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如果人口负增长,楼市还撑得住么

真叫卢俊 2019-01-10 09:47
【摘要】
“我们长久以来,都在担心人多了怎么办,可是这段时间频繁的信号闪现,却提醒我们需要思考一个反方向。”

中国五个城市群,只用了11%的土地面积,就承载了中国40%的人口,而且这40%的人口创造了全国55%的GDP。

长三角吸纳了最多的人口创造了最大的GDP,而珠三角诞生了最高效的人均GDP。

强省市还是没问题的,市场越差的时候一线越展现自己的虹吸效应,2019会是探底的一年,一些鸡贼的开发商已经加快了拿地的节奏。这个战场越来越成为拼耐力的舞台。

保守来说,中期内就算人口负增长,人口流动速度放缓,但是在一线+强二线城市,总有最新鲜的血液在输入,总有坚实的人口基数+足够的购买需求,能够撑得住这些强城市的基本面。

每个人都在用脚投票,每投一票,这个城市价值就加一分。

04

如果人口继续流动--弱省市

这里我们一定要说抢人大战

这两年抢人大战如此密集,大大小小抢人政策接近百条,优惠力度你看到了是这样的

抢人之后,二线城市的房价也有了立竿见影的效果

这里面其实就有一个问题,二线城市抢人无非几个方向,一线城市+同二线城市+三四线城市。

客观来说一二线城市人才部分被吸过来,其实并不会造成多么严重的后果,因为这些城市本身基础人口底子厚,而且被抢成功的概率属于正常。

抢人大战的二线城市真正大幅度吸引来的,其实是三四线城市的人口。

说到三四线,还有说到一个不能忽略的变量,叫货币化棚改。

货币化棚改是非常好的一个模式,也是最快程度将财富从政府转移到个体最有效也是最快速的方式。

而且伴随着货币化棚改可以同步带动城市更新和三四线城市去库存的策略,所以如果没有意外的话,这个政策会一直持续下去。

但是,需要焦虑的不是货币化棚改带动的楼市泡沫,更加需要担心的是,如果货币化棚改停止之后,社会购买力如何有效跟进以及实现内循环

如果在棚改阶段,没有及时进行产业升级+引进,棚改结束后的三四线,在抢人大战的推波助澜下,人口流出后,应该何去何从?

三四线城市房价已经到了高位,甚至有些小县城的房价已经达到了2.5万,很明显整体的三四线的房价是虚高,单纯的低土地成本已经很难盘活零散型三四线市场。

所以对于较弱的三四线城市,棘手的问题还有很多,这两年有点温水煮青蛙的意思。

05

如果一定要问,人口负增长对楼市有什么影响,我可能会说,这两者之间并不是因果关系。

对房地产影响最大的还是供需关系。

每年国家土地供应是有限额的,中西部供应量大,可是人口流失,人少房子多,房价自然不会涨太多,基本微涨持平,没有暴涨的合理性,就算处于高位,也可能是虚高不下;

而给中西部土地多了,相应对一二线就要收紧,土地供应就少,可是人口流入,人多房子少,自然房价要上涨,房子变稀缺;

人口增长的地方房价应该涨,人口负增长的地方房价应该跌,如果人口负增长的地方房价还是涨,肯定不正常,所以才出现了三四线城市的鬼城。

房价涨幅与人口净流入应该保持一致,当前主要矛盾是供需错配。

综上,如果人口负增长,人口流动,格局洗牌。

强省市恒有价值,弱省市自求多福。

一线城市+强二线城市,恒定是有价值的,有过硬的抗跌能力,你大爷永远是你大爷,人口会保持相对的动态平衡,人口基石稳定,需求充裕。

要担心的是三四线城市,如果没有在棚改结束前完成产业升级,也没有留住保底的人口,确实会成为一个问题。

对于个体而言,没有硬核能力的人,无法留在一二线城市,在三四线城市也只能勉强过活。

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(责任编辑:肖雯静)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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