人口决定楼市上限!专家:15-49岁女性生育率仅1.6,跌破增长底线

蓝白观楼市 2019-03-05 08:17
【摘要】
“无论是哪个因素,根本上都是人口在起作用,所以有经济学家称房地产短期看金融和供需,长期只能看人口。”

楼市上涨的最大动力是什么?有人说是城镇化,源源不断的农民进城,完成“市民化”之后,庞大的买房置业需求,让房地产市场迎来持续的刺激。有人说是宽松的信贷环境,让人们将房子视为金融投机品,巨量的资金进入楼市,长此以往必然推高资产价格。

无论是哪个因素,根本上都是人口在起作用,所以有经济学家称房地产短期看金融和供需,长期只能看人口。

不过,以往楼市上涨的最大推手,现在也逐渐露出了疲态,人口形势的萎靡,也让房价未来的上限面临考验。

近日,东北证券宏观分析师沈新凤发布人口专题报告,其中提到了一个重要数据:以15—49岁的育龄妇女为样本,统计总和生育率(TFR),即育龄期间每个妇女平均的生育子女数,数据显示,中国15-49岁女性生育率从上世纪60年代开始下降,从上世纪90年代至今连续下跌,2016年已经跌至1.62的水平,结合2017、2018的新生儿数量,该年龄段女性的生育率已经低至1.6。

人口决定楼市上限!专家:15-49岁女性生育率仅1.6,跌破增长底线

1.6是什么概念呢?沈新凤称,国际上普遍认为2.1的总和生育率是保证人口增长的底线,显然我们目前的总和生育率远低于这个水平,也意味着跌破了人口增长的底线。

触目惊心的数据背后,是新增人口的乏力,与楼市的冰火两重天。

从2018下半年开始,土地流拍大潮四处蔓延、楼盘降价潮袭来,千亿房企的两位数增速戛然而止,房企融资利率不断抬升,火爆多年的市场突然之间呈现出颓势,显然与人口结构恶化有密切联系。

第一,女性就业人数占总就业人数的比例逐步上升,这必然会对生育率造成挤压,楼市的需求进而降低,如上文所说,经过十多年的连续下跌,到2016年育龄女性生育率已经跌至1.62,买房置业需求端的传导,经过两到三年的酝酿,在2018-2019年产生利空影响也在情理之中。

第二,养儿育女成本的大幅提升,让人们对买房、生育这两件大事望而却步,在该报告中,专家援引《2017年中国家庭教育消费白皮书》的数据,目前对于子女的教育支出通常占家庭年收入的20%以上,房贷的巨大压力让人们不敢改善换房,不敢再继续生育,所以在2016年放开二胎之后,2017、2018的生育率不增反降,单个孩子的巨大抚养成本,也是育龄女性恐婚恐育、买房换房需求低迷的重要原因。

事实上,楼市的上限从多年以前就十分清晰了,只是无数个购房者在房价上涨过程当中迷失了自我,被不动产增值的表象所迷惑,殊不知当人口根基出现松动,需求的萎靡将是板上钉钉的事。生育率的变化,看起来只是冷冰冰的指标,对我们来说,却是指向未来跳动的数字。

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