题,别大意

第一,刚需购房门槛会降低吗?

众所周知,在过去一两年时间里,刚需购房门槛一直较高,主要体现在部分购房者没有购房资格、房贷利率上浮、首付压力大等方面。那么,2019年刚需购房门槛是走高还是降低呢?笔者认为,2019年刚需购房的门槛要比2018年有所降低,主要依据有以下两个方面。

首先,房贷利率已经出现松动。从2018年9月份开始,截至目前,上海、深圳、南京、杭州、武汉等城市出现了房贷利率松动的情况,虽然下调幅度仅约5%,但依然是一个值得关注的信号。根据统计,11月全国首套房贷平均利率为5.71%,结束连续22个月上涨局面,实现零涨幅。笔者认为,随着房地产市场逐步稳定,市场已经释放房贷利率见顶信号,2019年或会有城市继续下调,但政策框架内会整体保持稳定,2019年不会出现大幅度下调。

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其次,菏泽、广州、珠海等城市出现松绑限售、限价、限购等政策的信号,笔者认为,在因城施策的目标下,2019年不排除还会有城市继续跟进。不过,购房者需要明确一点,政策微调是为了更好地促进房地产市场的平稳发展,而非刺激房地产。目前,炒房客已经基本离场,在某种程度上,楼市调控最严厉的时候也要过去了,一刀切的楼市调控政策到了调整的时候,保护刚需或会成为2019年的重要目标。

第二,房企的好日子要来了吗?

楼市调控两年多以来,随着融资渠道的收紧,现金流一直都是房企的生命线,甚至还有中小房企因资金链承压而申请破产。不过,自从2018年11月份以来,房企的融资环境有了明显改善,业内甚至将房企集中融资现象称为“井喷”状态。根据统计,今年11月份,全国40家上市房企完成融资约505.92亿元,环比上涨28.85%,12月份则延续了这一趋势。但是,这真可以给房企彻底“解渴”吗?

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最近,不知道大家有没有发现一个现象,随着“菏泽们”政策的微调,笔者发现不少房企都利用这一“利好”现象进行大规模宣传,鼓吹所谓的房价永远不会下跌,明年房价将全面上调的论调。面对这样千篇一律的套路,有多少购房者会买账呢?

笔者认为,房企也不要盲目乐观。随着房企偿债高峰期的来临,房企集中融资的趋势,基本都是用来“借新还旧”。此外,虽然2018年央行已经多次放水,但是都明确了要扶持实体经济的发展,房地产行业基本没有得到央行释放的“好处”,在“脱虚向实”和稳步去杠杆的大背景下,我们可以预见的是,2019年政策对于资金大规模流入房地产行业或会依旧保持严监管的态度。总而言之,现在就说房企的好日子来临了,还为时尚早。

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第三,房价会再次迎来上涨吗?

对于房价走向这个问题,我们之前已经讨论过很多次了,笔者认为,2019年房价走向基本可以确定了。近日,住建部城乡建设工作会议已经明确定调2019年要稳地价、稳房价、稳预期。所以,“稳”依然是2019年楼市和房价的基调,这一点已经毋庸置疑,购房者不要幻想能够等来抄底,炒房客也不要期待可以再次卷土重来。

“稳”是全局性的趋势,但在因城施策的目标下,如果从局部来看又会发生什么样的变化呢?根据12月份社科院发布的月度分析报告来看,一线城市风险已经得到了一定程度的释放,一旦外部环境改善,楼市或会缓慢复苏,市场上行压力或会有所增加;而针对二三四线城市而言,最近这两年,房价几乎都经历了明显上涨,调整或许才刚刚开始,市场下行压力或出现。此外,值得注意的是,二三四线城市还有三年的棚改目标,2019年依然会继续推进,在精准化调控和严控地方隐性债务的目标下,货币化安置比例会越来越少,房价上涨压力较大的城市或会以实物安置为主。

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笔者认为,过去一刀切的调控政策都会在2019年得到逐步调整,在房住不炒和因城施策的调控目标下,随着市场和购房预期的进一步理性,2019年的调控政策或会比2018年松一些,2019年的楼市温度也会比2018年暖一些,但是楼市调控的态势并没有改变,房价持续调整依然是大概率事件,再次复制高房价的可能性几乎为零。在笔者看来,楼市环境已发生了变化,刚需在考虑买房的时候,也应该放弃炒房的心态,不要总想着通过买房能赚到多少钱,而是应该考虑不要亏了钱,这就应该将品质放在第一位。

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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