进入专栏  楼市头条 阅读更多内容 + 订阅

提前还房贷合算吗?还贷别做这八件傻事,白送银行钱

口袋理财 2019-03-16 07:12
【摘要】
“总体上看,即便之前买房的人,贷款利率也不算高,长期来看,也还是合算的。如果没有换房的计划,就没有必要急着还掉房贷。”

近期,很多城市的银行纷纷下调房贷利率。比如深圳,四大行、招商银行、汇丰银行、广发银行、交通银行、兴业银行、民生银行、北京银行、中信银行等的最新房贷利率也均按首套基准上浮5%,二套基准上浮10%执行。

提前还房贷合算吗?

之前买房的业主,执行的利率是首套房贷上浮10%,二套房贷上浮15%,那么,现在是不是不合算了?是否应该提前还掉房贷?银行是否会给之前贷款的业主利率打折?

提前还房贷合算吗?

带着这些问题,我们来逐一解答;

首先,银行房贷利率很有可能继续下降。目前基准利率是4.9%,银行不能改基准利率,但是可以在基准利率的基础上打折或者上浮。比如,2015年,银行给贷款客户打八五折,那么利率就是4.9%*0.85=4.165%。多么令人羡慕!

那么,去年买房的业主,有些人的利率上浮30%,那就是4.9%*1.3=6.37%。这个利率实在太高了,是老百姓为房价调控付出的代价。

而现在银行下调利率,和已经买房的人无关,因为贷款合同已经签好了。但是,买房者可以向银行申请优惠。有的银行也会主动给已购房者打折,以留住客户。

如果基准利率调低,那么所有人都能降低利率,不管是将要购房的,还是已经购房的。

对于是否需要提前偿还贷款,这要根据每个人的情况而定。如果希望通过换房来降低利率,也是可以的,但也要考虑税费情况。

总体上看,即便之前买房的人,贷款利率也不算高,长期来看,也还是合算的。如果没有换房的计划,就没有必要急着还掉房贷。

根据央行公布的数据看,到2018年末,我国住房贷款余额达到了25万亿元左右。但在现实过程中,我们由于不少人不了解银行的操作规则,无论是在房贷申请时,还是在房贷偿还过程中,都吃过不少亏,有的不仅白送银行钱,更有甚者连“房奴”的资格都没得做。下面,我们来听听一线银行员工给我们提醒的8件事:

1.房贷申请前,处理好征信和收入问题

征信对申请房贷的重要性不言而喻。一般说来,各家银行都对逾期还款次数有要求,除个别银行外,大都要求不能超过3次。按常理,如果个人在近三个月内有办理过贷款或信用卡,那么你的征信就不会有问题。如果不放心,我们可以到人行征信大厅或者人行网上征信系统查询即可。如果发现征信有问题,需要及时联系银行消除处理,以免影响房贷审核。

除此外,收入也是银行核实房贷的重要依据,主要审核你的还款能力。从风险角度考虑,大多银行会要求你的月还房贷额度不超过你月收入的一半。当然,收入不够也不是没有办法,可以让你的父母或者配偶作为共同借款人,凑足你的还款能力。

2.留足还款时间,防止延迟到账影响还款记录

在办理房贷的时候,在协议上已约定好了每个月的最晚还款时间,这个还款时间指的是你还款的到账时间。往往由于系统问题,或者银行之间的差异问题,当天打款不一定当天到,严格的说,出现到款时间晚于约定还款时间这种情况,你就等于逾期一次。因此,正确的姿势是,我们要提前两天把房贷打入指定银行账户,千万别心疼两天利息,打完款后也要留意一下到账情况。不过,我们如果确实出现非主观延迟到账情况,要及时与银行沟通处理,千万别拖成历史问题。

3.若有申请公积金贷款打算,此前就不要使用公积金账户的钱

公积金作为不少人工作的福利,长期缴存后也会留下一笔不菲的钱。我们有些人到异地工作后,就可能把里面的钱提出来,或者平时用于租房,毕竟钱放在里面也是贬值。但是,如果你有购房打算,我们就不要动公积金的心思。在大多城市审核公积金贷款时,都要求个人公积金账户里有12个月的缴存额度,如果达不到,公积金贷款也就申请不下来,无形中把你的公积金贷款资格给剥夺掉了。现在5年以上的公积金贷款利率是3.25%,而商业贷款利率差不多要高出一倍了,如果你用不起来,是不是等于给银行白送钱。

4.无论如何都不要断供

还房贷之路漫漫,在此期间,我们难免会遇到突发情况,甚至家庭变故,影响到每月的还款。但不管怎样,都不建议停止还款,因为随着各种征信系统联网,个人信用显得越来越重要,可以说,信用就是资产,失信也无法在社会上立足。如果确实遇到困难,尽量想办法解决。比如说,有些地方可以把直系亲属缴纳的公积金提出来用于还贷,以解决燃眉之急。如果确实没路子了,那么你也应该与银行真诚沟通求得理解,协商延缓还款等问题。千万不能不还,也不管不问。

5.三种情况不建议提前还贷

从经济的角度,建议这3种情况不要提前还贷:一是等额本金已还款超过三分之一时间,前面大额房贷已还,后面分配的还款额和利息都较少,可不着急还;二是等额本息已还款时间过半,剩下未还的主要是本金,而大部分利息已经在前半段还了,有人说欠款不舒服,那随你好了;三是在楼市行情不好时,出现了一些房贷折扣,比如7折、8折啥的,这个折扣会跟随最新的基准利率一直保持下去的,如果你提前还了,这个折扣就没了,再使用贷款只能按最新规则来,相当于送银行钱。

6.关注每年的房贷利率变化,及时调整每月的打款金额

我们每个月的房贷还款金额,是随着每年的银行利息变化而变化。如果有央行降息或者升息操作,我们商业银行的利率也会调整,作为正在还房贷的人来说,次年1月1日将是房贷利率调整窗口期,要及时关注这个时候房贷的变化,最好稍微多存点钱,以免钱不够扣,出现还款逾期记录。当然,如果央行没有利率动作,我们的额度也不会有什么变化。

7.纠结房贷按揭20年还是30年

这主要还是要根据自己个人经济状况。从经济角度看,如果你商贷100万,20年与30年的之间的利息差距大概是33W元左右,每个月的还款差距在1200元左右,即20年期每月还6500元,30年期每月还5300元,我们一般要求还款额不超过收入一半,家庭月收入1.2W元可以考虑30年期,月收入1.5W元以上考虑20年期,以此类推。当然,如果我们有可靠的理财渠道,收益能跑赢房贷利率,那么你可考虑更长的房贷年限。

8.还完房贷,及时办理解除房屋抵押手续

还完房贷,我们无债一身轻,总算是熬出头了。不过,也要提醒我们最后一步收尾工作要做好,否则,可能影响房子未来正常交易。还完款后,借款人凭身份证和解压手续到个贷相关部门领取《房屋他项权证》以及《解押通知单》,凭着上述材料,最终到产权交易中心完成房产解压手续办理。如此,我们才算真正完事。

联投龙湾 (在售)
均价:11500 /㎡
联系电话:400-0271717转101090
江夏区珞狮南路延长线特一号(武汉大学东湖分校旁)
(责任编辑:郑军华)
0
0
0

参与评论

全部评论

暂无评论

  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
打赏
我的积分 5800
1积分 5积分 10积分 50积分 100积分 200积分
积分
打赏