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意外来临!房企突然怂了,到底怎么回事

楼市参考 2019-03-16 07:01
【摘要】
“不少房企交出了2019年1-2月的拿地情况,从数据来看,房企在2019年的拿地意愿并不强,相比去年也变得更加谨慎了,看完数据后,不少人对楼市又开始‘心生担忧’。”

土地市场成交情况,素有房地产市场的“晴雨表”之称。

近日,不少房企交出了2019年1-2月的拿地情况,从数据来看,房企在2019年的拿地意愿并不强,相比去年也变得更加谨慎了,看完数据后,不少人对楼市又开始‘心生担忧’。

数据一:

意外来临!房企突然怂了,到底怎么回事.....

数据二:

意外来临!房企突然怂了,到底怎么回事.....

如果我们要把近几年的房地产市场做个对比,那么我可以发现,2017年是楼市蓬勃发展的一年,2018年,房地产调控政策开始收紧,各大房企也开始更注重现金流了,而到了2019年,房地产商开始变得更求稳和理性了。

各大房企相比拿地金额相比去年都下降了26.7%,这是一个什么概念?我们知道,平常房企要想在同行中“制胜”,最得力的法宝就是土地储备了,所以过往,有钱有资源的房企,都会储备大量土地。

现在2019年头两月的房企的整体拿地情况,出现大幅大幅下滑的情况,在笔者看来,无外乎以下几种原因:

我们知道,在2018年时,就已经出台了一系列的楼市调控政策。

比如遏制房价上涨的严令,就完美的打消了房企希望政策松绑、房价上涨的预期,再加上去杠杆、融资难、回款难等一系列问题,使得在去年不少房企出现土地底价难成交和土地流拍频发的现象。

房企之所以在2019年拿地意愿不那么强烈,其实更像是在等待某种政策回暖的信号,但显然,起码在3月份之前,暂时还没等到。

比如前几天,今年的政府工作报告中,因近几年市场提法最多的“房住不炒”没有出现,就曾被部分媒体解读为楼市调控要放松了,不过,随后就被住建部辟谣,住建部明确表态这是一种误读。

很显然,2019年继续保持房地产调控政策的连续性稳定性,仍是2019年的房地产的大基调,在这样的背景下,房企的买地意愿,只能不断趋于理性。

现在的开发商拿地意愿为啥没那么高了?最主要还是钱紧了。

2019年房企面临的最大压力就是融资难问题,虽然年内央行多次宣布定向降准,但由于监管层对于进入楼市的资金进行严格监管,因此,在拿地方面就会显得捉襟见肘。

当然,有些人会说,前阵子绝大多数房企不是通过发行债券的方式借到了“创历史记录”的钱么,他们为何不用来土地。

很明显房企有房企的考虑,很大可能这本身借到的钱就是当做一种“过桥资金”在使用,即通过借新钱的方式去归还要到期的债务。

当然,不能排除也有可能是公司把借来的钱用到了公司新的业务上,但反正大伙没把这笔钱来买地就对了。

从2019年头两月房企对土地的热度,其实就可以做出推断,不出意外,2019年大部分房企对土地市场的热度将持续降低,同时,土地市场的溢价率也将有所降低。

而出现这样的情况,只会让土地的集中度越来越像房企龙头集中,甚至出现中小房企一地难求的情况。

当所有房企都不愿意拿地的时候,大型房企往往过往的土地储备决定了他们能够比中小型房企撑得更久,而当各路房企开始“一窝蜂”囤地的时候,各个城市的各种门槛就来了。

比如之前上海的土地出让评分体系,其实就是“买地资格”的评判,上海规定了竞自持比例、提高保证金比例等等,而这些条件,都将更有利于实力雄厚的大型房企。中小开发商在严格土地制度下已经很难获得一线城市的土地竞拍资格。

在前面的数据我们也可以看到,一二线城市的土地成交是都有显著下滑的,三线城市的土地成交面积也略有下滑,但是土地成交均价却出现了逆势上涨。

这也间接反映出了一个问题,当整体楼市行情不那么景气的情况下,一些一二线城市开始普遍限价,导开发商项目利润单薄,相比反而是某些三四线城市的项目可能获得更高利润。

相对来说,三四线城市投入5000万元拿地,开盘后3个月就可以全部回笼土地款,又可以继续拿地、滚动发展,特别适合规模不足够大的房企弯道超车。

所以,在2019年持续调控的大背景下,真不能排除某些房企在三四线城市上“大做文章”。

该来的迟早要来的,现在连开发商都不怎么拿地了,起码向我们透露了,以前开发商那种囤地坐等升值,然后等房价大涨后的盈利模式,现在可能已经玩不转了。

也就是说,如果这种趋势发展下去,那么以后房企的卖房利润空间将会越来越难以掌握,甚至有可能出现亏本卖房的情况。

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(责任编辑:郑军华)
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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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