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房价上涨不可避免,但有办法让中低收入者买得起房

大家顾问 2019-02-09 08:24
【摘要】
“对未来短期楼市的走向构成直接影响,而人口以及背后的城镇化则对房地产的中长期走势构成决定性影响。”

在决定房地产走势的指标中,我们最关注的有三个核心指标。分别是货币、人口和政策。

其中货币和短期调控政策的变化,对未来短期楼市的走向构成直接影响,而人口以及背后的城镇化则对房地产的中长期走势构成决定性影响。

2019年的楼市,大概率是稳定的,这决定于货币政策。而从中长期来看,人口及城镇化才值得关注。

去年12月份,在华尔街见闻和中欧国际工商学院主办的“Alpha峰会”上,中国城镇化专家,中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁分享了他的研究成果。

当日他分享了很多观点,对于希望从宏观上理解当前房地产形势以及未来走势的人来说,还是有帮助的。

1

城市化还远没有完成,这是对房地产最大的利好

到2017年,中国城市化率为58.53%,到2030年要达到70%,意味着还有将近2亿人口进城,其中最大的利好仍然是带动房地产,因为住是最基本的需求。

2008年的美国房地产泡沫和上世纪90年代初的日本房地产泡沫破灭之时,城镇化早已完成,中国房地产最大的保险是城镇化尚未完成。

2

房价上涨是城镇化的必然规律

相对于14亿人口来说,出现北上深这几个高房价的城市很正常的现象。它们是中国房价的金字塔尖。

我们没有覆盖14亿人口的优质资源,像医疗教育等优质资源长期聚集在一线城市,稀缺资源分配不均衡问题导致人口必然向大城市聚集,人口流入型城市房价上涨几乎不可避免。

我们的问题是以房子来选择人口规模,而不是根据人口规模来配套建设住房。

3

解决中低收入者住房问题是方法的

现在的主要问题是,大城市的中低收入者买不起房子,这与市场规律并不违规,而是住房政策出现偏差导致的。

他以北京举例说明。核心区房价十几万二十几万并不稀奇,全中国14亿人,买得起这种价格房子的人太多了。但距离核心区30-50公里的城市外围,其实房价并不高,存在大量的单价2-3万的房子。更重要的是人口向城市聚集是城镇化的必然结果,要解决中低收入人口买不起房的问题,核心不是堵,而是疏。方式是在外围大量建设他们买得起的平价房,然后以发达的轨道交通来连接城市核心区和卫星城。

从都市圈城际轨道交通来看,纽约、东京、伦敦的城际轨道交通平均都在2000公里以上,但中国的一线城市仍然非常匮乏,北京只有87公里,上海是0公里。如果解决好轨道交通问题,匹配以大量平价住房供应,从居住空间的角度来看,解决房价问题,让中低收入者买得起房并不算难。

4

房地产的风险之一是中产断层

目前关于中产人口的数量,统计结果是有偏差的,西南财大是2.04亿,统计局是超过3亿。目前的问题在于,只有靠继续推进城镇化,才能继续扩大中产阶级的群体,中产不断层,内需不断档,才不会影响实体经济发展,不会影响房地产发展。

要扩大中产群体,必须农村转移人口的就业问题,提高收入水平。城市住房供应仍偏保障首套房,但从现有数据来看,二套房乃至三套房也逐渐成为中产阶级的刚需。

5

房子成为最重要的储蓄方式

大部分人是不愿意把钱放在股市里的,留在股市里的人也是主要因为被套住。放在银行也是铁定亏本,有流动资金也必然要投向房地产。房子已经成为最重要的储蓄方式。这一趋势短期无法改变,即使股市未来牛气冲天,也改变不了这个事实。投资房地产的需求,也是未来房地产的巨大利好。

传统文化对房地产有重要影响,不管是丈母娘对住房有硬性要求,而且中国人一旦致富,首先想到的仍然是买房。它是资产保值增值最有效的手段。  

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(责任编辑:肖雯静)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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