用肉身去感受一个四线县城的真实楼市 县城也不相信眼泪

真叫卢俊 2019-02-12 09:02
【摘要】
“小县城的凝聚力是超乎想象的,在买房这个环节也同样如此。”

今天是假期结束后开工第一天,希望大家能够收拾心情,准备新一年的战斗。祝大家开工大吉

和大家说说这个小长假我在干嘛,有一件比较重要的事情就是,我去县城找了一些当地的操盘手聊天了。这事日常因为我在上海,能够沟通接触的机会比较少,但是某种维度上却是如今大量用户关注或者困惑的地方

三四线城市的房产购买逻辑,很多时候会被误解误会,很多在一线城市的地产人认为用大城市的方式去降维打击一定成功,很多在一线城市工作的购房者会有很多大城市的标准去看待县城房产,某种程度上这些都是错的

今天和大家聊聊我的一些感受

01

对于小县城,很多人都会说县城里比较温暖,因为互相之间大家都认识。这种话翻译成相对冰冷的房地产语言就是:人口基础单薄且绝对聚合

用肉身去感受一个四线县城的真实楼市 县城也不相信眼泪

所以从地段角度来说,县城的核心区非常非常小,基本就是概念中的三纵三横六条马路。而且这个城市的地段价值就分为两种,一种叫这里,一种叫其他。不存在所谓的车行十分钟可达区域的概念

核心区只在小范围的三纵三横,不存在所谓的车行五分钟的概念,不存在什么CBDCLD各种概念

而且对于县城而言改变也是很难的一件事,这本质上是因为县城的人口基础恒定,所以城市也就没有扩张的动力。很多时候人为的扩张反而会起到反作用。比如我老家把老城里唯一一个新华书店搬到了3公里外,也彻底断了大家看书的念想

那么有没有再造新核心的可能,有的,但是打造的模式也和大城市的不一样,小县城看什么,一看有没有餐饮、二看有没有儿童游玩和教育、三看有没有电影院、四看有没有大型的超市、五看有没有重点幼儿园和小学(注意,初中高中什么已经不算了,要看重点都把人送到外地了),这些对于县城来说就是消费升级,什么政府在哪里啊,路修到哪里了,百货在哪里都不管用。

以上五个聚合了三个,再配合一个成熟的社区,那么有可能成为县城的下一个核心

另外需要强调的是,县城不相信概念,只相信眼见为实。我看过太多自以为是的开发商在开发综合体的时候对待商业只做概念然后疯狂的卖住宅,最后都被市场打的灰头土脸的

县城里的房地产开发到底需要什么样的产品

县城不需要别墅,县城不需要洋房,县城的房子需要比较好的绿化率,小区经得起逛;需要有围墙,证明自己的房子和以前的老破小不一样;需要物业管理,让人感觉自己小区又被管理的感觉;需要车位,因为以前都是停路边;最好电梯出来就一户,这会让人感觉电梯这块面积可以随便用,住户会爽翻天

而户型上我发现了,县城不需要两房,三房是低配,四房是刚需

用肉身去感受一个四线县城的真实楼市 县城也不相信眼泪

02

另外,我发现一个很有趣的显现,就是县城只有一个一手房

什么意思,不是说一个地方只能有一个一手房开发,而是同一时间只有最好的那个一手房才能在市场中存活。什么意思,对于县城的住户来说,他们从来不会为居住而烦恼,家里哪怕生上5个小孩也住的绰绰有余。但是他们是却希望过上更好的生活

所以如果让他们想要买房,要么就买最好的那个,要么就不买,没有退而求其次的选择

这也是为什么碧桂园可以在这么多县城里所向披靡,我们可以想想碧桂园交付的产品,特别大的小区,小区内一望无际的绿化,感觉特别好的物业,感觉特别好的精装修……这些都是县城住户之前生活环境里感受不到的。而且碧桂园一拿就拿特别大的地一开发就是三五年,直接把其他竞争对手干趴下了

用肉身去感受一个四线县城的真实楼市 县城也不相信眼泪

这就是县城的开发逻辑:大树底下,寸草不生。

所以这也直接导致县城里破碎的房价体系。过年的时候,我在老家看盘,一个核心区的一手项目,价格是1.4万左右,边上的二手房,五千。就是这么赤裸裸

而且很奇怪的是,这样的定价体系会一直保持下去,县城里最好的房子三五年里永远1.4万,边上的二手房永远五千。因为本质上他们代表着两类客群,而且只有居住属性

未来只有这个县城真正意义上融入了大都市城市圈的发展之后,房价才会进入到年均稳定增长的逻辑里,而这样的增长只限于商品房开发的那些产品,那些五千的二手房会被排挤到租赁领域而没有交易的价值

然后我会和我的小镇青年朋友说,要么不买,要买就买最贵的那个

所以在老家会有一个很有趣的现象,就是一旦有好的项目开盘,你会发现有半个城的人都去了。小县城的凝聚力是超乎想象的,在买房这个环节也同样如此。我妈在买自己的那套商品房的时候就和我说了两句话:第一句,我从来没见过房子是这样买的。第二句,居然这么多亲戚也买了这里

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