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楼市回暖?这次只有4类房企能逆袭.盲目跟风很危险

明源地产研究院 2019-02-27 08:44
【摘要】
“政策角度,南京等地放松限价、广州等城市放宽落户,深圳二手房增值税减半……”
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去年的地产圈,一片风声鹤唳。

最近一两周,很多人感觉市场不一样了。

政策角度,南京等地放松限价、广州等城市放宽落户,深圳二手房增值税减半……

市场角度,深圳价值几千万的豪宅秒光,燕郊成交回升,朋友圈的销售都很激动……

一些地产人、自媒体,甚至开始拿2019类比2013、2016,认为这是又一轮上行周期的开始……

明源君想说的是,现在这个阶段,大家一定要头脑清醒,如果还抱着以前的思维盲目跟风,会很危险。

明源君有以下2个判断,分享给大家:

1、回暖的部分城市,成交量可能会上升,但价格仍将保持稳定。就全国而言, 2019年全国楼市的实际销售数字,将比2018低10%左右。

2、2019年,逆袭的机会将只属于4类有准备的房企。盲目跟风者会很危险。

下面明源君详细来说。

01

地方政策能放松就能收紧

楼市、房价仍将保持稳定

有一些人非常乐观,是因为之前一两年,政策都是再不断加码,而到最近几个月,则出现了一些放松的迹象。

但明源君认为,政策的目的---防止暴涨暴跌,保持楼市稳定,并没有变化。

我们可以来看看,目前出台的这些政策都是什么……

降低社保门槛、取消社保限制、取消购房面积限制、取消落户房屋转让限制、二手房增值税的附加税减半……

这些都只是调控的弱化,并非取消限购、降低首付等反向刺激的政策。

所以这些政策,到目前并没有产生全国趋势性的影响。

有一些城市“只做不说”,已经悄悄放开了限价,但是成交和价格涨上去了吗?并没有。

这说明,这些地方政府,对本地市场都是有足够的了解的,他们放松政策的初衷,和前2年不断加码的目的是一样的----防止暴涨暴跌,保持楼市稳定。

如果不限价,价格也不涨。就算不调控,成交也乏力。也就没有再“严”的必要了。而一旦有大涨的迹象,政策还可以随时再加码。

2019年1月,一线、二线城市商品住宅销售面积分别同比增长5%、11%!

年后,深圳、燕郊都出现访客量的大幅上升,在售新房项目成交也呈现出全面复苏的姿态。

但这只是少数几个城市一手市场的特别现象,而且以价换量的趋势明显。

深圳虽然成交量上涨,但是价格却依然保持微跌,二手房价格更是出现了明显的下跌,上周二手房的成交均价就下降了3.86%。

而且,就是成交量,也并没有全面的复苏,1月份北上广深成交面积上涨的同时,杭州、重庆等城市成交面积跌幅超过40%!

三四线城市市场就更是加速下滑,长江证券房地产研究团队根据50座城市数据分析发现,2019年1月,三四线城市商品住宅销售面积同比大幅下滑25%,全国范围内百强房企销售增速更是持续走低,目前还没有看到止跌的信号。

明源君认为,2019年,全国的地产总销售预计将下滑10%左右。

但这并不意味着2019年就没有逆袭的机会,机会属于少数有准备的房企……

02

市场越分越细

机会只属于有准备的人

全国性周期存在的年代,胆子大就能发财。

现在市场严重分化的情况下,机会只属于少数有准备的房企……

一、在强三线城市,逆袭的机会属于城市深耕房企,和能实现超高品牌溢价的房企

部分三线城市的规模,是超出很多人想象的。

根据某机构的预测,到2025年,临沂将有1532万常住人口,温州将有1363万人口,邯郸、保定等地,人口也会过千万。

而很多三线城市还并没有限价等强调控政策,也就是说,在一些强三线城市,机会大量存在。

与机会同时存在的是挑战。因为大家都看到了这些机会,所以当地的土地都卖得越来越贵。很多外来百强参加了土拍,却不敢拿地,因为发现算不过帐来:按照现在的市场价格计算,拿这块地是亏本的……

在竞争激烈的强三线城市,能逆袭的有2种房企:

1、城市深耕类房企,他们可以收割早年的土地储备

城市深耕房企,早年在本地拿了大量便宜土地,现在拿出来开发,怎么都是赚的。

现在新挂出来的地王,外来房企不敢拿,他们敢拿,因为拿下以后,即使这块地亏本,之前储备的土地都溢价了,算总账还是赚的。

而等到把之前储备的土地开发完之后,说不定本地房价又涨一些,新拿的地王也能赚钱了。

2、能实现超高溢价的房企,他们收割自己过去的品牌积累

临沂本地,很中心地段的项目,还有卖1万左右的。

可是绿城在相对偏远区域的一个项目,却能卖到2万8乃至更高。

在如此高的溢价下,即使地块贵一些,也有钱赚。

二、在一二线城市,市场进一步分化,逆袭的机会属于对客群、区域有细致研究的房企

事实上,不但全国市场不再是一盘棋,就是在一个城市内部,市场也开始分化。

以深圳为例,近2年,南山区的豪宅出来就被抢光,甚至出现“2000万才有资格在售楼处蹲一下”的说法。

可与此同时,相对边远地区,比较便宜的一些项目却出现了滞销。

某二线城市,甲项目主打90平,隔一条路的乙项目主打95平。

乙项目卖光了,甲项目还剩一半,因为95平的房子多了一个功能区……

也就是说,现阶段,即使是同一个城市,甚至同一个区,市场、客群也进一步分化了。

如果你的项目不好卖,并不是没有客户,而是你的项目没有能吸引来客户。,

如果你的项目不好卖,也不能再简单归因于房子卖贵了,而只能说你的定位搞错了---你希望吸引的客群,觉得你的房子性价比不高。

前期对客群、区域有细致研究的房企,现在就可以凭借定位精准的项目成功逆袭。

三、就全国而言,具备财务实力的房企有廉价收并购的机会

过去2年,收并购很热。一些中小房企,一直在死守,他们今年如果有出售项目的想法,那一定是山穷水尽,完全坚持不下去了,为了及时拿到现金,让企业活下去、让老板不破产,他们在出售项目时会接受一些比较苛刻的条件。具备财务实力的房企将有廉价收购的机会。

如果你家房企,不属于以上四类中的任何一类,只是看到某些城市回暖,就要盲目加杠杆上规模,试图赶上一波也许并不存在的全国周期,那可能就危险了。

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(责任编辑:肖雯静)

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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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