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布局楼市,哪些城市危险,哪些城市安全?

亿房网 2019-03-16 07:12
【摘要】
“根据2011年来的50城房价年均复合涨幅,可以算出历年房价涨幅的偏离度。房价涨幅偏离度的走势与房价涨幅的走势高度相关,因为偏离度计算的分子端为历年房价涨幅,而分母端的年均复合涨幅为固定值,因此当房价涨幅大幅波动时,也对应着其偏离度的大幅波动。”

不停的琢磨各种指标,尝试与创新预测市场的新指标、新逻辑、新模型。

偏离度,便是过去一年多,一直在考虑的东东。

近期,指导同事写了几份报告,正在构建一个系统性的“房地产市场偏离度”指标体系。

今天,分享其中之一:房价偏离度。本报告由研究员王若辰执笔撰写。

根据2011年来的50城房价年均复合涨幅,可以算出历年房价涨幅的偏离度。房价涨幅偏离度的走势与房价涨幅的走势高度相关,因为偏离度计算的分子端为历年房价涨幅,而分母端的年均复合涨幅为固定值,因此当房价涨幅大幅波动时,也对应着其偏离度的大幅波动。

从图3可知,2016年50城房价涨幅偏离度达到了338.2%,涨幅严重过高;2017年偏离度迅速回落至0轴附近(-14.8%);2018年房价偏离度进一步下行至-66.4%,该数据表明2016年房价暴涨后,2017年和2018年房价涨幅收窄至年均复合涨幅之下,但尚未转负,随着全国各板块的轮动上涨结束以及2019年政府工作报告继续稳定房地产市场的政策基调,预计2019年房价涨幅将继续保持负偏离,且负偏离度大概率进一步扩大。

布局楼市,哪些城市危险,哪些城市安全?

从四种城市类别的房价涨幅偏离度来看,一线城市2015年至2017年连续三年偏离度为正,其中2016年偏离度达到283.4%,2018年进入负向偏离区间,预计2019年将继续维持负偏离,但偏离程度降低。

二线城市在2016年偏离度为246.4%,略小于一线城市;2018年其偏离度回落至-54.9%,高于一线城市和都市圈三线城市,二线城市总体偏离度波动幅度小于其他类型城市。

都市圈三线城市偏离度2016年与一、二线城市接近,为270.8%;2017年其偏离度继续上升,达到294.4%,为四类城市中最高;2018年大幅回落至-128.7%,为四类城市中最低;都市圈三线城市房价涨幅偏离度的大幅波动说明该类城市投机现象更加严重,房价波动大。

非都市圈三线城市2016年偏离度为-85.1%,2017年偏离度上升至264.6%,2018年相比其他城市仍保持正偏离,但数值下降至44%。从走势规律上来看,2019年非都市圈三线城市房价涨幅偏离度将大概率进入负区间。从政策上看,目前棚改货币安置政策已经转向,主要受棚改货币及去库存政策推动的多数三四线城市2019年将进入调整阶段,随着房价的调整,偏离度将转负。

布局楼市,哪些城市危险,哪些城市安全?

从各城市的房价涨幅偏离度来看,昆明、南通、大连和宁波偏离度在150%以上,分别为211.8%,205.3%、188.0%和154.6%。

偏离度为正的城市数量与偏离度为负的城市数量相等,均为25城。预计在2019年,2018年房价跌幅偏离度较大、较早开始调整的的一二线城市,如上海、厦门等,其跌幅或将收窄。

而大部分刚进入调整阶段的三线城市,以及调整较迟的二线城市,其房价跌幅偏离度或将进一步扩大。

布局楼市,哪些城市危险,哪些城市安全?

当前,如果房企朋友们想拿地、个人朋友们想买房,可以多考虑排名靠后的城市;尽量不考虑排名靠前的城市。

请相信市场中的一句老话:风险是涨出来的,机会是跌出来的!

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(责任编辑:郑军华)
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  • 武汉着社会竞争的日益激烈,家长为使孩子不输在读书的起跑线上,不惜花费重金购置一切属于教学质量好的房产。但是选不好的话又会给家庭带来很大的负担。
    • 东方不败大魔王:
      说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!说的太好了,点赞!
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